沪楼市已度过最辉煌复苏期 全年房价涨幅不超10%

　　上海房地产市场第三季度经历了两年来最明显的复苏，房价以及成交量都出现了明显上升。昨天，上海易居房地产研究院发展研究所发布今年第三季度房地产分析报告显示，上海市场的热度主要由于供应紧缺造成，进入第三季度后期，新的房地产调控政策开始加强，这种情况正有所缓解，随着第四季度的轻微调整，预计全年房价涨幅不会超过10％。

　　施工面积偏少

　　上海市统计局发布的数据显示，前三季度，全市完成房地产开发投资966.65亿元，比去年同期下降-3.6%。与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重也在下降，三季度房地产投资占固定资产投资的比重为31%，同比下降3.5个百分点。

　　易居报告表示，从施工情况看，新开工面积1659.58万平方米，下降9.1%，是造成房地产开发投资下降的直接原因。按照上海房地产市场正常的去化速度，年均销售商品房在2600-3000万平方米，而要维持这个市场的正常供应，在建施工面积应该是同期销售面积的三倍到四倍。如果按照四倍来计算，7、8月份的施工面积显然偏少。

　　与此同时，上海住宅供求比在第二季度6月达到2.04的高位后迅速回落，8、9月保持平稳，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，上海近期市场供求矛盾仍然存在。

　　供不应求的情况下，上海房地产市场商品房销售价格迅速上升，部分区域商品住宅上涨高达30%。不过，在市房地资源局等十部门联合下发通知明确对于房地产开发商捂盘惜售行为的处罚规定以及“金九银十”效应的带动下，全市商品住宅供应量在9月达到194.4万平方米。

　　住宅价格料微幅震荡

　　报告预测，今年第四季度或更长的一段时间内，房地产宏观调控依然保持高压态势，具体包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策，其中以前者为主。

　　已有政策包括“70/90”政策，“24号文”，税收政策，房地产金融政策，以及上海的抑制捂盘、落实限外政策等预计都将加强。报告显示，而未来可能出台的新政将包括继续加息，“夹心层”住宅保障的补充性政策；物业税的试点征收，二手房个调税严格按20%税率执行等，同时对房地产融资有所限制。加上上海继续加大住宅用地供应量以及逼存手段等，都将极大地有利于商品住宅供需平衡的调节，市场的供需矛盾有望得到缓解。

　　报告预计全市住宅价格受重大工程配套用房变化的影响将有微幅震荡，而商品住宅价格同比去年将保持在10%涨幅以下。