住房限购限贷转投写字楼 新建写字楼低价内情多

受楼市调控对住宅限购限贷等政策的影响，写字楼市场成为了从住宅市场分流的众多投资资金的“吸金池”。在这个高热的市场中，记者调查发现，新建写字楼项目低价背后有内情，让一些投资者后悔不迭。

商住“倒挂”多 商住“两用”乱

写字楼的开发成本相对住宅偏高，而在楼市常有商业写字楼价格卖不过住宅的现象，业内俗称商住“倒挂”。近日，记者调查本市房地产市场发现，许多在售项目中，同区域内写字楼售价普遍要低于住宅产品，同一项目的写字楼部分售价也明显低于住宅售价。在的南京路商务区内，某新建高档项目（金融街南开中心）写字楼部分报价为22000元/平方米，而高层住宅部分的报价为25000元/平方米以上，洋房甚至高达平方米3万元以上。在华苑产业园区的某新建写字楼项目报价在15000元/平方米，而周边房龄较短的二手住宅成交价有的都逼近18000元/平方米。

据本市商业地产研究机构统计，今年7月，本市中心城区办公物业成交均价为16581元/平方米。同期，市内六区的新建商品住宅成交均价为18602元/平方米。部分写字楼项目为了争夺客户将优惠后的低价与附近的住宅价格作比较，甚至鼓励人们“商住两用”。而记者采访到曾经购买过此类项目的市民韩先生，他认为开发商这种促销非常“坑人”。“水电费支出就不是民用标准，后期成本很高；中央空调要写字楼上班时候统一开，晚上热得没法住人；最气人的后期的物业服务跟不上，停车场问题多，电梯经常坏……”他举出了种种缺点，后悔地表示，这种项目管理混乱，导致租也租不上价、卖也无人接盘，真是“砸”在自己手里了。

优质写字楼仍有购买价值

在良莠不齐的写字楼市场，优质项目仍有购买价值。业内人士指出，除了认准地段升值潜力外，投资者特别要从写字楼用户角度考察事业发展的需要。例如，本市一些优质写字楼享受招商优惠政策，例如滨海高新区的部分项目重点吸揽文化创意领域的小巨人企业。此外，一些有先进管理体系的甲级写字楼项目能提升用户的舒适性。

此外，投资写字楼还要算细账。据富思博得研究机构根据近三年甲级写字楼租金趋势分析，租金涨幅年均为5%,按照投资者购买一套总价125万元的小户型写字楼，首付五成、10年按揭贷款计算，只有当持有该项目到第7年时，租金收入才超过年按揭还款额。国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年小于购房款，表明该项目不具投资价值。总之，投资写字楼要耐得住时间和经济周期的考验，用专业的心态来看待。