商业地产已开始走向分化？
始于2010年的商业地产投资开发热潮，如今正进入收官阶段，城市综合体、购物中心等大量商业地产项目集中入市、遍地开花，而盲目投资、跟风转型、过度开发所带来的诸多问题也开始逐步显现。
过去几年，住宅市场连续遭遇严厉调控，地方政府供地结构向商业地产倾斜，大量住宅开发商、零售商、制造商集体转型或多元化发展商业地产。大规模投资涌入后，商业地产的供应量急剧增加，但与此对应的是项目招商困难、同质化现象严重、空置率过高等问题。
近几年来，商业地产投资的增长速度远高于零售行业的增长，使得商业项目空置率大幅升高。而线上零售的迅速崛起，更令这一局面雪上加霜。
“一些城市的商业地产市场已经出现泡沫化倾向，如沈阳、成都、天津等，供应量巨大，短期内难以消化。”中国商业地产联盟秘书长王永平对财新记者表示，过去几年的商业地产更多是非理性、粗放型的增长，“讲数量，但不太讲质量”。
恒隆地产董事长陈启宗对财新记者称，愈是在泥沙俱下的时代，那些拥有雄厚资金实力、成熟运营模式和经验的发展商越能够吸引租户和消费者，成为最后的赢家。在行业经历近三年的井喷式增长之后，商业地产的玩家已开始走向分化。
失衡
在近期举办的第十届中国商业地产行业发展论坛上，被讨论最多的一个关键词是“泡沫化”。这是商业地产行业的普遍焦虑。
现实已刻不容缓。王永平告诉财新记者，“招商难”已经成为商业地产的一大心病，每天都有来自全国各地的商业地产开发商主动找到商业地产联盟，要求帮助对接招商资源。
“现在，品牌商与零售商在地产商面前非常强势。”王永平说，以前只有高端奢侈品品牌能够要求地产商提供装修补贴，如今这样的强势已经蔓延到快消品牌和餐饮品牌。类似H&M、ZARA等快消品牌在进驻一些二线城市商场时，都会向地产商要每平方米几千元不等的装修补贴。此外，品牌商和零售商不仅对进驻的楼层和面积更加挑剔，还开始要求将固定租金转为流水抽成，让地产商分担开店风险。
造成这一局面的主要原因是商业地产项目数量剧增且同质化现象严重。据中国购物中心产业资讯中心的预计，2013年中国新增的购物中心面积将超过4400万平方米;到2013年底，中国购物中心的累计存量将超过2.5亿平方米。易居中国的统计也显示，2011年至2015年，中国20个重点城市新增的城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中55%的增量集中在中西部的新城。
世邦魏理仕的一份报告称，全球在建购物中心面积排名前十位的城市，中国占据八席，其中在建面积最大的三个城市均在中国——天津有16个在建购物中心，总面积达245万平方米;沈阳有18个在建的购物中心，面积总计218万平方米;成都共有24个在建购物中心，总面积约189万平方米。
金地集团稳盛投资管理有限公司总经理吴涛对财新记者称，从投资价值角度而言，目前中国商业地产的泡沫很大。写字楼毛租金收益率不足7%，商场收益率更低到3%，甚至不够支付银行贷款的利息。
中坤集团总裁焦青也认为，商业地产目前存在一定的泡沫，一些二三线城市的人口及经济发展水平，还不足以支撑如此大体量商业地产的开发。但是，蜂拥而入的开发商和投资者，将土地和商铺的价格都抬得很高。
凯德商用中国首席执行官骆伟汉的观点则相对乐观。他认为，泡沫还未形成，中国商业地产还有很大的空间。“目前国内人均购物中心的面积只有1.2平方米，而美国的平均面积是2.3平方米。”
“零售行业的增长速度最近两年大概是13%-15%，而商业地产投资的增速为27%。”九州远景商业机构董事长王敬认为，这两个速度的不匹配，造成商业地产发展失衡。同时在区域上也出现失衡，过度集中于一二线等中心城市，扎堆开发，结果“旱的旱死，涝的涝死”。
地产商与零售商在供需结构上也存在失衡现象。“虽然购物中心、综合体遍地开花，但是真正优质的、好的项目还不多，很多零售商在选址过程中找不到自己想要的地方，这种矛盾很多。”王永平表示，很多商业地产项目位置偏远，规划不合理，让商家难以入驻。
失衡导致空置率上升。仲量联行的报告显示，截至2012年底，二线城市购物中心的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%;而一线城市的空置率也从2011年7.9%增至8.4%。其中，沈阳的空置率高达24.3%，郑州次之，为20.7%，成都为12.6%。另外，成都的写字楼空置率全国最高，达34.6%。
