宝龙地产青岛三项目折戟 商业地产大溃败

曾有“南有宝龙、北有万达”之称的宝龙地产控股有限公司（01238.HK，下称“宝龙”）如今与万达渐行渐远，从经营到规模差距越来越大。

在万达朝着千亿军团迈进的时候，宝龙的业绩始终不见起色，2010年实现62亿元后，宝龙将2011年的目标定在110亿元，但仅完成54.8亿元；2012年宝龙合约销售额为65.19亿元；今年的目标是80亿元，但6月披露的数据显示，今年上半年实现合同销售金额约29.42亿元，仅完成全年目标的36.78%。

“宝龙与万达模式类似，都是通过住宅销售带动商业地产的发展，但拿地与万达有错位。万达先做最成熟的或相对成熟的地方，不会到不成熟的地方，宝龙是‘农村包围城市’，拿地多集中在三、四线城市。可是没有拿得出手的标杆项目，住宅反哺商业，但战略决定的选址与定位，注定让各地的宝龙城市广场陷入前所未有的运营危机。青岛三个宝龙广场相继陷入运营泥沼就是明证。

想当年，宝龙是多么的雄心勃勃：2009年完成香港上市后，于2010年将总部由厦门迁往上海，并制定了“第一个五年计划”，5年内要复制扩张100个宝龙城市广场，同时计划用5-10时间，在全国开设100家自有品牌宝莱百货。

时隔三年，豪言不再。截至2012年底，仅有13个宝龙城市广场在运营，即使按照预想2013年底将新增位于上海、天津、晋江的三个宝龙城市广场，也不过16个，而宝莱百货也仅开出了青岛李沧、即墨、盐城、宿迁4家。

城阳宝龙陷入尴尬境地

宝龙进军青岛的第一个宝龙城市广场选址在了地理位置较为偏远的城阳区，总建筑面积近70余万平方米，号称投资超过25亿元，其最大的特色是青岛首个50余万平方米游乐主题超大购物中心，由一座喜来登酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40余万平方米购物中心共同组成。这样的选址与规划定位为其日后的惨淡经营埋下了伏笔。

青岛城阳宝龙城市广场的规划基调是游乐经济，希望借助超大型室内主题乐园—宝龙乐园聚集人气，带旺周边商业，促使商铺快速升值。为此，宝龙还大手笔地请了国际着名主题公园设计机构加拿大Forrec公司担纲设计宝龙乐园。以经营室内游乐闻名的韩国乐天集团甚至决定将旗下进入中国的第一家超市选址在该项目，并且一举以3亿元买下了其所有权。

2009年，城阳宝龙城市广场盛大开业。理想丰满，可现实却十分残酷。日前，时代周报记者走访城阳宝龙城市广场发现，虽然已经开业4年，乐天玛特、康城奥特莱斯、苏宁电器等早已于一两年前纷纷撤场，春天奥特莱斯替代了康城奥莱，大润发的入驻也未能改变空荡的商铺的颓势。

沿着只有重庆鸡公煲、云南过桥米线等餐饮店的美食街径直进入购物中心内部，位于地下一层的宝龙乐园游客服务中心玻璃大门紧锁，没有灯光，乐园内的过山车等所有游乐设施全部安静地矗立着，没有一个游客，与游客服务中心一条走道之隔的售票处，如果不是有一个售票人员坐镇，很难看出宝龙乐园仍在营业的迹象。

环绕着宝龙乐园一到三层的购物中心内，除了个别两三家在营业外，其余均是空铺，俨然一个“空城”。其中一家在营业的服装店老板告诉时代周报记者，“我们进来一年多了，不收租金，所以可以低价卖些衣服。基本都没人来，生意不好。宝龙说今年5月重新招商，都7月了也没招到。”

时代周报记者以想租商铺为由，向沿街商铺一个餐饮店老板打听，他指着购物中心说，“里面不要租金也不能去啊，都没人。”

青岛当地一知名开发商李林（化名）向时代周报记者表示：“城阳宝龙目前的困境跟选址、定位有关。2007年规划的时候做了室内缆车水景的大型主题乐园，这个在韩国做还可以，但国内不适应，这是最大的败笔，占了很多面积，做不起来。城阳本身很远，市内的人不会过去，而且城阳宝龙商业体量又太大。”

“当初规划的时候又缺少主力店，除了游乐场以外，基本都散售了，现在把大润发招进来，陆陆续续引入了娱乐餐饮，已经比之前好一点。但是商铺太散，售后返租也做不起来。目前城阳还有四个综合体正在建，包括城中城、水悦城等，事实上，宝龙的位置最好，如果做起来了，城阳其他商业根本就没有机会，现在这种不尴不尬的境地，所以又冒出来几家竞争者。”李林说。