莱蒙国际商业地产急进隐忧
一向稳健的莱蒙国际近来颇显激进，近日收购摩根大通手里的上海玛莎世纪公园公寓仅是其激进扩张的一个浪花而已。这些对风险日益累积的商业地产的频繁收购动作，加上多次重金拿地，让莱蒙国际高企的债务更显扎眼。尽管莱蒙国际一向追求高周转，但面对净负债比高达97.6%的现实，莱蒙国际真的能够坦然应对吗？
一向以稳健标榜的莱蒙国际集团有限公司（以下简称“莱蒙国际”），在近期房地产市场不断掀起的盛宴中，也变得激进起来。
近期，莱蒙国际发布公告称，以16.88亿元的代价购买摩根大通旗下SSCPLimited的已发行全部股份，从而将上海浦东莎玛世纪公园公寓项目收入囊中，均价为34170元／平方米。
而这些物业截至今年6月底的市值为23.8亿元。
据记者了解，该地段周边的房子已卖到6万～7万元／平方米了，以如此低的价格拿下位于黄金地段的莎玛世纪公园，可谓相当划算。而此次被业内认为是过于优惠的价格，也引来了市场人士的纷纷猜测。
有市场人士猜测，可能因为收购的是一个旧项目，有些物业没有理清其过户关系，以及与小股东的关系；还有可能并购双方有别处打包的合作，等等。
面对种种猜测，莱蒙国际投资者关系总监在接受中国房地产报记者采访时表示，“我们不觉得这个价格有多优惠，只能说是合理”。
商业地产泡沫阴影
逼近莱蒙国际
据了解，莎玛世纪公园是位于上海浦东新区陆家嘴中央公寓之内的服务式公寓项目，于2006年落成，作住宅及停车场用。该项目共包含9幢大楼合计284个住宅单位，总建筑面积约4.9万平方米，及240个地下停车位。“目前只是与摩根大通达成了购买协议，等一切工作落定，我们会再考虑这一物业未来的发展方向。”前述投资者关系总监表示。
是次收购，使得莱蒙国际正式进入上海市场。而早在2012年5月，莱蒙国际董事长黄俊康就曾表露出进军上海的意愿。当时他提到，莱蒙正在积极准备进入上海，并正和当地政府沟通。但后来莱蒙国际进军上海一事却因故搁置。
“以并购优质成熟项目入驻上海，不失为一个好的策略。”某业内人士告诉记者。
而莱蒙国际的扩张策略始于去年。在几乎沉寂于土地市场两年后，2012年莱蒙国际重出江湖，全年拿地支出约35亿元人民币，占其全年销售额的比重过半。拿地区域包括常州、天津、南京及南昌。
今年，公司延续了这一进取策略。截至目前，拿地与并购项目共计支出46亿元。而布局重点依然是以上海为核心的长三角区域。
先是在5月21日，莱蒙国际以15.51亿元竞得杭州奥体单元地块，土地可建面积11.48万平方米，折合楼面地价13505元/平方米，需配建保障房面积550平方米。达最高溢价率上限49%。土地性质为商住。
对于此次拿地，莱蒙置业(富阳)有限公司总经理汪济武表示，公司对于奥体单元的前景十分看好，对该地块志在必得。另外莱蒙国际虽然很早已进驻杭州，但项目主要在富阳等地，进军主城一直以来是企业的目标。
三个月后的8月21日，莱蒙国际再次出手，以14亿元成功拍得南京雨花台区宁丹路以西G46地块，溢价率62%，楼面价8503元/平方米。该地块将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的城市板块。至此，莱蒙南京公司力驻南京城南。
下半年，莱蒙国际的扩张步伐还将加快。“下半年莱蒙国际可能还会拿50亿元左右的土地，但却绝对不会抢地王，因为相对要反周期拿地。”黄俊康表示。
值得关注的是，莱蒙国际在发展战略上一直是以城市综合体项目和商业物业为主。而这两个领域恰是近年来多地空置、滞销、滋生泡沫的领域。
“我们坚持快速周转策略。”前述投资者关系总监表示，去年在南京拿到的一块地，从拿地到预售9个月就完成了。
但即使是这样，莱蒙国际在常州所做城市综合体的泡沫危机也已然显现。常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。而莱蒙国际在常州有相当大储备量，销售速度缓慢。截至2012年12月31日，集团在常州已竣工项目的可租售面积约19.9万平方米，在建可租售面积共计28.2万平方米，其中计划今年内竣工的面积达19.6万平方米。另外，莱蒙城八期、十期等作为公司在常州的储备项目，还有56.4万平方米的建筑面积尚未动工。
而常州项目楼盘去年因大量推盘，单价不高，已拖累了公司整体毛利率，片区2012全年销售额约18.4亿港元，不到总销售额的三成。