混乱
商业地产在局部区域的泡沫化以及空置率的高企，主要是由地方政府的不合理规划、开发商的盲目投资导致。
在沈阳，超过10万平方米规模的商业地产项目在55个以上，其中金廊沿线有25家，恒隆地产、嘉里中心、茂业国际等大牌云集。“对于沈阳这样的城市，想消化如此体量的商业项目，在不再批建新商业项目的前提下，至少得五年。”王永平预计。
来自四川商业地产联盟的数据也显示，截至2012年底，成都规划、在建与开业运营的商业综合体达到118家，总体量超过1000万平方米。
世联地产预计，北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、成都等七大城市在未来五年内购物中心的面积至少翻一番，达到8700万平方米。其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。
“在市内建设摩天大楼和宏大商场，往往被视为现代化及官员能力的证明，有利于官员的未来擢升。”陈启宗在今年的致股东函中表示。
近两年，地方政府在土地供应结构上，明显倾向于商业地产，大量的商业用地被推出。即使是住宅用地，通常也会要求配建10%-20%的商业面积。同时，在住宅市场遭遇调控的背景下，很多开发商视商业地产为避风港，加大了对商业地产的投资，这与地方政府不谋而合。
此外，地方政府还多以低价土地用于商业项目的招商引资，吸引各行各业的投资。例如，四川简阳市政府就给海底捞规划了20万平方米的土地，用于商业开发。娃哈哈集团宣布进军商业地产之后，也接到了很多地方政府的邀请。
王永平认为，在过去三年的商业地产投资大潮中，有清晰战略、主动转型的开发商只是少数，更多的是被动、盲动或“心动”转型，“地方政府给了三四百亩的便宜土地，企业会觉得不拿白不拿，于是就都进了商业地产”。
吴涛也表示，很多开发商做商业地产，更多是将其作为拿地或避税的工具，或者以此来套取经营性物业贷款。商业地产项目一般不卖完不清盘，只要项目公司不注销，政府就不会清算土地增值税。另外，经营性物业贷款一般都是接近十年期的长期贷款，也很受开发商的欢迎。
“很少有开发商真的关心商场经营的好坏。”吴涛说，因为资金的关系，很多商业地产项目最终都难逃被散售的命运。而散售会使商业地产项目在招商、经营上陷入混乱，降低其投资收益。
分化
一边是失衡所导致整体空置率上升;另一边优质项目还在不断提价。王敬对财新记者称，由于资金实力、运营方式的不同，商业地产行业的分化逐步显现。
广百集团董事长荀振英称，很多商业地产项目布局不合理，经营模式同质化，这会给购物中心的运营带来挑战。银泰百货副总裁王锐也说，优质的商业地产项目很稀缺，且租金在不断上涨。
骆伟汉透露，凯德商用在中国的所有商场2012年同店客流量平均增加7%，销售额增加15.5%。“这主要得益于专业的管理，能够带来客流，租户也会继续选择这个商场。”目前凯德商用有超过8000家品牌客户，形成了一个规模庞大的租户网络。
恒隆的物业租金也在上涨。陈启宗说，不考虑银行贷款利息，中国的购物中心每100元租金的收益，业主可以拿走67元，这是行业平均水平。但恒隆的项目可在每100元租金中获得84元收益。差距来源于项目整体的运营管理。陈启宗也认为，“但凡切割成豆腐块散售的商业地产项目，都不会成功”。真正的商业地产必须整体持有运营，控制租户组合，通过运营逐步提高租金收益。通过12年的运营，上海恒隆广场的净租金收益率已经达到了40%。
大部分的商业地产项目面临招商与经营困境，人流冷清，商铺空置。大连万达集��董事长王健林在2012年9月曾表示，商场人流的增长速度从两位数降到了个位数，客人的单一消费额迅速下降，商户开店的意愿也在降低。
吴涛认为，资金实力不强，贸然进入商业地产领域的小开发商将面临问题，招不到租，甚至也卖不出去。另外，那些位于新城区、远郊区的纯商业项目，没有住宅销售补贴，也可能会遇到问题。“但短期内还不会集中爆发，等贷款期限到期，问题会显现出来。”
“十年前，人们问，什么是商业地产;五年前，人们问，谁在做商业地产;今天，人们在问，谁还没有做商业地产;也许五年后，人们要问，谁还在做商业地产?”王永平认为，商业地产行业不久将出现洗牌，并购会增多。