北京杭州准地王出让被叫停 土地市场风向有变
【简介】近段时间，各热门城市地王频出，北京、上海、杭州年内土地出让收入超千亿元，一片火热之中，北京、杭州却在两天内相继出现“潜在地王”暂停出让的情况。是国土部的喊话起效，还是单纯的个案？是否代表了土地市场的风向将有转变？带着这些问题新金融记者采访了业内人士。
意料之外 情理之中
10月10日，原定于当日出让的杭州市萧山区两幅地块，在拍卖前夕突然宣布临时取消出让。值得注意的是，其中位于萧山区湘湖农场的地块，出让面积13.34万平方米，起拍总价33.75亿元。“按照这个价格，即使底价成交，这块地也会成为萧山区域的总价地王。”中国指数研究院[微博]杭州分院研究总监高院生对新金融记者表示。而该地块2.3万元/平方米的起拍单价，也很有机会打破6月份北京金隅创下的杭州土地市场近2.6万元/平方米的今年单价纪录。
巧合的是，在杭州萧山地块临时取消出让的前一天，北京市顺义新城第21街区地块也暂停出让，而该地块还是3年前大龙地产退回的天竺22号地块的其中一部分，也就是当年被大龙地产退回的2009年北京单价、总价“双料地王”。这幅被暂停的地块，土地面积23.3万平方米，建筑控制规模10万平方米，挂牌出让起始价为21.5亿元，起始楼面价2.1万元/平方米。虽然在今年北京土地市场火热，夏家胡同地块、孙河地王、农展馆地块等相继刷新北京单价地王的情况下，这块地成为今年北京土地市场单价地王的机会不大，不过一旦入市势必也会拉动周边区域新一轮的房价上涨。北京市国土资源局人士在接受媒体采访时表示，顺义新城第21街区地块的暂停出让有出于防止北京近期再出新地王的考虑，同时也是为了平抑整体市场的预期。
北京、杭州热门地块的暂停出让，极易让人联想到国庆假期前国土部对土地市场过热的喊话。9月25日，国土资源部在北京召开部分地区和城市房地产用地管理和调控座谈会。会议对一些地方政府默许甚至助推出现高价地，抬升房价地价；或在债务压力下，集中推出优质地块，忽视有关均衡供地要求等行为提出了警示。国土部副部长胡存智表示，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。
中国指数研究院南京分院总经理曹旭东表示，一些城市暂停部分潜在高价地的出让，是情理之中的事。“暂时避避风头，可能会在短时间内使土地市场不再升温。但这还是治标不治本，需要大的预期改变，才能使土地市场回归理性。”曹旭东表示。
火热背后 风险隐忧
北上广深为代表的一线城市，以及杭州、天津等二线城市，在刚刚过去的三季度均迎来土地市场成交高峰，年内单价地王、总价地王纪录纷纷被打破。土地市场的热度也传导到房地产市场，地王地块周边的二手房价往往在消息传出后应声而涨。
从全年来看，北京、上海、杭州年内土地出让金均已超过千亿元，创近年来的最高纪录。杭州市国土资源局10月5日公布的土地出让成交结果统计数据显示，今年前三季度杭州(含萧山、余杭)共出让土地171宗，面积为606.95万平方米，土地出让收入超过1000亿元，达1022.76亿元，创近5年杭州土地出让收入新高。据统计，北京前三季度出让金已达到1154.89亿元，打破同期历史纪录。而上海土地市场前三季度土地出让金额达1538亿元，而去年全年上海的土地出让金只有968亿元。
今年1-9月，全国300个城市共推出土地30892宗，推出面积118471万平方米，同比增加9%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)9718宗，推出面积42829万平方米，同比增加21%。1-9月，全国300个城市共成交土地26242宗，成交面积100425万平方米，同比增加15%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7929宗，成交面积35993万平方米，同比增加37%。
值得一提的是，就在北京、杭州相继暂停部分热门地块出让的时候，上海、杭州依然在同一天出现了土地出让高潮。10月10日，天宝远东以5.68亿元竞得浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7住宅地块，溢价率63.2%，楼板价40106元/平方米，该楼板价也创下了今年上海土地成交单价的最高纪录。而杭州也在同一天出让了9宗余杭地块，出让总面积24.11万平方米，富力、合景泰富等开发商参与了这些地块的竞拍。而在国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积也达到了157.8万平方米。
高院生表示，目前在各地制造地王的开发商中，一类是尚未进入当地市场的大型开发商，往往为了制造轰动效应不惜代价高价抢夺热门地块；另一类则是进入本地多年，有雄厚资金实力的外来企业，但它们在拿地时会相对谨慎；第三类则是实力较强的本土企业，为了保持优势竞争优质地块。“相对来说，第一类房企往往会成为搅动本地土地市场的‘鲶鱼’。上个月恒大以26亿元，溢价53%的代价进驻杭州萧山，就是这种表现。”高院生表示。
“在本轮土地热潮中，地方政府成为主要推手，一、二线城市集中推出城市中心地块，造成开发商的追捧，共同造成了地价的快速拉升。房企在前三季度大都销售良好，融资相对容易，拿地资金相对充足。”天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，但在GDP增速回落和社会资金保持总平衡的大背景下，这种地价上涨是非理性的，蕴含着较大风险。而当下信贷和融资都有收紧趋势，也预示着高价抢地王的房企面临的资金压力将会逐步加大。