“大量投资城市综合体和商业项目，风险非常大。因为中国现在的综合体已经太多，接近饱和的状态了。现在我们在投资城市综合体时，会重点考虑一线城市繁华中心的项目，会选择一些小体量的项目。”国盛资本总裁王宁在接受中国房地产报记者采访时表示。
而RET睿意德执行董事张家鹏则对记者指出，城市综合体最主要的风险是在商业这部分，因为住宅的周转快。综合体对企业资金、专业要求都很高。开发商应该具备相对雄厚的实力和专业的运作能力，否则就会造成公司风险的上升。
面对常州所遭遇的困境，前述投资者关系总监告诉记者，“确实有一些地方出现了城市综合体过剩现象，我们对投资区域也会考量。对于常州的项目，其实我们已经销售出去了很多，剩下的土地储备和未售部分，现对于整个公司体量而言，并不大。”
而纵观近几年，大量城市综合体项目的爆发，其实很多时候并不是房企主动选择的结果，其背后一个很重要的推动力量就是政府。
“因为有了商业、有了综合体项目能更好地拉动地方经济和投资，更好地拉动周边土地的溢价率。”张家鹏分析道，“纯住宅地块，竞争太大，并不好抢到。而政府推出的土地很多是商业用地，但是纯做商业，资金回款更难，开发商就会做成综合体项目。”
虽然做城市综合体项目蕴含更大的风险，但其实政府和开发商最终都不会成为输家。
“原因是：城市综合体中都有住宅项目，这部分已经有足够的回现，城市综合体里的商业部分只是利润的沉淀。”张家鹏在接受本报记者采访时分析道，而且即使不好销售，还可以降价处理。“只要降价，最终还是能够售出去的。”
“我们投资城市综合体时，已能够明确测算出它的资金收益水平。”王宁也表示，不过随着调控深入，会采取比较稳妥的做法就是投一线城市，因为二三线城市写字楼并不好卖，很多城市过量。
债务高企加融资渠道单一
快速扩张必然会对融资能力和财务技巧带来考验。而发展城市综合体项目，前期投入很大，而后期的资金回款又很慢，对公司资金能力的要求也就更高。一向追求高周转的莱蒙国际同样需要面对这些问题。
8月29日，莱蒙国际集团有限公司公布了2013年中期业绩。上半年，营业额由去年同期的约21.95亿港元减少44.5%至约12.19亿港元；莱蒙国际公司权益股东应占盈利约为2.213亿港元，较2012年同期减少约14.5%；净负债比率约为97.6%，较去年同期的67.5%上升30个百分点。
而在销售数据上，上半年，莱蒙国际录得合同销售约40.05亿港元，较2012年同期上升约11.5%。但是，合同可销售建筑面积则继续延续一季度下滑势头，同比下降约21%。这样一个趋势一致延续到当前。从今年年初至8月24日期间，该集团实现合同销售约60.6亿港元、合同可销售建筑面积约24.97万平方米、合同平均售价约每平方米24266.1港元，分别较2012年同期上升约26.1%、下降约10.6%以及上升约41%，相当于2013年合同销售目标80亿港元的约75.8%。
“我们卖的面积比以前缩小，而销售总额却有增长，这不是一个好事情吗？”前述投资者关系总监笑称，“我们的销量并不能说是减少，截至目前我们就已完成了60亿元的销量，而去年一年的销售目标才62亿元。”
营业收入的减少配合公司拿地的激进，使得自2012年以来，公司负债出现高企。2012年年报显示，去年年底公司资产负债率就已高达82%。对于公司负债率的居高不下，前述投资者关系总监对本报记者表示，“看起来我们的负债率是有些偏高，但这是因为我们的股本低。而且我们刚刚拿到上海莎玛世纪公园这个项目，说明流动性是很高的。未来我们会在适当范围内把股本放大一点，这样负债率就会降低很多。”
而在融资策略上，莱蒙国际则显得有些单一。记者查阅公司2012年财报发现，在资金负债表上，主要项目为银行及其他借贷，其他负债来源比重微乎其微。“我们大部分融资都是靠银行贷款。”前述投资者关系总监告诉本报记者，“不过，我们旗下也有自己的投资基金，也可以提供一部分融资”。
这里的投资基金指的是，新莱源基金，之前名为华盛莱蒙投资基金。这个基金目前主要是投资莱蒙国际自己的项目。在投资方式上，则主要是以债权为主。
此外，莱蒙国际也在探索更多的融资方式。
“一个商场要成功，最快要三年，一些不好的地点，七八年可能都看不到阳光。在这样的情况下要有充足的现金流、长期的市场培育以及品牌商铺的组合、补贴，还要有非常好的融资渠道。”黄俊康说，“我们希望尽快有一些房地产金融的产品出来。不然中国的房地产特别是商业地产面临的危机是巨大的。”