五大综合体落户 净月成长春商业地产投资首选
东亚经贸新闻2013年8月30日报道众所周知，净月拥有得天独厚的生态资源，全长春最具消费能力的消费人群。进入2012年以来，净月高新区已经成为商家必争之地。大到世界五百强，小到全国、本土知名品牌，无一例外，蜂拥而至。2012年，长春市十大商业综合体集中开工剪彩，10个商业综合体项目中，有5个来自于净月高新区！
商业投资是高投入、高产出、高风险的行为。即使在净月，投资者也应该学会如何规避风险，或者说如何降低风险，眼光在这个时候是关键。
近日，记者采访投资专家，帮想投资净月的您获得敏锐的洞察力，对市场趋势进行准确把握。口说无凭，这回，咱们实打实地算算账。或许，这五笔账，能帮助您买到“下金蛋的鸡”。
第1笔账
人气地段账
■公式：商圈年消费体量=消费人数×每人每月基础消费×12个月 ■24亿元=200000（人）×1000（元）×12（个月）
对于整个净月高新区，您只有三个区域可选择：东部生态旅游休闲带、中部城市功能服务带、西部新兴产业带。投资专家首先把镜头拉伸至净月东部生态旅游休闲带，映入我们眼帘的是净月潭国家森林公园，还有一栋栋的别墅、洋房，商业经济呈点状分布。投资专家认为，这个区域更适合社区高端商业项目的点状业态，投资机会不多；越过美丽的森林，将镜头对准新城大街以西、伊通河以东的净月西部新兴产业带。这里的商业已经进入大规模开发时代，以彩宇广场为中心向外延伸。投资专家指出，彩宇商圈是一个高端商圈，但“商务”氛围较重，且目前还没有培育出消费群体，如果在这里投资，需要很长的培育期；那么，只剩下中部城市功能服务带。在这里，18所大学林立，20万教职员工群体，承接其消费的唯一精品商圈现已出现。
“近期，很多人都在街谈巷议着一则新闻，那就是沃尔玛来净月了。”投资专家告诉我们，在中部，博学路与新城大街交会处，沃尔玛未来即将座落在“迅驰广场”2号楼。这里不但可以辐射其5公里范围内的49万消费群体，还是净月旅游、会展经济的节点和必经之路，每年仅长影世纪城游客就超过100万人次，净月潭国家森林公园游客就能达到200万人次，长春国际会展中心每年游客350万人次以上！
投资专家指出，沃尔玛在长春已经开了4家店，这是第五家。据统计，一个沃尔玛单店的年销售额就高达3亿元，单店客流量也在每年400万人次以上。他告诉我们，“迅驰广场”是弥补净月人消费出口空白的一个项目，无论是从地段、人流来说，都是目前投资者的首选。而且，在这里投资，培育期很短，甚至没有培育期。
投资专家为我们算了一笔账，他说：“仅把‘迅驰广场’消费群体定位在周边18所大学的20万名教职员工上，人均每月1000元基础消费，一年在这里就可以产生一个24亿元的商业蛋糕！”目前，投资者不断缩小投资考虑范围，“迅驰广场”的繁荣已经被越来越多的人“预订”。
第2笔账
产品功能账
■公式：商铺层数的反比运算 ■1层>2层
“1层商铺对比2层商铺，1层商铺的产品功能要比2层商铺大2到3倍，产品功能性强，就意味着未来的产出更大。”跟着投资专家，我们把投资位置定位在“迅驰广场”项目。他告诉我们，看商铺产品，第二笔账就要算功能，这里，商铺的层数是至关重要的。
记者了解到，“迅驰广场”目前仅有43套商铺门市，都是一层独立门市，面积为48至220平米，举架为5.4米高，开间为4.2米至8.1米。“迅驰广场”销售总监告诉我们，目前，产品定价正在进行中，预计均价为3.5至3.6万元之间。
在“迅驰广场”附近，我们看到一个已经投入运营的商业综合体项目，有150平方米的门市，为双层门市，单层举架3.8米高，门脸自然比“迅驰广场”的单层门市要小，开间也要小得多，均价在2.5至2.7万元之间。
投资专家对比两个产品良久，告诉我们，在“迅驰广场”投资，5.4米举架的单层商铺可以隔开双层使用，那么按照每平方米3.6万元计算，隔开后每平方米价格在1.8万元。“其实，会投资的人就能算明白，‘迅驰广场’商铺在价格上是占有优势的！”
“但是，‘迅驰广场’商铺举架5.4米，也就是说，划分为两层后，单层举架仅为2.7米！去除楼板也就是2.6米！”一名投资者提出这样困惑。投资专家告诉他，可以在做分割时，将下层举架做到3米左右，上层少留一些空间。而且，对比其他产品，“迅驰广场”商铺是“无柱”设计，这样，空间利用率又大了很多。在产品功能、空间利用率和价格上，“迅驰广场”完胜周边其他项目。
第3笔账
