来拯救昆明商业地产？今天为你解密
这是一个最坏的时代！面对昆明楼市，不断膨胀的在建、待建及已建成的巨大商业体量，众多开发商、投资者心中已经开始“心猿意马”；连一向喜欢冒险的基金、债券公司都躲着商业地产项目。但这也是一个最好的时代。开发商、投资者，甚至是基金、债券公司心中的那把称，向哪里一倾斜，哪里就有希望？
“谁来拯救昆明商业地产？”的话，并非危言耸听，这是客观的现实。拨开商业地产巨大体量的皮，我们看到的是规划不准确、定位不清晰、同质化严重、电商冲击等多重夹击之下的昆明商业地产。谁将带着他的利剑，成为百团大战中的胜利者？
今天，论坛现场，我们就将一一为您解密。
悬念1 谁将改变昆明的商业格局？
曾经，我们问朋友，我们要到哪里逛街、吃饭，我们总是直觉回应：“南屏街”；现在，我们开始将目光投向南亚风情·第壹城；或者，是未来的万达广场，甚至是十分期待的恒隆广场及在郊县（阳宗海）经营多年的华侨城。曾经的昆明城，我们只有一个中心。
那就是南屏街-小西门-青年路-白塔路。现在，我们的中心，不断增多：从南到北，从东到西。总是可以填补我们不能赶往城市中心区域的心理落差。
这就是一个城市商业格局的改变，也是昆明的改变。
这样的改变最早来自，我们最为熟悉的核心商圈：南屏街-小西门-青年路-白塔路。那拔地而起的顺城、王府井(600859,股吧)、世纪中心、新西南、百盛、金格等营造的时尚、休闲、轻松的娱乐、购物享受让人们羡慕不已，犹如信徒般月月朝拜。
号称昆明“睡城”的北市区市民是何等的羡慕？此时，以北辰财富中心为首的商业项目开立先河，打造全新商业项目。随后欣都龙城、昆明广场、翡翠湾等商业项目前仆后继，为北市带来了全新的商业局面；同样，一度号称昆明“富人区”的滇池路也有了南亚风情·第壹城，随后红星国际、奥宸地产、润城、仁泽地产等项目露出水面，就在1年前，还有“空降兵”—万达广场，也同样入驻滇池板块。
不仅如此，一向被称为“西毒”的西市区，也不断爆出新闻。山海城邦·马街摩尔城5600亩巨制、经典双城超大规模商业体，都让这些区域瞬间光芒四射。
同样，昆明向南的号角吹响不久。百大、俊发、官方、实力、白药等实力企业已经在呈贡新区圈地跑马。呈贡新中心、国际交流新窗口等开始不断在媒体的检测范围之内。
当然，这样的实例不胜枚举。但此刻，我将解密的是改变昆明商业格局的地产项目，在他们身上，我们更多看到的是一个区域的变革，一个区域的蜕变，他们是谁？
悬念2 谁将主宰昆明商业地产？
我们总是听到这样的话。昆明的商业地产多是半路出家或被商业了？
众多开发商，还没有想好要不要做商业项目，项目的规划已经通过审批，地块出让中早已经有了商务金融地块，“摸着石头过河”的哲学道理，此刻，在昆明的商业地产内有了更为深刻以及具体性的体会？
从核心商圈内的顺城、王府井、世纪中心、新西南、百盛、金格等项目算起，有哪一家企业是“商科出生”？我们知道的并不多。然而，在商业地产圈内，耳熟能详的我们却不得不说到梅永丰，目前他是昆明百大集团(600865,股吧)商业管理有限公司的“领头羊”—董事总经理。在业界的评价是这位商业的帅才，时尚、新潮，而且很喜欢新鲜事物，微博一直动态不断。从最早的广州天河城、北京搜秀城等项目，到现在的昆明新西南广场、昆明百大新天地、昆明百大新都会、昆明螺蛳湾CBD；他已经在商业零售及商业房地产行业近13个年头，而他也是昆明地产圈内记者的老朋友，有什么商业难题，总是少不了要找到他聊上几句。
当然，将视线转到南市区的南亚风情·第壹城，我们还不得不说的是昆明诺仕达企业（集团）有限公司董事局董事、副总裁、怡美旅游常务副总裁徐江涛。从南亚风情·第壹城到七彩云南·第壹城，总是可以看到他的身影，地下停车位免费停车、引进全球顶级酒店温德姆等商业大手笔，均出自他所带领的团体。
未来，还有哪些商业巨子，将主宰昆明商业地产？
可喜的是我们看到很多商业地产企业，不仅在招兵买马，还开始广聚粮，高筑墙，为商业项目的运营打下坚实基础。组建商管公司、外派交换学习等形式，开始逐渐在昆明商业地产项目中显现。不仅如此，针对昆明商业资源匮乏的局面，更多的商业运营、招商企业，开始寻觅云南本土品牌与众多优质商业地产项目实现嫁接。
