绿地加速海外扩张商业地产贡献今年或超60%

近期，绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地”)可谓动作频频。继日前宣布启动智慧城市项目之后，随后对外发布收购美国洛杉矶中心区大都会项目消息。而在稍早前的5月，绿地宣布，计划以约30亿港元的代价，认购盛高置地60%股权，借壳上市已成定局。

不过即使如此，在国内房地产融资愈发困难的当下，绿地的海外动作，还是让业内有了更多的解读。2012年，绿地商业地产的贡献占比超过40%，2013年，这一数字或将超过60%。而商业地产对于资金的庞大需求，让绿地的海外扩张被更多地解读为方便境外融资。记者就此事电话采访绿地集团董事长张玉良和总经理助理印志勇，无人接听。

投资200亿布局海外市场

7月26日，绿地集团披露，就收购美国洛杉矶中心区大都会项目，与该项目持有者、全球前十大公共基金—加州教师退休基金签署合作协议，项目总投资10亿美元。据悉，如果该项交易完成，将成为迄今中国房企在美最大的房地产收购案。

除了在美国的大手笔，绿地今年在韩国也不惜血本。绿地集团推出了全球“移民家”计划，在韩国济州岛打造游览健康城项目“汉拿山小镇”，这也是中、韩两国房地产企业的第一次合作。据了解，绿地还要进入德国和西班牙两个国家，具体投资城市为法兰克福、马德里，产品主要集中在住宅、办公、商业、酒店等。绿地海外投资明显在加速。

绿地集团董事长张玉良此前在接受媒体采访时表示，到今年年底，绿地的项目将进入6-7个国家，投资规模达到200亿元。尽管国内市场仍然较大，但绿地要提前布点海外市场，大量留学生在海外需要买房，而大量中国游客境外游需要住酒店，这一部分的资源非常丰富。

目前，绿地在美国、澳大利亚、泰国、英国等地甄选洽谈了近十个项目，年内海外总投资额将达到200亿元。其中，澳大利亚悉尼“绿地中心”项目自今年3月签署正式交易合同以来，已通过澳洲外国投资委员会及国家发改委的审批，将于第四季度启动改建，并于年内对外销售，年内销售收入有望超10亿元人民币。在韩国济州岛投资的旅游健康城项目，首批产品已于今年第二季度启动销售。除美国外，绿地还计划将房地产开发项目落地欧洲和泰国。

抄底慢让绿地遗憾不已

目前，中国已经成为仅次于加拿大的美国住宅地产的第二大买家，美国全国房地产经纪人协会(NAR)最新公布的数据显示，2012年中国买家购买美国地产近123亿美元，这一水平较2011年提高了66%。

有消息称，最近张玉良因为美国签证的拖沓而抱怨连连，理由就是美国的地价上涨的速度非常快。《华尔街日报》称，美国地价平均增长12%，为8年来首次上涨。

而在欧洲的情况同样类似，希腊驻英国大使馆的地也曾被张玉良看上，但当他在某次的商务宴会上跟希腊总理提及时，这位总理摇了摇头：“上个月就卖出去了。”抄底慢了一步让张玉良遗憾不已。高力国际的市场报告也预计，由于需求上涨和土地稀缺，美国部分热点区域的房价将上涨10%至15%。

在海外扩张的具体策略上，万科选择了与海外房企合作的相对谨慎的开发方式。而绿地的海外地产扩张模式，主要通过收购旧物业改造和买地自建两种方式进行。我们原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售了。另外一个项目也不会谈两年，最多两个月，张玉良说。

绿地在海外市场上的“中国速度”，或许正是中国买家所希望看到的。

海外扩张或为树品牌效应

据年报显示，绿地2012年房地产板块销售突破千亿，其中商业地产的贡献占比超过40%。预计2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅。“商业地产与住宅的运营完全不同，住宅属于快进快出，能较快收回资金，而商业地产需要长期持有，做商业越多资金链就会受到越大影响。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在接受记者采访时表示。

CRIC研究中心监测的数据显示，仅一季度，103家典型房企融资总量达到1097亿元人民币，同比增幅达到96%。其中，以外币为单位的融资总额占比为67%，表明房企海外融资的动作较为频繁。截至2013年5月，万科、保利、绿地、恒大、碧桂园、万达等TOP10房企已完成海外融资平台的搭建，海外融资成为房企融资的重要渠道。

虽然张玉良曾公开表示“不差钱”，但随着绿地开始转型，尤其是在商业地产方面的重心挪移，使得这种情况可能发生了变化。据了解，目前绿地在全国各地以及海外开工的超高层建筑突破20栋，这些“绿地中心”的崛起，使得绿地俨然已成为国内超高层建筑的专业户。此外，绿地在全国建成或在建酒店60余家，资产规模200多亿元，已经成为国内最大酒店物业持有商和管理经营商之一。

庞大的资金需求，让绿地的海外扩张被更多地解读为方便境外融资。在国内流动性收紧的当下，房企纷纷寻求海外融资的途径，而拥有海外资产的房企更容易获得青睐。而房企的海外扩张也为其融资提供了更好的平台。

地产专家陈真诚在接受记者采访时表示，国内融资成本近年越来越高，各种过程中的损耗也越来越多。陈表示，相对于国内的融资困难，国外的融资环境则显得较为容易。“美国的房地产目前并不具备投资的价值，可能绿地的项目并不会赚钱，但是可以通过海外项目平台，将这笔‘热钱’回流到国内，再产生利润。”

中原地产黄韬对此表示认同。在他看来，虽然房地产企业海外投资，对外宣称是尝试性抄底，但是更多的则是通过某几个项目，来建立企业在国外投资者眼中的知名度，树立品牌效应，从而达到融资的目的。