海外基金投资写字楼揭秘　开发商需专款专用

　　在“限外”政策频出的情况下，今年8月份以来，海外基金投资者的身影几乎很少出现在北京写字楼市场。美林投资银行房地产投资基金有关人士在一次行业论坛上表示，由于“限外”政策的影响，美林收购办公物业产生了一定困难。目前美林投资有近三分之一的资金集中在房地产开发项目当中，另有相当部分投资即将上市的房地产公司，用于收购办公物业的资金日益下降。

　　然而，投资的冲动却仍旧存在。大规模的海外基金，如新加坡的嘉德置地、美国的摩根士丹利等把购买写字楼作为进入北京房地产市场的一种试探性手段。据了解，这些机构进入北京后自身需要大量的写字楼办公空间，即它们自身可以消化掉一部分。同时，由于自身拥有一定的客户资源，可以把一些境外公司作为写字楼客户带进北京市场。

　　规避投资风险

　　“这些海外的大型基金机构选择购买写字楼，是觉得这个市场风险相对较低。”高力国际投资部助理董事黄卓伟告诉记者。

　　“人民币升值的潜在因素也在诱惑这些海外基金涉足高档写字楼市场。很多因素加在一起，实际上已经使大型海外基金在北京投资写字楼的风险降到一个很低的程度。”中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇说。

　　在很多跨国投资者看来，我国政府此时出台调控政策是件好事，能令市场进一步规范，有效减低投资风险，基于这种判断，他们的投资信心反而会更加增强。同时，北京市第三季度写字楼租金水平高达每月182.4元∕平方米，高租金往往意味着一个城市拥有更强的商业竞争力和投资吸引力。

　　不过，大型海外基金在选择进入北京写字楼市场时仍然非常谨慎。

　　据了解，这些基金很注重规避投资风险，在确认购买价格后会尽最大可能把投资脚步放缓。而签订购买协议后，更关注付款的安全性，一般采取分期分批付款，而且每次付出的款项会要求开发商专款专用，比如投资者会要求首先拨款的资金要用于支付土地出让金，此后的资金都是按照工程进展来支付的。一般付款的比例为：开发过程中支付40%~50%，工程完工支付30%~40%，最后的10%会在拿到产权证后支付。

　　郭田勇表示，在当前投资写字楼的客户中，海外基金占到较大的比例，考虑的问题也相对复杂和专业。回报率是海外基金最为关注的。根据不同的业态，外资要求的回报率也不同。一般来说，写字楼要求的回报率为7%~8%，相对于国外要高一些。因为在海外基金看来，北京市场的风险相对要高，自然也会要求更高的回报。

　　除回报率之外，这些海外基金还会考虑一些更加细致的问题，如开发商公司的资产负债。大单买家通常会考虑，开发过程中如果出现问题，开发商能否赔偿，或者有没有足够的资金完成项目。对于项目本身来说，规划方案和一些具体的经济参数也都是需要考虑的。

　　抢占市场先机

　　在亚太区国家中，我国的投资氛围及市场成熟度都是较低的。例如，日本的可投资物业比例达到90%，新加坡达到80%~90%，我国香港达到40%~50%，而在我国内地却只有20%~30%。

　　“这说明中国投资市场的潜力很大，所以海外基金纷纷进入。”黄卓伟说道。

　　北京银泰中心总经理尹筱周认为，主要原因是由于海外基金普遍看好北京未来的发展潜力，尤其是位于核心地段的优质物业不能复制。“谁动手得早谁就先得利，谁动手得晚就很被动。”

　　在尹筱周看来，有眼光的海外基金会尽早抢占有投资价值的办公物业产品，就和打仗一样，想赢得主动权就要占领最有利的地形。“他们不会在乎两三千万元的小钱，作为市场的领导者，他们更在乎办公物业的形象和地位。”

　　高力国际写字楼项目商业代理部经理吴烨对北京东部的高档写字楼十分看好。他认为，北京东部和西部的写字楼客户具有不可替代性，区域的针对性非常强，相对而言东部高档写字楼的市场空间会更大。

　　据了解，海外基金公司在办公地点和物业品质上的选择十分挑剔，倾向于在传统商务区内选择现楼购买或租赁。

　　汉博投资集团总裁朱友军表示，虽然政策对海外基金投资北京房地产的限制越来越紧，但其投资热情不减。目前在美国、欧洲、澳洲以及中东地区，拥有“中国概念”的基金很受投资者追捧，大量海外基金正前赴后继地涌入北京等一线城市。

　　然而昔日的大好时光已经不再。仅是“130号文”的出台，便使得投资北京写字楼的海外基金投资成本上升了10%以上。即便如此，在北京房地产开发高利润率和人民币升值的双重背景下，海外基金仍可从写字楼市场中获得丰厚的收益。

　　“目前来说，如何进入北京市场是最大的难题，退出机制上可以选择将项目转给其他基金公司。”摩根大通(亚太区)证券有限公司副总裁吕建东透露，目前很多海外基金打算进入北京房地产市场却无法获批，“都被堵在了门口”。

　　专家策言

　　从海外投资机构的角度考量，北京写字楼开发商应该：

　　第一，将一个整体的写字楼物业零散销售不利于物业的长期总体把控和升级，物业的生命力和可持续使用也会受到严重影响。国外的做法是将整体办公物业持有，打包成基金拿到资本市场上运作，这样也有利于写字楼升级换代和保持长久的生命力。

　　第二，写字楼的规划、设计与配套，要考虑到对资源和科技的整体运用。办公楼设计的适度超前，是写字楼保值、增值的必要条件，有利于长期持有，也会更吸引大客户的注意。

　　第三，要注意供求市场的平衡，避免供应与需求的错位。北京写字楼的供应量很大，但大量需求找不到适合的供应。这种供应市场与需求市场的错位发展，会造成大量的社会资源浪费，也不利于写字楼项目的市场消化。