西安写字楼“钱景”被看好

2013年，西安写字楼产品大量入市，业内为此有“西安写字楼年”的说法。那么，是什么原因导致西安写字楼在今年大量入市？西安的写字楼市场发展中还存在哪些问题？西安写字楼发展前景如何？是否值得投资？为此，本期“地产沙龙”邀请恒天集团营销副总监张展、西安皇马不动产投资咨询有限责任公司项目总监南佳虹、深圳信纳海地产顾问有限公司高庆等业内相关专业人士，共话西安写字楼，把脉写字楼未来发展方向。

西安高端写字楼需求旺盛

记者：今年西安写字楼产品大量入市，业内为此将2013年称之为“西安写字楼年”。请问，您认为是什么原因导致这样的局面出现？

南佳虹：今年的西安写字楼产品放量较多的区域，主要集中在未央路和文景路沿线，整体来看销量也不错，但是西安的写字楼市场相对于一线城市而言较落后，北郊又比高新区落后。

张展：西安作为千年古都，缺乏与国际化大都市接轨的写字楼产品，跟一线城市差距较大。在大环境的催生下，必须让西安的写字楼市场有一次大的变革，从最初的零散性到集约化办公。作为国际化大都市，大量外埠企业和500强企业入驻，必须有相应的办公产品来匹配。所以说今年高端写字楼产品大量入市，这并不奇怪。

其次，商机引导所致。可以说大家都看到了西安房地产开发过程中写字楼的发展势头及未来前景。这两年受国家宏观政策调控影响，住宅产品受到冲击，而商业产品的价值在这两年也提升过快，这让投资群体的投资成本加大，回报率则有限。写字楼产品目前市场价每平方米1万元多一点，郑州超高层写字楼每平方米售价达到四五万元，西安同类产品才2万元左右，所以说，未来西安写字楼的投资升值、保值空间还很大。此外，如果说前几年人们关注的还是住宅、商业和不成熟的写字楼产品，那么随着西部大开发的提出，以及国际化大都市建设的进程加快，开发商和投资群体都对西安的写字楼市场非常看好。加之写字楼市场不受调控限制，目前处于自由开放的发展态势，这也是写字楼市场活跃的原因之一。

高庆：由于近年来，国内政策面对住宅地产的调控，导致如：万科、龙湖、恒大等国内一线住宅开发企业开始逐步的产业转移，或多或少的都进入商业地产领域。同时，也导致国内本来就比较单一的投资渠道都进入不限购的商业地产通道。西安也不外乎如此。

写字楼市场未来空间很大

记者：有人说目前西安的写字楼市场只是起步期，也有人说西安的写字楼已经进入快速成长期，对此，您怎么看？

南佳虹：西安的写字楼市场较落后，我认为目前处于起步阶段晚期和快速成长期之间。此外，目前也是西安开发企业开发写字楼受益阶段，甲级写字楼的定位还不清楚、不完善，产品配置和产品定位还不是特别专业，市场没有完全成熟，消费者还处于盲目阶段，等成熟时，消费将会更理性。我认为未来一至两年，西安写字楼市场将进入快速发展阶段。

高庆：所谓的“写字楼产品”不能单一的从产品角度去观察它，它必定和一个城市的商业发展有着密切的联系。和同类型城市相比较，西安的商业地产还有很长的路要走，同时，也意味着发展的空间巨大。当一个城市的GDP总量到达相应的阶段，其对大型商业集群的需求会急速增长，而西安现在还没有真正意义上的大型商业板块。（规划约400万m2的大明宫板块是西安首个大型商业集群）新型的城市商业综合体在西安的发展也只有短短数年，而且体量都不大。

所以，单纯的写字楼市场在西安还只能说是一个初级阶段，或许在两至三年之后才能进入真正的成长期。

多方因素制约写字楼发展

记者：您认为西安的写字楼从产品到市场环境存在哪些问题，或者说是发展的瓶颈？对此，您有什么好的建议？

高庆：首先，商业板块的滞后严重影响写字楼市场的发展，5A级写字楼在西安屈指可数（发展最快的城北也仅有经发大厦一座）。其次，道路交通同样也是制约写字楼市场发展的一个重要因素。

张展：首先，以假乱真。目前市场上很多产品实际上是公寓产品，却按照写字间来卖。写字楼产品层高在3.9m以上的是基础层，3.5m以下的都不能算是真正意义的甲级写字楼。而这些公寓产品的层高一般都是2.9m—3.3m之间，如果将这些产品做成写字楼，一个是档次不够，再者可以看出产品在研发过程中没有超前性，不能适应市场大环境的发展潮流和需求，很快将会被市场所淘汰。

其次，电梯配置不到位。真正的甲级写字楼，在电梯配置上一定是世界顶级的产品，从电梯内部的装修、空调的配备标准、地面铺设等方面来看，都要够档次；再者，西安写字楼较分散，没有形成集聚规模。写字楼整体布局规划要超前，形成有代表性的写字楼区域或板块。

此外，物业管理跟不上。高档写字楼必须有相应的物管匹配，就比如我们恒天现在在做的写字楼产品，将来的物业管理将采用酒店星级服务，采用国际知名品牌物业管理公司来管理。写字楼产品说白了以后肯定是服务行业，软性的条件更明显，也更重要，如何在传统的服务理念之外，给投资群体提供更多的增值服务，这个是大家应该思考的问题。

未来写字楼投资或更稳妥

记者：目前西安的西安的写字楼市场面临哪些发展机遇？是否值得投资？请给投资者一些建议。

高庆：国家的西部政策，以及西安市近年来飞速发展的道路管网公共交通设施给西安的商业地产提供了强有力的支撑，官方对近期各类城市副中心的规划给与了各类政策优惠，由此，西安的商业地产市场会飞速活跃起来。同时，市场对紧密依附商业综合体的写字楼产品的需求也会快速增长。

前面提到，西安写字楼产品还只是处于早期的起步阶段，当一个城市的经济总量以每年10%的增幅飞速发展时，市场会迅速对其做出反应。以深圳为例：2004年至2007年，GDP由4000亿直奔6700亿，写字楼的售价也由15000元/㎡飞涨至40000元/㎡。从投资角度考虑，国内非常狭窄投资渠道确实很难提供较为稳定且收益较好的产品，写字楼或许在未来几年会是西安市场上一个较为稳妥的选择。

张展：西安的写字楼还有很大的发展和升值空间，当然值得投资。建议广大投资群体，在选择写字楼产品时，一定要看产品的规划，以及整个区域的发展规划，还有政府的政策扶持方面，当然，地段也很重要，掌握了这几点，投资写字楼产品起码不会亏钱。