长沙写字楼进入供需高峰 机会与风险并存

长沙市房产研究中心发布的《2013年上半年长沙市房地产市场分析报告》显示，2013年上半年长沙市全市办公写字楼的成交明显走强，上半年办公写字楼成交面积37.69万㎡，同比增加276.43%，2013年上半年全市新建办公写字楼累计批准预售面积39.99万㎡，同比增长1.55%。

8月1日，由潇湘晨报社主办的2013长沙写字楼市场专题研讨会上，来自长沙房地产业界的十余位嘉宾集聚一堂，共同研判写字楼全新时代的未来走向。就在今年，北辰三角洲、建发汇金国际、万达广场、泊富国际广场、德思勤城市广场、顺天国际金融中心等多个项目推出写字楼产品。

长沙写字楼成交增幅PK深沪

“2012年深圳写字楼的成交量是29.04万㎡，今年上半年的成交是36.21万㎡，深圳今年上半年的量比去年一年增长了124%。今年上半年上海写字楼成交量是96.23万㎡，去年全年的量是167.8万㎡，意味着上海今年上半年的量已经超过去年一年的60%。”中原地产二级市场总经理岳再嵘认为，这意味着同样在限购限贷的政策之下，投资性产品的发展比住宅可能会更好一些。

“2009-2010年，深圳、上海的写字楼市场就进入成熟阶段，但今年上半年深圳、上海仍然有着大幅增长，这说明了写字楼市场一直都在发展。”岳再嵘说，长沙写字楼处于发展中的阶段，直到这一两年开始才有大量好的写字楼出现，在中部经济崛起的大背景之下，长沙写字楼还会有大的发展空间。

写字楼个性化需求开始显现

“我们项目有14栋写字楼，总量是30万㎡左右，听起来确实有点儿吓人”，德思勤城市广场营销总监谢春华说，“但这基于两个层面的考虑，一是现在的开发量是站在整个区域未来十年的发展来考虑的，这些写字楼也不会一两年建成；二是考虑未来整个南城区域的发展，包括规划中的省府武广10公里黄金走廊，包括雨花区打造中部现代服务业走廊的百亿产业。” 他认为，商务和住宅不一样，是城市一个刚性竞争力的表现，湖南的发展空间还很大。

十年前就已成功涉足写字楼开发的顺天集团经营管理公司总经理何洪伟的观察则是，“十年间，市场里面发生了一些小的变化，就像写字楼市场，写字楼要有自己的个性才能满足市场需求，市场才能健康发展。”何洪伟认为长沙未来承载100万㎡-200万㎡的写字楼容量是没有问题的。

写字楼市场将呈现竞合关系

“我们对长沙商务市场的感觉是乐观中也有紧迫感、有风险。”北辰三角洲营销总监刘梅提出，写字楼现在的发展模式就是价值的现实兑现，写字楼的价值虽然会在3-5年后放大，但必须在现阶段把价值兑现，这就是一个非常大的压力。

“写字楼在未来会成为一个新的投资性产品。将来的市场走向中定制开发的写字楼将在市场上占比较大的比例，定制开发将是长沙写字楼发展的方向之一。”华尔街中心副总经理王磊表示。

“从目前市场表现出来的因素来说，应该说是一种竞合姿态，大家都在想办法提高楼宇写字楼的产品竞争力，对不同客户做细分研究，做精准地定位。”刘梅说。（潇湘晨报记者刘渝渝）

机会与风险并存

长沙目前应该算是一个2.5线城市，处在向二线城市上升的一个过程中，这个空间正是乐观的地方。但另一方面，写字楼市场正处于发展期，大家都不能逾越这个发展过程。最近一两年瞬时爆发的市场供应量必须在几年内消化，这就意味着激烈的竞争。

——北辰三角洲营销总监刘梅

市场竞争是白热化的。今年上半年的成交量数据显示比较乐观的另一面，但很多写字楼项目销售的分化加剧。有的项目可能一个月只能开1-2单，有的项目一个月是0单，所以对于下半年写字楼市场的走向，我不是很乐观，家家有本难念的经，自己才知道自己在下半年的资金回笼渠道在哪里。