日租金额
投资专家告诉我们，在投资领域，有一个很重要的数据，就是日租金额。日租金额这个指标，代表了投资购买产品的产出有多少，日租金额越高，也就说明投资者通过产品获得的回报越高。“其实，无论是投资商铺、写字楼还是公寓，你都可以通过计算日租金额来决定是否购买产品！”
那么，日租金额到底怎么计算呢？投资专家以“迅驰广场”50平方米的商铺为例，他在“58同城”网上搜索长春银座、重庆路万达、前进大街、天地十二坊长春市四家已开业沃尔玛周边50平方米商铺，年租金一般在10到15万元之间。搜索间，投资专家指着电脑屏幕说：“你看这个商铺，9平方米就可以租到6万元，在沃尔玛附近的商铺，由于品牌的集聚效应，价值都不可与其他商铺同日而语！”
可以设想，买“迅驰广场”50平方米的商铺租出去，每年可以得到的平均收益大致为12万元左右。用12万元除以12个月，再除以30天，再用这个数与商铺面积相除，就得到了店铺的日租金额，为6.66元每天每平方米。
对比“迅驰广场”周边一套200平方米的商铺，一年租金仅为18万元，以同样方法算出日租金额，仅为2.5元每天每平方米。目前，“迅驰广场”已经引入了沃尔玛、吉视传媒国际影城，星巴克等国际大牌也正在与其洽谈。“这个项目，至少会引入5家世界五百强！”投资专家告诉我们，品牌的集聚将直接提升商铺价值，“迅驰广场”50平方米主力户型商铺的价值，可能远远会高于6.66元这个日租金额。这个机会，在长春，只在“迅驰广场”！此外，如果购买这里的商铺不用于自营，而是用于出租，那么，投资者可以直接当品牌商家的“房东”。
■公式：日租金额=年租金/12个月/每月30天/商铺面积 ■6.66（元）=120000（元）/12（个月）/30（天）/50（平方米）
第4笔账
回本年限
■公式：回本年限=商铺面积×每平方米单价/年租金
■14.58（年）=50（平方米）×35000（元）/120000（元）
“买商铺，投资者最关心的就是多少年能回本！这个回本年限的长短，直接决定投资的成功与失败！”投资专家说，回本年限长的产品，将导致投资者的资金被产品套牢，就意味着产品对投资者的回报小。他告诉我们，回本年限计算的方法非常简单，就是用购买商铺的总价除以商铺的年租金。
他仍以“迅驰广场”50平方米的主力户型商铺做范例，价格设定在预计均价3.5万元，那么投资者购买这套商铺的总价为175万元。此前，我们已经推导出50平方米的商铺在沃尔玛开业后能租到12万元，用175万元总购铺款除以12万元的年租金，得到回本年限为14.58年。
仍以投资专家在“迅驰广场”周边搜索到的200平方米的商铺为例，价格每平方米在2.5至2.7万元之间，年租金为18万元。那么，以最低价格拿下这套商铺需要500万元，用500万元总购铺款与年租金18万元相除，我们得出结论，这套商铺的回本年限为27.7年！
27.7年这个回本年限，与“迅驰广场”的14.58年相比，要长13年时间！“投资‘迅驰广场’，投资者的资金回笼要快13年，这说明，‘迅驰广场’商铺对投资者的回报，远远高于净月其他商铺产品！”投资专家推导出这样的结论。
第5笔账
投资回报率
■公式：投资回报率=年租金/商铺总价
■6.86%=120000（元）/1750000（元）
在金融学和投资领域，投资回报率是一个众多投资者耳熟能详的术语。它决定着投资是否有价值，是投资与否的重要参考指标。
投资专家告诉我们，在北京、上海、广州，商铺产品的投资回报率能达到6%至8%之间，在长春，如果一个商铺能达到4.5%的投资回报率，那就说明，这个商铺是非常值得投资的。
他仍以“迅驰广场”50平方米主力商铺户型为例，年租金为12万元，总价为175万元，那么，得出的投资回报率为6.86%。以周边200平方米商铺为对比，年租金为18万元，总投资为500万元，得到的投资回报率仅为3.6%。
“在长春，很多投资者非常看重我的意见。以目前净月高新区的投资产品来看，我只推荐‘迅驰广场’的商铺产品。”投资专家告诉我们，沃尔玛在长春的第一家店于2002年12月12日开业，第二家店开业时间为同年的12月25日，第三家店开业时间在次年的1月16日。可以说，前三家店是在1年之内开业的。而第四家店，却足足让投资者��了5年，于2008年1月3日开业。
“时隔5年多，沃尔玛落子净月‘迅驰广场’，难道你还要再等吗？”投资专家告诉记者，投资，眼光最重要，同时要该出手时就出手！