杭州：元华商场歇业 又是“分散产权”惹的祸
曾经信誓旦旦要在离西湖最近的商业物业里，打造一个充满休闲氛围的现代百货店，所有开业时的承诺都付诸东流，昨天的元华，虽然还是灯火通明，但已显露出颓败之势，很多品牌开始逐一离场，而这座离西湖最近的商场，不知道要再过多久才能重见天日。
10月26日，本报曾刊登《杭州元华购物中心11月1日开始歇业调整》一文，元华方面对外宣称是因为商场与业主签订的五年租赁协议到期所以歇业，而事实上，有今天“分手”的果，却是五年前就已经种下的“因”，元华物业的分散产权和元华百货之间有着不可调和的矛盾，加上地产投资者和百货店的经营者观念相去甚远，才造成了今日元华百货的黯然收场。
边柜品牌开始陆续撤离
尽管此前元华方面给供货商的通知书只是“11月1日商场将全面歇业”，但从昨天开始，元华商场内的品牌已经开始陆续撤柜，看来很多品牌在做完了双休日的生意之后并无过多留恋之意。
昨天晚上，一楼门口的六福已经撤空了柜台，欧珀莱柜台里的化妆品已经全部腾空，只留下一个空的旧架子。Teenie Weenie柜台门口的小熊也被打包好，准备运到其他的商场去，CK、诺帝卡的柜台里并没有做过多的促销活动，只留下一两个营业员打包所有的货品。边柜的女鞋品牌基本已经撤空了，莱尔斯丹是最早撤走的，傍晚的时候，思加图、FED、百丽等品牌也开始陆续打包离场。二、三楼的品牌还算是阵容最齐整的，只有ESPRIT、LEE、哥伦比亚、耐克360等边柜品牌开始撤柜，大部分中岛品牌都还在做生意，一些品牌“满300减100”，还有一些“满300减160”，四楼一侧灯光已经全部关闭，床用、儿童、陶瓷品牌都已经收起了大部分货品。
因为元华还有临西湖一侧的不少专卖店，哪些将继续开下去，商场人士并未过多透露，此前知情人士透露屈臣氏也将一起歇业，但昨天的屈臣氏里照常营业，营业员称并不知情。
商场没打算做大型折扣
元华即将歇业调整的消息一传出，就有很多网友在网上发帖讨论“会不会有大型折扣活动？”。昨天，还有不少客人特地下班赶过去淘便宜货，不过商场内基本和平时一样，只有少数品牌打折力度稍稍高了。
边柜品牌因为在杭州的门店多，没有必要做大力度折扣，不少中岛品牌因为门店比较少就开始做折扣，部分品牌秋装3折起，还有的柜台新款秋装100元/件。一位顾客说，一件799元的外套，双休日来买只有8折，昨天过来就打到了5折。“商场一般不会有‘清货’这样的活动，对商场的品牌形象没有好处，我们目前只是歇业，并不是倒闭，所以不必借歇业做清货活动，即便做高了销售对商场来说也没有任何意义。”一元华内部工作人员说。
百货业遭遇地产业的尴尬
这次元华歇业，和之前涌金广场的关门有着某种相似之处，签约期短、小业主众多等因素一直是百货店经营的障碍。虽然之前元华高层一度否认将歇业调整，并请来上海的公司进行规划，最后方案依然“胎死腹中”，主要是因为产权过度分散，小业主们无法达成一致。
但其中最大的问题，恐怕是需要市场培育期的百货店遇到希望快速变现的地产商，中间有着诸多不可调和的矛盾。
因为8%的年租金回报率而谈崩？
元华走到今天这一步，也并非商场所愿。今年上半年，元华高层曾透露，会努力和小业主续签，而现在突然传出消息说，和小业主的谈判并未达成一致，按规定终止合同。所以不免让人猜想，是否因为小业主不满于8%的租金回报率而导致了今天的局面？
有消息人士透露，元华商场此前曾跟业主们沟通过，并提出能否前三个月免租金然后再陆续招商的想法，没有得到业主们支持。原先8%的租金回报率，也无法满足业主们的胃口。“当初这些业主是以1万-3万/平方米的售价购买，就目前杭州地产行情的上涨趋势，只有8%的年租金回报率，会让很多小业主心理不平衡。”一知晓内情的人士透露。
“从8%的租金回报上看，无论如何都不算低了。”一位有着多年经营百货经验的业内人士说，如果不和杭州地产升值状况和这两年股市的增值速度相比，即便年租金回报率低于8%，也完全可以接受，它比很多住宅、写字楼的回报率都高。
业内人士猜测，元华撒手不管可能也是一种“博弈”的方式——以退为进，毕竟小业主们也不想商场歇业关门，关了门的商业物业就连基本的生意都无法继续，最后的状况将和涌金广场如出一辙。虽然湖滨一带的商铺价格是目前杭州地区最高的，但是现在小业主根本无法单独出售商铺，如果商场开不下去，地产不能增值，这里的商铺价值为零，也不会有买家来接盘。
开发商并未打算长期做百货？
一位了解此事内情的业内人士一针见血地指出，“元华的房产开发商恐怕从最开始就没有意向长期做百货店的打算，公司的最终目的只不过是借着商场的人气把商业物业全部脱手罢了。”
