四川商业地产井喷 发展需突破桎梏

纵观2013成都楼市上半年发展情况，商业总体供大于求，成交量走低。从成交价格来看，整体呈现上升趋势，但涨幅较小。多家专业机构

■商业市场逐渐由城区转向郊县

■开发商或以价换量来减少库存

■低位状态或将得到缓解

纵观2013成都楼市上半年发展情况，商业总体供大于求，成交量走低。从成交价格来看，整体呈现上升趋势，但涨幅较小。多家专业机构预测，商业地产后市增速放缓，市场将向南集聚发展。业内人士建议，面对品类繁多的商业项目，投资者应擦亮慧眼，谨慎选择投资产品。

综合体

“井喷”加剧后市竞争

根据四川省连锁商业协会调查数据显示，截至今年6月底，成都大型综合体数量是123个，排名全国第一。“井喷”是不争事实，这供应井喷之下，后市的竞争将会更加白热化。

四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春认为，商业地产的竞争会变成商业零售业的竞争。而赢利模式单一、停车位不足、专业人才匮乏，运营能力亟待提升等问题也将是困扰商业地产发展的重要因素。从运营层面来看，单一盈利模式也是商业综合体面临的困境，“目前综合体盈利模式基本以主力店为主，像凯丹广场、来福士广场运用的店中店模式就很少”。最后，冉立春结合行业实例，感叹商业地产专业运营管理人才匮乏，使得运营能力大打折扣。商业地产的培训体系没有建立起来，人才是断档的。

怎样从后市激烈的竞争中脱颖而出，商业地产开发运营者应当反思以上问题。打破单一盈利模式——例如增加引入“店中店”，科学规划车位配比，建立商业地产运营管理人才培训体系，都值得业界借鉴和参考。

社区底商

价格供应双双上涨

吉信行2013年房地产研究半年报分析显示，从主城区今年商铺供销量看，供应在持续升高，从价格来看，商铺价格整体呈现上涨趋势，按照类型不同，会出现价格分层。

天府美岸营销总监张修华分析认为，社区底商由于属于衣食住行常规消费，且户型面积低，商铺总价低，仍然维持供不应求的局面。整体物价上涨，中小型商铺价格也会涨，位于二三楼的大商铺对于客户要求苛刻一些，上涨后劲不足。例如万达锦华城、伊藤、万达百货等大型综合体，实行主力店资产持有，一旦主力店品牌号召力越强，散铺和联营商铺价格越高。

三利地产营销总监赵钢则表示，随着商铺价格进一步上涨，单价3-4万元的商铺已不鲜见，由于投资额较大，考虑到经营压力和回报时间，承担的风险也相对较高，会让不少投资者的热情减退，从而影响后市发展。

写字楼

销售压力仍较大

上半年主城区办公市场成交量一路走红，较去年上半年同比增长91.35%，成交主要以去库存为主。办公市场活跃区域主要集中在主城区，郊县市场还未太成熟；整体存销比较大，显示销售压力较大。

上半年写字楼销售热销板块集中在南延线高新段，成交价格整体偏高。从写字楼市场来看，今年供销走势与整体办公市场一致，供应量减少，但成交量有所增加，主要以去库存为主。从各方位来看，城南的成交量占比65%，成为写字楼销售的热门区域。虽然成交量较大，但市场仍存在潜在问题，地理位置成为主要障碍。

结合城南周边环境和市场观察，三利地产营销总监赵钢表示，写字楼市场面临的最大困难是供应量大，天府大道南延线两侧区域，不少写字楼甚至租价低至几十元每平米，尴尬的处境造成写字楼闲置率过高，投资风险很大。对于投资者而言，无论是投资商铺还是写字楼，地段的选择很重要。

天府美岸营销总监张修华对投资客提出建议，下半年写字楼上涨幅度明显不如住宅，变现能力和便捷性也不如住宅，投资潜力不足。

SOHO、LOFT

或将占据办公物业较大份额

近年来随着成都的逐渐国际化，LOFT也逐渐受到投资型客户的重视，销量开始逐渐上涨。从LOFT供销走势来看，今年上半年

供应量与去年基本持平，成交量有大幅

上涨。近几年，随着LOFT物业的发展，其销量一直呈现稳步上涨的趋势，预计未来LOFT等将成为办公物业的一种重要形式。

隆鑫地产副总经理徐启正称：“从上半年商业供给不断增加、累计存量大的供销情况下，下半年产品细分趋势将愈加明显。对于开发商专业度、资金实力、操盘手断提出更高的门槛要求，投资者也更加需要专业度，才能在商业地产投资热潮中找准目标。”

从各方位来看，城南依旧是其销售热门区域，随着“北改”的进程，城北成交量也逐渐增加。从城区来看，作为商业办公主要区域的高新区依旧是销售的主要承载区。