津住宅与写字楼价格“倒挂”写字楼好买难养

受楼市调控对住宅限购限贷等政策的影响，写字楼市场成为从住宅市场分流的众多投资资金的“吸金池”。记者调查发现，许多投资者往往被写字楼的低价吸引，而忽略了后期服务、收益率等因素，造成了“好买难养”的局面。

“商住两用”要谨慎

写字楼的开发成本相对住宅偏高，但商业写字楼价格却往往低于住宅，业内俗称商住“倒挂”。连日来记者调查发现，商住“倒挂”现象在本市房地产市场较为普遍。据本市商业地产研究机构统计，今年7月，本市中心城区办公物业成交均价为16581元/平方米。同期，市内六区的新建商品住宅成交均价为18602元/平方米。在南京路商务区，某新建高档项目写字楼部分报价为22000元/平方米，而高层住宅部分的报价为25000元/平方米以上，洋房甚至高达每平方米3万元以上；在华苑产业园区的某新建写字楼项目报价在15000元/平方米，而周边房龄较短的二手住宅成交价有的都逼近18000元/平方米。

部分写字楼项目为了争夺客户，甚至鼓励人们“商住两用”。曾经购买过此类项目的市民韩先生告诉记者，他认为有些开发商这种促销非常“坑人”。“水电费支出就不是民用标准，后期成本很高；中央空调要写字楼上班时候统一开，晚上热得没法住人；最气人的是后期的物业服务跟不上，停车场问题多，电梯经常坏……”他后悔地表示，这种项目管理混乱，导致租也租不上价，搞不好就“砸”在手里了。

投资写字楼还要细算账

根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益 15年＝房产购买价”。根据该原则，投资者出租所购写字楼，15年总收益如果低于购房款，那么表明该项目不具投资价值。据富思博得研究机构根据近三年甲级写字楼租金趋势分析，租金涨幅年均为5%，按照投资者购买一套总价125万元的小户型写字楼，首付五成、10年按揭贷款计算，只有当持有该项目到第7年时，租金收入才超过年按揭还款额。

在良莠不齐的写字楼市场，优质项目仍有购买价值。业内人士指出，除了认准地段升值潜力外，投资者特别要从写字楼用户角度考察事业发展的需要。例如，本市一些优质写字楼享受招商优惠政策，吸揽文化创意领域的企业等。此外，一些有先进管理体系的甲级写字楼项目能提升用户的舒适性。