虽然没有任何依据说元华物业的开发商不打算长期做百货，但据一位元华的工作人员透露，从2002年开业至今，元华百货店的高管换了一茬又一茬。从最初请杭州大厦输出管理，到后来的数个老总分别上任，短短5年时间，元华前前后后总共有过六七个老总，平均一年时间不到就换一个老总，有的老总才管了几个月就被卸任，有段时间由于招不到合适的负责人，商场的负责人一度由董事兼任，而对百货店来说，如此频繁的更换管理层，必然导致经营思路混乱，商场一直找不准合理定位就是必然的结果。
公司如此频繁更换老总的重要原因，也是因为不愿意花时间等待他们将百货店“养活”，总希望能在短期内迅速盈利。有业内人士说：房产和商业是两个“永远谈不拢”的行业，地产业的利润是以百万元计，而百货业则是以元计，两个产业对“时间”的认知也存在一定的差异，地产商造完了房子立刻能出售变现，而百货店的发展节奏很慢，一座商场需要慢慢养起来，虽然一旦养熟了就会有源源不断的回报，但很多地产商都不愿意给百货业这段“市场培育期”。
拿什么负担高额租金成本
“湖滨地段的租金成本非常昂贵，在这样的地段做百货店，如果要承受高额的租金，必然要求经营的商品也有相当高的毛利率，而且要求相对稳定、专一的经营者。”浙江大学经济学系主任叶航教授说，在这个地段做百货，需要很“挑剔”地选择经营者，普通的大众商品是无法在这个地段上赢利的。
虽然坊间流传关于元华的租金成本有多个版本，但是根据模糊数据，也有人计算过元华的经营成本，大约是每天4-5元/平方米，而百联世贸国际广场的租金不过每天3元/平方米，山东济南的商业物业日租金不过1元/平方米，就这个租金状况来看，元华的租金水准并不低，而百货业在最初的时间必定需要以亏损为代价，如果没有有效的管理团队，面对如此高额的租金负担，恐怕离开也是迟早的事。
百货经营者无奈“5年”限期
除了租金负担比较高，元华商场面临的另一个问题则是租期短的尴尬。“如果想在分散产权的商业物业上经营百货店，起租点必须是10年。”业内人士分析，一家百货店需要在市场上立足至少需要3年左右时间，更何况现在杭州的百货业定位如此明晰，想要迅速成熟也非易事，如果只有5年租期，前面三年亏损，后面两年才开始赚钱，当百货店刚刚开始赚钱的时候就要面临解约的尴尬，怎么能做得好呢？又怎么会有百货店愿意花力气去好好经营呢？
据悉，现在也有不少百货店都采取租赁形式经营，但一般租期都长达10-15年，保持经营的稳定性，像银泰在省内的不少门店都采取租赁形式，租期一般也在10-15年。
商业物业如何对分散产权说“不”
“大型的商业物业原则上并未规定其不能分割出售，但是从商业的角度，我们不支持他们分块卖给小业主。”杭州市贸易局相关负责人说，曾经有一段时间，杭州的很多大型房产商都流行这样出售商业物业，以求快速变现，但是在湖滨这样的地段，分割出售的结果就是商场像市场一样经营，而最终受害的则是一个商圈。
事实上，现在不少房地产商都已经意识到分割出售商业物业的弊端，一则如果将来的管理经营不善，对房产商的信誉有很大损害，而如果采取“只租不售，整体招商”的方式，一则可以留有物业合理避税；二则，如果找到好的合作伙伴，帮助将商业物业妥善经营，可以使地产不断升值，这个利润空间无论如何都比当初分割出售产权要来得广阔；三则，如果房产商还拥有商业物业配套的写字楼、住宅项目，商业物业的价值无疑会更高，它的升值会带动其他物业的增值，更有助于房产商的整体规划。
目前，北京、上海以及浙江省内有不少房产公司都采取整体招商的方式，据悉，宁波有一家房产公司拥有某处4万平方米物业，整体招商的条件非常优越：8年零租金，房产公司倒贴2000万元，房产商的目的非常明确，宁可承担起零售亏损的代价也希望商业物业获���增值。
湖滨商圈“一声叹息”
“真的很可惜，这么好的物业，无论从硬件还是体量上看，都具备了要做好一家百货店的基本要素。”湖滨国际名品街的负责人马其华说。
虽然元华一直以来的表现并不算出色，经营状况也一直不是很理想，但是它毕竟拥有很多品牌，拥有稳定的客流，也是杭州百货店里刷卡比率最高的商场，它对很多年轻人的号召力不可小觑。如若单论元华的销售表现，也许湖滨商圈损失的不过是一些账面数字，但是实际上，它的离去对湖滨商圈会有很深的损害。对所谓“店多隆市”，对比邻的解百来说，缺了一个可以让自己不断进步的邻居；对明年4月即将开张的银泰西湖店来说，也缺少了一个有力的竞争对手；对湖滨商圈来说，缺了一家拥有不少品牌和客人的百货店，这样一座优秀的物业如果关了门，无论如何都是令人扼腕的。