二三线城市旅游地产遍地开花 复合型功能旅游是趋势

国庆迎来旅游旺季。在一线城市地价攀升住宅限购的情况下，不少二、三线城市旅游文化综合体应运而生，遍地开花。日前，万达集团投资300亿建青岛东方影都备受市场关注。粗略统计，近3年万达在文化旅游地产上投资已超2300亿。同时保利地产、佳兆业集团等标杆房企分别在浙江慈溪、辽宁等地大兴旅游综合体项目，投资手笔均过百亿。

“复合型功能旅游将是未来趋势，”中国房产信息集团旅游地产事业部总经理胡晓莺向南都记者表示。住建部政策研究中心原主任陈淮也称渲染二、三线过剩并不科学，滨海旅游度假养老地产就有发展机遇，“选址，注重养老休闲等细分产业链成为突围关键。”

旅游投资扎堆二三线

万达集团300亿投资青岛东方影都，旅游地产似乎正在掀起投资热潮。不少知名房企都纷纷掘金旅游地产。而细数万达集团今明年20余个新开业项目，超过半数位于三、四线城市。

“地方政府希望有实力的公司合作新城开发，通过运营，周边的地块可以提升其价值，”保利商业项目发展中心副总经理赵亮向南都记者介绍。保利的旅游地产布局选址也多在三、四线，包括阳江海陵岛、东莞、浙江慈溪等地。

500巨资打造北中国第一大盘，这是佳兆业集团在辽宁绥中县的滨海旅游度假项目。碧桂园的十里银滩系列落子深圳东部的惠州。两者异曲同工的是，位于三线城市但瞄准的是一线北京深圳的客户群。佳兆业辽宁20亿的销售额中，北京客户超八成。

为何各大开发商纷纷瞄准二三乃至四线城市？宁波利时商业集团总经理李兴军接受南都记者时采访认为，现在不管是万达、保利还是中粮等都积极在三、四线城市拿地，已经成为整个商业地产的趋势，房企必须要到这些地方去寻找发展空间。因为不少一、二线城市已经达到非常饱和的状态，面临无法经营、空户率逐年上升，租金收不上来的困难。

在不少开发商看来，目前三、四线城市做综合体成功的机会更高，因为一、二线城市商业区很密集，“只能拼后期运营团队”，但三、四线城市往往在方圆三十公里地段只有一个综合体，成为刚性需求，从而具备市场竞争力。

保利商业项目发展中心副总经理赵亮就向南都记者透露，保利在慈溪拿地开建期间就与政府相关部门沟通，未来5到10年整个城市不会再有如此大的综合体入市，为的是保证项目的不可替代性，防止区域业态过度竞争和重复建设。“整体策略是引进租金低的好商家，通过他们来带动其他商家，在财务上让利给大的租户。”

盈利不靠租金靠资产增值

究竟操盘旅游综合体会否面临资金断层的压力？大手笔注入的资金何时才能回收？业内人士纷纷提出了疑问。

万达集团一位业务总监告诉南都记者，万达为确保招租顺利会想各种办法，包括发动大品牌的带动效应，优异的条件给出适当优惠等。

保利地产慈溪项目有关负责人亦承认大型综合体招商是有困难的，但项目需要通过规划亮点，设计不可复制性，“相比于一、二线城市虽然招商容易但竞争对手多，可以说三、四线的综合体还是好做一些的。”

操盘旅游地产的房企都倡导“现金流为王”。楚睿商业董事长黄文杰接受南都记者采访时介绍，租金只是获取利润的其中一种方式，更重要的方式是资产增值，把持有的资产进行增值才是盈利的方式。“8到15年都是商业正常的回收周期。综合体项目的收入方式除了租金收入、资产增值外还有部分是属销售回笼”。李兴军认为，常规来说一个商业项目的投资收回最长不能超过15年。

瞄准养老休闲多业态

“大干快上”的综合体引发的“泡沫”之忧，事实上，开发商也明打算盘，在综合体里，一定要尽量布局丰富的业态，特别是结合时下热点的养老产业，多条干线错位发展。

万达集团董事长王健林表示，不同区域的万达城不是简单复制，而是有不同的文化旅游内容，充分结合当地文化，体现当地特色。保利地产也称目前对多种重要业态都将均衡发展，围绕商业、旅游、养老地产等业务，同时关注城镇化发展的新机遇，创造新的业绩和利润增长点。

佳兆业的东戴河项目亦集旅游休闲养老于一体，打造养老示范和海洋文化保护基地等概念，以高端休闲结合养老养生为概念，针对老年人需求建设医疗配套和养生宫，同时落地首个海洋保护公益文化基地。佳兆业集团董事局副主席孙越南称，养老产业将引入其中，发挥战略作用。而这一定位十分凑效，目前项目有1/3客户为50岁以上老人。

“旅游地产投资热的背后是对开发商成熟旅游地产整体运营能力的考验，也是全产业链整合能力的考验”，旅游地产专家、威海光耀集团李小鹏提出。