厦门商业地产如何实现差异化？

核心提示

　　在城镇化的发展背景下，如何挖掘二、三线甚至四线城市巨大的消费与投资潜力？

　　商业地产风起云涌，城市综合体雨后春笋般兴起，如何避免同质化竞争，避免“千店一面”？

　　商业地产知易行难，开发商如何寻觅和创造项目的特色，在竞争日渐激烈的市场中争得一席之地？

　　9月7日，由本报《厦门观察.房周刊》作为战略合作机构的第五届中国国际地产投资交易会盛装开幕，国内房地产大鳄云集，本报深度介入的《二、三线城市商业地产的差异化运营》专题沙龙同时举行，通过开发商、商业管理机构、咨询公司等多个角度，立足厦门市场，全面解析二、三线城市商业地产的开发与运营精髓，探寻二、三线城市商业地产差异化运营之路。

　　商业综合体呈井喷态势

　　3年后建成投用达21个

　　来自图智土地房产研究中心的报告认为，目前厦门已出让未动工的综合体项目高达264万㎡，其中思明区42万㎡，湖里区48万㎡，集美区96万㎡，同安区37万㎡，翔安区41万㎡。预计到2016年，厦门城市综合体项目总建筑面积将达到712万㎡，建设投用达21个，加上现有的城市综合体项目，总体量将高达1000万㎡。

　　相关数据显示，目前我国已开发、在开发和规划中的大大小小商业地产项目多达1000多个，在现有运营的购物中心中，经营状况好的占27%，一般性的占51%，差的占22%。

　　仲量联行从2007年开始追踪中国各个城市发展曲线上的变化，在其报告中，厦门从2009年新兴城市40强到2012年新兴城市50强都是二线增长型城市，而成都、重庆和杭州等已经晋级为1.5线城市，厦门离这些城市还有一定差距。仲量联行副董事翟琳璟表示，在新兴城市零售市场前20强里，厦门的零售市场处于第三梯位，商业处于培育期。在新兴城市中，厦门属于中上水平，但本地居民消费力有限，导致已知未来市场吸引力上升放缓。零售商业需要新的增长动力。

　　尽管厦门综合体市场仍处于发展培育期，但是，近年来综合体土地供应放量，已经成为厦门政府供地多样化的新选择，企业规避限购影响的新机会，地价保持在较低的合理区间。从细的方面看，厦门岛内应该全力发展精品综合体项目，岛外则更需要通过综合体项目来完善和提升生活配套设施。

　　同质化阻碍综合互补效应

　　能否为市场消化存疑

　　通过调查，房地产研究中心的专家认为，目前厦门的综合体多以商务型综合体为主，商业综合体、商务综合体及复合综合体三种业态组合较多，整体功能趋于同质化，难以发挥其应有的综合性互补效应。

　　从功能布局上看，三种类型的综合体呈现一定特点，商务综合体，以岛内中央商务区、岛外新城核心区为主，办公物业体量比重普遍在六成以上；商业综合体，则以岛内核心地段为主，多为已投用项目，商业体量多控制在20万㎡以下，属区级购物中心；而复合综合体，布局以岛内外大型交通设施、重要交通线路、周边及沿线为主，四种物业功能，均配比住宅物业。

　　在横向对比样板上，厦门在2015年前后的市场总量预计约为直辖市的1/3，与沿海主要二线城市规模水平较为一致。2012年厦门城市居民人均收入达到37576元，超过北京，接近广州。人均GDP(按常住人口)已经达到7.74万元，折合1.23万美元，但厦门常住人口、经济总量仅为青岛、苏州、宁波等其他二线城市的1/3，未来3年内厦门综合体密集入市，能否为市场消化，仍存质疑。

　　适度放缓鼓励持有

　　三招破解综合体之困

　　世茂股份（600823）的营销总监孙清松认为，从世茂多年的商业地产实践看，开发并持有一个中等规模的综合体建造成本达19亿元，约等于年收入100-150亿的房地产开发企业一年的净利润。如果是融资开发，自持物业的经营性租金收益仅能覆盖约50%的财务成本。他表示，要介入商业地产，需要综合考虑资金平衡、城市选择、业态构成、运营保障等四个方面的问题，缺一不可，而持续运营的最后障碍在于跨越培育期。

　　面对商业地产的困境，在7日举行的“二、三线城市商业地产沙龙”上专家建议，要逐步、适度放缓综合体地块供应节奏，确保不过量供应，但也应避免市场每年供应量大幅波动；通过稳定有序的土地供给，实现厦门综合体可持续发展；同时，持有经营，具有主导功能的物业类型建议体量占比控制在40%—60%；非“居住物业主导型”综合体应严格控制销售物业的体量配比，鼓励开发企业多持有经营型物业；最后，岛外应减少商务办公和酒店主导型综合体，更适宜开发居住、商业为核心功能的综合体；岛内未来新增综合体以办公、商业、酒店为主导功能。