商业地产“售后包租” 利弊共存投资需谨慎

包租5年、包租10年、包租12年……房地产市场受到调控后，各地商业地产受到了广泛的关注。不过，由于商业地产的投资风险高，回报不确定，很多人投资商业地产时总有所顾虑。与此同时，一种“售后包租”的商业地产营销方式在昆山楼市逐渐风生水起，在允诺给以高额回报的前提下，商业地产流行起了“售后包租”的现象。昆山成商业地产投资金地8月成交1080套1盘开盘

目前昆山楼市在售主流商业地产专业市场项目有美吉特工业品博览城项目详情业主社区相册样板户型地图、港龙喜临门(603008,股吧)家居生活广场项目详情业主社区相册样板户型地图等十几家，而他们的共性即为“售后包租”，只不过是，有的包租5年，有的包租10年，更有甚者达到了国家规定的一次性最高可以租赁20年的期限。昆山21盘逾8500套房抢滩“金九” 城北大型商业备货近5000套

“售后包租”风靡昆山高返租率吸引投资客

作为昆山2013年上半年的商业地产销冠，美吉特工业品博览城项目详情业主社区相册样板户型地图狂销1333套商铺和SOHO公寓，也是开盘加推频率最高的楼盘之一。4月13日，美吉特灯都3号馆开盘，吸引了近2000人热抢400套房源;5月18日，美吉特SOHO公寓11号楼和13号楼共250套房源盛大开盘，短短几小时内就已经销售一空…… 6月15日，美吉特SOHO12号楼在广大客户的瞩目中压轴上市，不到1小时的时间内，超过100套房源被抢购，平均每位购房者下单的时间不足一分钟。6.6万套库存再次刷新纪录!

美吉特工业品博览城有很多吸引人的地方，而“售后包租”政策无疑也是其一，美吉特工业品博览城商铺12年托管，前四年25%回报。据美吉特工业品博览城项目经理王浩强透露，项目在未启动销售前就开启了火热招商，也也为市场后期的运营和销售提供了助力。

同样，位居昆山商贸城核心的港龙喜临门项目也是昆山主打“售后包租”政策的项目。港龙喜临门一贯采取的是10年托管政策，前三年一次性抵扣商铺总价24%，也就是前三年返租率每年8%，而后七年采用的是分成政策。

2012年12月，港龙喜临门1期龙喜临门全国连锁建材家居广场昆山旗舰店已盛大开业。“港龙集团此次成功打造的港龙喜临门建材家居连锁广场是昆山的旗舰店，专业做建材家居，最大特点就是品类齐全、市场占有量大。而该项目也是昆山商贸城的重点项目，集团花费了很大的精力来开发运营。”昆山港龙喜临门经营物业管理有限公司总经理李元成表示。

从港龙喜临门项目处获悉，二期—家居生活广场也或将在10月份开业运营，将立足已经繁荣开业的1期基础上，进一步扩大市场规模、丰富市场业态、完善市场配套，将主力打造家居饰品、实木家具、欧式家具、沙发软床等于一体的综合装饰购物中心。目前在售的二期旺铺依然是包租十年，很受投资者亲睐。

除了美吉特工业品博览城、港龙喜临门家居生活广场项目详情业主社区相册样板户型地图售后包租，城西的万家汇商贸城项目详情业主社区相册样板户型地图主营小商品交易市场，10年包租，前三年合计回报率为总房价的15%;陆家的建伟国际汽车城项目详情业主社区相册样板户型地图主营汽车零部件等，15年超长无忧托管;城北的正泰隆国际工贸城项目详情业主社区相册样板户型地图主营模具起床，10年包租，前四年回报率分别为5%、6%、7%、9%，逐年返还租金，第五年至十年按受益8:2分成，年平均回报率达10%以上……

如此看来，商业地产专业市场“售后包租”在昆山已成趋势，或许整个长三角都是如此。不过，为何这种营销方式会如此风靡呢?“售后包租”真的能让开发商和投资者都双赢吗?

包租缓解开发商资金压力后期招商运营是关键

据了解，目前昆山商业地产开发商采取出售产权然后包租的经营方式，这和投资商的资金压力密切相关。在商业地产快速发展之时，资金则成为制约商业地产开发的痼疾。8月，中航地产(000043,股吧)发布半年度业绩预亏公告，依旧延续了第一季度的亏损，预计亏损2800万-3600万元，而去年同期为盈利355万元，倒退幅度或达到1000%。正因为资金吃紧，中航地产陷入商业地产泥潭。

目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，很多开发商的自由资金仅在5%左右。这样的资金储备，注定会成为他们开发商业地产的最大障碍。所以在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，对融资不畅的房地产商来说是无法承受的，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，所以为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。

与普通商业项目相比，这些“售后包租”的项目，投资回报都很高，特别是后期的回报尤其诱人。如正泰隆国际工贸城项目详情业主社区相册样板户型地图10年回报平均每年最低10%，港龙喜临门年回报率可能在8%以上。“与银行利息相比，把钱存银行还不如投资着希望商业地产!”一位购买正泰隆国际工贸城的投资客表示，正是这些高回报率，才引起了他们对类似商业项目的关注。

“这种方式很早就有了，是开发商为了适应市场变化的一种处理方式，可以说是顺势而为吧。这种方式的优点是前期很容易培育市场，让市场先运营起来，产生一定的投资回报，有利于销售。”五丰广场项目详情业主社区相册样板户型地图策划总监段坤分析道，对于客户来说，有了直观的可预见的投资回报，也可以放心投资。

同时，段总也谈到了这种营销形式的弊端，一是需要考验开发商的招商运营能力;二是开发商成本回收时间拉长;三是也可能产生虚假繁荣，就是开发商造势，造成的一些表象，用来迷惑客户。“商业地产主要还是看甲方的招商团队，招商运营很成功，开发商和投资客都能双赢。”段总表示。

商业地产投资需谨慎“售后包租”并非稳赚

按《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。“售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为。

现如今，开发商销售商铺时售后包租已渐流程，且已经成为部分项目的促销手段之一，并有愈演愈烈的趋势。对开发商而言，能够很快的以高价售出，让资金快速回笼，获得收益;对银行来说，50%的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长;对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。甚至还会出现只要一次首付，按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租能够“点燃”人们投资热情的根源所在。

大德地产营销经理李海卫认为，专业市场实行包租政策，实行N年反租，这样对投资户没有后顾之忧，然后对商业街进行整体定位，进行目标客户招商。但是专业市场后期经营压力很大，有良心有品牌的开发商就当自己做融资了。

不过，业内人士分析认为，如果开发商没有能力“包租”，租金的预期就很难保证;严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”。即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。即便开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。如果开发商破产，房租则成为空中楼阁，开发商的风险被投资者承担。

“七八年前我在巴城做过一个项目，房子存在多少年就包租多少年，当时周边房价三四千，我们就敢卖1万元一平，但后来开发商跑路了，那些投资客损失很大。所以，即使是包租商铺，投资也需慎重。”巨达房产总经理罗能凯表示。

细细想来，投资这种“售后包租”的商铺真的需要很谨慎，事先了解下开发商的实力和运营团队的实力很重要。若是运营团队不靠谱，投资者也仅能得到前几年的稳定回报，后面几十年的回报将成“空梦”。另外，商业地产产权仅有40年，若是开发商包租了20年，自己也仅剩下了20年的经营权。选择了一个好商铺，可以养三代;误选了一个烂铺子，或会毁一生。