不久的将来，在滇池时代等项目中，我们将更多地看到不一样的品质商家资源。而这些均来自这些商业项目的操盘手、主宰者。
他们会是谁？
悬念3 哪些区域有望形成商圈？
事实上，对于商业地产项目，考验的不仅是人才和资源。
商圈，也是众多地产企业勇于争夺的地盘。在地产界，“商圈”这两个简单的词汇中，更多的融入的是区域人流、交通网络便捷度、城市文化、商业业态等丰富的内容；对于背靠商圈的众多新建地产项目而言：商圈，是否具备历史悠久积淀，是否是人气火爆等因素，是项目出售、租赁的“财神爷”，只有抱住商圈的大腿，才能够在后期的项目营销中获得人气，也获得才气。
而这也是昆明主城核心区域的地块，经常遭遇区域疯抢的主要原因，就拿目前正在建设的恒隆广场来说，就区域来看，位于昆明主城核心商圈内，再加上是原市政府地块的缘故，地块拍卖成就昆明地王，也就很容易理解。
这也展示出了商圈的形成及商圈人气的汇聚并没有那么容易。从昆明的商圈布局来看，较为成熟的商圈自然是传统的四大商圈：南屏街、小西门、青年路、白塔路，他们位于昆明主城核心内，形成四足鼎立的局面。
这里有昆明最强劲的人潮；这里有昆明最昂贵的商铺；这里有昆明最潮的时尚品牌；这里有昆明最悠久的小锅米线；这里也有全球最新、最前沿的“美国大片”。而这其中，自然也离不开政府、企业、商家，对于老商圈的保健及改造。
但随着进入城市中心的出行成本越来来高、城市扩容速度越来越快，新商圈的形成也就顺理成章。从最早的北辰财富中心开始，到现在的世纪城，再到现在的学府板块、高新建成区板块，新崛起板块有10余个。
这些板块大多有政府超强的规划，更有实力地产企业的加盟。如目前的呈贡新区、高新建成区、金产区、巫家坝、空港新区等区域均有城市更新所带来的全新商业地产机遇；同时，更不断有国内一线或港资地产等实力地产企业介入。如万达、龙湖、万科、重庆中泓、绿地控股、招商地产(000024,股吧)等加盟。
板块，到商圈，谁将更有实力？
悬念4 昆明城市地标未来会在哪儿？
新、老商圈的并立共存，让分中心的到来势不可挡。
“分中心时代的来临，也让一虎独占山林的格局彻底改变。”这似乎也是所有昆明商业地产企业及项目操盘者，对于市场争夺现实最为统一的意见。独霸天下显然力不从心；商业地产格局的魔方重组，才是王道。
地标将出现在哪里？开始，变得异常关键。
就在前几天，“昆明昔日地标”—老工人文化宫爆破，那时对于地标的定义来自于：上世纪80年代云南第一高建筑—70米；昆明第一栋拥有电梯的建筑；建筑外立面奇特，国内外少见。而眼下，对昆明地标的争夺：高度，似乎是最被常提及的“兴奋剂”。
从100米大厦，到200米极限，再到300米入云双塔，直至近期爆出的400余米地标建筑；种种高度，想要的不只是项目打造高度极限，更显突破昆明建筑的高度极限。
但高度，一定代表城市地标？从“北有大裤衩（新央视大楼），南有小蛮腰（广州新电视塔）”我们似乎更加明确，市民对于城市地标更有发言权。怀旧地标、美食地标、约会地标、精神地标，是充满记忆的大地；而非众多开发企业或政府热衷的政治地标、新城地标、商业地标、产业地标，或是摩登天空。不断拔地而起的高楼，似乎只适合诠释为“高度地标”而非“城市地标”。未来昆明真正的城市地标在哪里？
在很多人看来，“南屏街”、“金马碧鸡广场”的城市地标地位，显然暂时还很难撼动，普通市民聚会、众多珍贵的城市记忆依然在那。但对于众多新兴区域而言，却可以在分中心区域内做到第一。
“我们力求，在我们所能够辐射的范围内找到客源，并为他们做好服务。”这是众多项目开始务实的探索，而很多企业开始以造城的模式打造项目。在这个项目之内，其营造的商业区域，就是项目的地标建筑、文化、娱乐、休闲等的中心区域。
“这里是西市的地标”、“这里是南市中心”、“这里是呈贡新中心”······这样一些定位，似乎更加靠谱。
未来，我们的新地标在哪里？ 不仅需要物理的高度，更需要文化的高度，市民的高度，甚至是商务的高度