商业地产：狂飙突进之后的风险

9月 10日，国家统计局发布数据显示，今年前8个月全国办公楼开发投资2851亿元，同比增长40%;商业营业用房开发投资7168亿元，同比26.5%，两项增幅均高于全国房地产开发投资的增幅的19.2%，这种局面与过去情况迥然有别。

过去，办公楼、商业营业用房等商业物业只是开发商开发住宅之外的配菜，甚至被开发商以白菜价甩卖，但是，近年来，开发商对商业物业焕发出了新的热情，不仅屡屡赋予大手笔投资，而且其价格也是一路飙升。

不过，随着开发商在全国以跑马圈地之势布局商业地产项目，商业地产蕴含的市场风险也与日俱增。“商业地产的开发难度要大于住宅，尤其是大型城市综合体项目，一旦运营不好，就极易形成空城、鬼城。” 红星美凯龙旗下的德州星凯房地产开发有限公司总经理殷慧勇向《中国经济周刊》表示。

各路资金争相分羹商业地产

国家统计局公布的数据显示，早在2011年，住宅开发投资的增速与商业营业用房的投资增速十分接近，都是在30%左右，但在2012年、2013年两年，商业营业用房的投资增速明显大于住宅开发投资。

《中国经济周刊》记者统计发现，不仅仅传统的商业地产领域的资金在继续攻城略地，就连其他被贴上住宅开发标签的开发商也纷纷杀入这一领域，甚至地产外的资金，也不甘寂寞。

以开发商业地产见长的天津现代集团目前正在天津市中心开发建设现代城二期，该集团副总裁庞坚波对《中国经济周刊》表示，“现代城二期是集酒店公寓、办公、商业于一体的大型综合体，其中办公楼高339米，建成后将成为天津市标志性的摩天高楼，前景可期。”

万科、保利、华远、龙湖等地产大佬此前很少涉足商业地产，但如今也要分羹一碗。以华远地产为例，华远在长沙打造了规模高达100万平方米的城市综合体华远·华中心，此外还不惜成本抢得北京通州一宗地王级的商业地块。

就连原本不直接涉及地产的家具大佬红星美凯龙集团，如今也将目光瞄准了商业地产领域。 在 今年 4月份，红星美凯龙宣告1000亿元进军商业地产 ，开发运营上百个城市综合体项目。 9月8日，红星美凯龙在山东打造的超大规模的城市综合体山东德州星凯国际广场正式面市，“整个项目高达170万平方米，其中商业物业高达70多万平方米，是红星美凯龙旗下在建的规模最大的城市综合体。”殷慧勇说。

此外，涉及商业地产的“外行”还有联想控股、娃哈哈集团和奥康集团等。

商业地产的典型代表城市综合体项目，也受到各大城市的青睐和支持。山东省德州市住建局副局长张云发向《中国经济周刊》表示，“引入城市综合体，能够显著提升当地的房地产业品质，促进城市商圈的形成，提振城市经济，提高人民的消费水平和消费观念。”

商业地产暴热与雾霾有关？

对于商业物业投资增幅超过住宅投资的变化， 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示， 这与政策作用密切相关。在住宅领域，政策上设置了较高的门槛，限购、限贷政策限制了下游购房者资金的进入；此外，流通环节的障碍也很多，提高了交易成本。

一位地产大腕人物曾指出， 从国外发展进程看，当一个地区经济发展到了一定程度，商业地产将迎来发展良机，随着中国经济的不断发展，眼下国内一些经济发展快的地区为商业地产提供了土壤 。

“鸡蛋不能放在一个篮子里，”华远地产有关负责人告诉《中国经济周刊》，“适当增加商业地产投入，可以开辟新的盈利增长点，更加丰富的产品线能够平衡市场风险，从而实现更好的业绩稳定性。”

另一家在商业地产方面浸淫多年的开发商认为，“假如一些雾霾城市多建一些城市综合体，人们只用住在一个社区内就可以满足居住、工作、娱乐需求，不仅能减少出行和汽车尾气排放，而且人们也不用常常出门呼吸雾霾了。这种因素也能推动城市综合体的发展。”

商业地产销售增速远低于投资增速

各路资金进军商业地产之路，并非康庄大道。对此，华远地产北京区总经理孙怀杰向《中国经济周刊》表示，商业地产与住宅不一样，住宅销售完了就没有压力了，但商业地产更大的是日后的运营压力，经营者必须赚到钱，这十分复杂。如果经营者无法盈利，到最后则必将形成恶性循环，最终导致所有参与者利益都可能受到损失。

众多开发商一哄而上杀入商业地产领域，商业地产项目所面临的竞争压力必然加剧，也必将放大商业地产中潜在的市场风险。

“对于一个大型城市综合体而言，如果运营不好，有可能陷入空城危机，尤其是在开发商加快商业地产布局，并朝二三线城市大力进军的背景下。”殷慧勇说，“正为此，在接手星凯国际广场之前，我至少对这个项目进行了三个月的考察。”

殷慧勇的话并非危言耸听。根据国家统计局公布的数据，截至目前，全国商业营业用房待售面积为8573万平方米，同比大增32%；今年前8个月，商业营业用房投资同比大增26.5%，而前8个月商业营业用房的销售面积同比只增加了7.8%，远低于投资增速。

商业地产要与城市发展相匹配

殷慧勇表示，“地产开发的步伐要与城市化进程、人口扩容的预期相匹配，既不能快也不能慢。太快，就会出现很多鬼城、空城。只有通过科学布局，使项目的发展与项目所在城市的扩容、人口的增长相匹配 ，才能实现和谐的城镇化发展。 ”

对此，华远地产董事长任志强（微博）的心得是：“做商业要看单位GDP，要选择单位GDP高的地方；另外，城市化率超过50%，才能保证大量商业物业的生存。目前整个东部沿海地区城市化率是63%，三四线城市只有30%，如果三四线城市出现大量的商业，是有较大风险的。”

此外，对于商业地产而言，要想实现科学布局，选址至关重要。“科学规划设计、合理匹配商业资源非常关键。”殷慧勇说。

孙怀杰也告诉《中国经济周刊》，“商业地产开发至少要以区位第一的思维来操作。商业和住宅不一样，住宅低开高走，商业必须从高处着手，迅速产生效应，要以未来城市核心业态的标准来定位，否则会在竞争中失去位置。”

虽然区位重要，但《中国经济周刊》记者走访时发现，对于很多商业地产项目而言，其地段属性和具体规划都受到一定约束，开发商很难完全把控。