综合体膨胀引发运营困境担忧 厦商业地产急需差异化发展
近日，厦门土地推介会发布信息，近期厦门将推出多幅地块，其中不乏城市综合体，再次引发关注。事实上，自2009年以来，厦门其实就已经进入综合体大开发时代。相关数据显示，尽管厦门目前仅有5个城市综合体开业，但已建加上在建总量已达710万平方米。而未来五年，厦门全市综合体项目总量将突破1000万平方米，处于全国二线城市前列。
大量综合体的出现反映的是厦门商业地产的发展困境。一方面，巨大的供应与厦门的城市规模、经济总量、人口数量形成对比，未来竞争加剧不可避免；另一方面，同质化运营将给城市发展带来烦恼。业内人士分析指出，除政府应该适当放缓综合体的供应节奏，并调配综合体的形态和类型外，开发商也应在具体项目操作时，在定位、主题、招商、运营等环节寻求差异化，实现整个商业地产的差异化发展。
二、三线城市商业的招商困境
大量新城、新区不断涌现，二三线城市正迅速增大。但城市的扩张不是简单的地产开发，新城的成熟与否还在于是否有人气，而这很大程度上依赖于商业地产的繁荣。
目前，二、三线城市的商业地产发展速度惊人，但规模的扩张并不代表行业环境的成熟，实际上，二、三线城市新区的商业项目招商正面临诸多困难。戴德梁行华南及华西区商业地产服务部高级助理董事宋洁指出，这些项目的招商困难源自于二、三线城市普遍性的“难题”。一是，土地（特别综合体地块）的集中入市，导致商业集中开业；二是，商业项目（综合体）体量偏大，普遍在10万-30万平方米之间；三是，城市虽然在快速增大，但交通发展并不快，人口密度低，消费群体无法细分。
以厦门为例，当前，仅综合体一项，厦门已建和在建的总量就高达710万平方米，而未来五年，总量将攀升至1000万平方米，届时，竞争激烈可想而知。
综合体商业尚处于培育期
从厦门综合体的发展情况来看，尽管已经从岛内市中心向岛外新城扩张，且规模庞大，但仍处于起步阶段。
图智土地研究中心总经理助理刘斌文指出，综合体已经成为政府供地多样化的新选择和企业规避限购影响的新机会，但其地价保持在较低的合理区间则说明，厦门综合体市场仍处于发展的培育期。数据显示，自2006年以来，厦门综合体地块的成交楼面价在2000-3000多元/平方米，其中还有两年在2000元/平方米以下。事实上，纵观厦门已建成的综合体项目，“功能上较为单一，均以商业加办公为主，且多属于以零售业为核心功能的中小规模交通枢纽型城市综合体”。“功能以商务型为主，多由三种业态组合，且趋于同质化。”刘斌文指出，厦门现有综合体在体量上以小型（区级）为主，商业体量多控制在20万平方米以下，服务半径及人口局限在片区范围内，服务的消费群体相对单一。而从商业档次来看，以中端为主，高端商业相对欠缺。
那么，由综合体主导的商业地产其商业发展如何？仲量联行零售地产部副董事孙燕玫观点鲜明。她认为，厦门目前的零售地产主要由SM、万达和本土开发商引领，并未出现像一线城市北京那样的特色购物中心，“商业处于培育期”。
厦门零售商业的新动力
根据仲量联行提供的一份分析数据显示，目前厦门的零售物业总量和零售商集中度在新兴城市50强中已进入前20强，属于中上水平。“在新兴城市零售市场前20强中，厦门的零售市场在第三梯位，商业处于培育期。”不过，孙燕玫表示，由于本地居民消费力有限，导致已知未来市场吸引力上升放缓，零售商业需要新的增长动力。
与此步调一致的，政府正希望增加中端商业中心以实现商业升级。而其对旅游业的促进也将刺激新兴商圈商业的发展。
近年来，厦门大力推动旅游和会议经济的发展，二者则为零售商业带来了大量的消费力。2011年，厦门接待游客达3500万人次。而数据显示，当年厦门14%的零售营业额来自于旅游产业。“旅游和会议经济的发展带动了酒店业的蓬勃，酒店的升级也为旅游和会议经济的发展提供了保障。”孙燕玫说。
除了旅游和会议经济的发展外，厦门零售商业的消费力还来自于办公市场。孙燕玫指出，过去三年，厦门是外资银行发展最快的城市之一，跨国企业的进驻将推动整个办公楼市场升级，继而为零售商业带来更多消费力。
差异化发展势在必行
如果将综合体的大量增加和商业地产的快速发展，看成是厦门零售商业消费力提升的一种反映，自然在情理之中。但巨大的供应仍然给市场带来了不小的麻烦。未来1000万平方米的综合体总量与厦门的城市规模、经济总量、人口数量等指标并不匹配。刘斌文认为，届时，厦门综合体的市场竞争将开始加剧。
“政府应适度放缓综合体地块的供应，避免集中放量。”刘斌文说。事实上，除了供应，厦门商业地产还存在同质化的风险。“对商业地产建设缺乏经验的开发商，往往会照搬成功运营模式，而不能与当地文化相融合，造成‘千城一面’”。因此，商业地产差异化发展显得更为重要。
商业地产的成功与否，与其产品定位、商业主题，以及建筑规划、招商和运营等密切相关。为此，孙燕玫认为，商业地产的差异化可以从这些方面入手。如在定位上，可以做精准的定位，也可以做多元化的定位；在主题上，通过细分主题和组合主题实现差异；在建筑上，通过多首层或垂直组团等思路来打造特色建筑；招商应该争取新颖的业态和特色租户；运营上，开发商应主动应对风险，通过分期培育和换租运营实现运营的弹性。
此外，宋洁也表达了类似的观点。她表示，商业地产在规划和建筑上的创新，对解决差异化困扰有很好的帮助。如通过创新多元化的建筑能够提高商业体验，减少消费疲劳。
实际上，厦门目前并不缺乏差异化的实例。位于翔安的泰禾天街，就在规划和建筑景观立面上有创新。未来，在零售商业消费动力增长的情况下，厦门需要更多的差异化商业地产，以促进厦门整体商业的繁荣。