沈城写字楼迎来投资黄金时代销售面积赶超去年一倍

作为全国二线城市的代表，沈阳商业地产发展一直不缺乏看点;作为商业地产重要组成部分的甲级写字楼近两年在沈发展迅猛，随城市综合体一起疯狂扩张。
“由于不限购，加之此前(写字间)供应量一直较为平稳，因此未来沈阳写字间市场将是一片投资热土。”一位房地产业内人士坦承。尽管目前写字楼市场还在呈现活跃度高、需求上升、租金看涨的较好状态，但随着品牌开发商的加入以及即将来临的供应高峰，还是让人嗅到了写字楼市场的一丝火药味，其中高档写字楼的强势来袭也让不少投资者看到了写字楼物业的投资机会。
供销两旺的市场
尽管年初供应量有限，但沈城写字楼市场依然表现活跃。据房地产调查机构——新峰地产的数据显示，截至今年6月30日，沈阳写字间销售面积和套数为198706平方米和809套，这与去年同期销售面积72344平方米和457套相比，销售面积翻了一番多。销售量的猛增在一定程度上印证了市场需求进一步加大。
国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行资料显示，2013年上半年，沈阳市甲级写字楼市场总体市场平稳，整体市场存量维持在417700平方米，第二季度空置率为12.63%。与国内几个大城市相比，沈阳甲级写字楼市场空置率依然处于较低水平，天津目前甲级写字楼市场整体空置率为15.5%，南京为13.3%，武汉为24.5%，杭州甚至高达27%，沈阳作为二线城市写字间市场目前仍然处于较为健康发展的态势上。
从租金上看，沈城写字楼租金一直保持稳定上扬态势。国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行公布的数据显示，2013年，沈阳甲级写字楼平均租金一季度环比上涨5.08%，同比上涨13.5%。第二季度甲级写字楼租金依旧保持稳定上扬态势，平均租金同比上涨10.7%，租金为每月119元/平方米。“沈阳写字楼市场需求仍然保持稳定的增长态势，甲级写字楼平均空置率进一步下降带动了租金的增长。”仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚称，保险、金融类企业仍然是市场主要的租赁和销售需求来源。
DTZ戴德梁行的数据也显示，沈阳五里河区域的甲级写字楼平均租金目前已达到每月每平方米199.41元，领跑沈阳甲级写字楼市场，北站区域的甲级写字楼平均租金达到每月每平方米177.38元。
品牌房企欲分一杯羹
在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，众多地产大鳄纷纷转战商业地产，在甲级写字楼市场当中不乏大品牌开发商的身影。在沈阳金廊、北站、浑南、太原街等区域，由品牌开发商领衔的高档写字楼混战已经开始。事实上，沈阳甲级写字楼市场正迎来新增供应的进一步释放。一方盛华公馆、朗勤泰元中心、沈阳新地中心、国贸中心等写字楼项目在近阶段集中入市，让沈城写字楼市场颇不平静。
位于金廊五里河板块的一方盛华公馆近期推出现房写字间，销售均价每平方米13000元，写字间面积区间为68-300平方米;同为五里河板块的茂业中心写字间目前进入前期蓄客阶段，写字间只租不售，租金价格每年1600元/平方米，最小户型面积150平方米。销售人员称，写字间最快今年年底即可交付使用。
金廊北站板块的沈阳新地中心在售5A写字间均价14000元/平方米，面积区间118平方米-1900平方米，9月末即将交付使用。
太原街板块，力勤集团旗下的朗勤·泰元中心（详细信息最新动态项目图库楼盘点评价格走势）写字间已进入现房交付阶段，销售均价每平方米14000元;宏运集团的宏运中心项目目前处于前期蓄客和宣传阶段，写字间出租，面积区间为50-200平方米，明年8月入住。
浑南奥体板块的国贸中心写字间进入现房交付阶段，销售价格为9500元/平方米，面积区间为68平方米-1134平方米;沈阳奥体万达广场公寓、写字间面积区间为47-71平方米，价格9500元/平方米，明年9月入住;今年7月，金廊万科中心写字楼开始接受认筹，进入预售阶段，起价每平方米12000元，面积区间为200-1800平方米;长白岛的浑河万科中心目前在售写字间面积区间为110-140平方米，均价每平方米12000元;位于东中街的龙之梦写字楼开始分段交付，低区部分率先进入市场。
此外，金廊区域的沈阳嘉里中心（详细信息最新动态项目图库楼盘点评价格走势）企业广场、佳兆业在近期也进行了写字间推广宣传，进入预售阶段。6月16日，沈阳嘉里中心企业广场举行全球首次产品说明会，其写字间面积为358平方米至539平方米，销售均价23000/平方米，明年7月交付使用;沈阳佳兆业中心（详细信息最新动态项目图库楼盘点评价格走势）写字间预计10月开盘，佳兆业中心以超白金高端商务“7A”写字间面市，目前价格待定。
而未来沈阳还有沈阳国际金融中心、裕景中心、夏宫城市广场（详细信息最新动态项目图库楼盘点评价格走势）、市府恒隆广场（详细信息最新动态项目图库楼盘点评价格走势）、华强商业金融中心、宝能环球金融中心、中海广场等十余个项目的在建写字楼陆续上市。业内人士指出，品牌开发商丰富的开发经验以及雄厚的资金实力，将为整个沈阳甲级写字楼市场注入新的活力，进一步引领高档写字间市场，对于沈阳整体写字楼的服务水平和档次都有一定的促动和提升作用。而沈城甲级写字楼市场供不应求现象将不复存在，市场竞争将愈趋激烈。此番供应将主要集中在金廊沿线，这将进一步推高该区域的空置率，与此同时，市场租金也将面临较大的压力，增幅收窄。“沈阳作为东北地区的核心城市，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，为优质写字楼市场带来强劲的市场需求支撑。随着市场供应的放量，将推高优质写字楼市场的整体空置率，租金也将面临供应层面的压力，租金涨幅可能会有所降低。”王刚称。
后市的风险不可小觑
未来几年沈阳写字楼供应量井喷，在这种繁盛表象之下，也很难不让业界担心。
全球知名的综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕在今年发布了《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。报告显示，截至2012年底，沈阳优质写字楼总量约127万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼288万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻两番，面临消化。供应量增长将在2015年达到高峰，单年供应量将接近128万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。长期看来，沈阳经济结构的转型会成为未来办公楼需求提供支撑，预示了一个相对活跃的办公楼市场。“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟分析称，沈阳优质写字楼散售项目比例不断扩大，到2016年，散售项目存量预计占存量的78%，约100万平方米。由于散售项目在后续的管理和租金增长潜力方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险较大。
面对如此大批量的未来供应，世邦魏理仕建议，地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应;同时加速在这些新兴区域建设及完善配套各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。
房产分析人士秦晓东则认为，自住宅市场宏观调控开始，开发商、投资者就纷纷转战商业地产，投资方向开始向商铺、写字楼倾斜。从价格上看，沈城甲级写字楼的租售价格仍在理性区间。甲级写字楼的价格与国内一线城市还有很大差距，一部分甲级写字楼的价格甚至还不如一些住宅，这种不合理的市场现状反映了沈阳高档写字楼仍有上升空间，尤其对长线投资者而言，眼下是可以考虑介入的机会。“高档写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。因为高档写字楼往往位于城市核心区域，土地资源越来越稀缺，因此增值空间更大。而且，住宅面对的消费群体大多是个体，属于消费性质的，而写字楼的消费群体是公司或者是一些较具实力的个体，较易出手。”秦晓东称。