世邦魏理仕：华西区写字楼空置率明显上升

第二季度全国工业市场继续保持整体稳中有升。在优质物流市场方面，除天津受进出口需求放缓影响，租金三年来首次负增长外，其余城市租金水平均保持稳定或微幅上扬的态势。

世邦魏理仕（CBRE）日前发布《2013年第二季度中国房地产市场回顾与展望》，报告显示2013年第二季度全国多个优质写字楼市场出现供应高峰。受宏观经济持续疲弱及整体需求持续在低位徘徊的影响，各区域市场优质写字楼整体空置率均呈上升态势，其中以华西区升幅最为显著。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示：“随着中国写字楼市场整体迎来供应高峰，许多二线城市的新兴商务区将在短期内面临空置率急升、租金受压等较为严峻的形势；同时各主要城市的蓝筹写字楼物业的表现则明显优于大市。”

写字楼：高品质物业仍有较好表现

本季度全国优质写字楼新增供应总量达163万平方米，创历史新高，其中近8成新增面积来自二线城市。华西及华中市场本季共有近83万平方米优质写字楼入市，为历史最高水平。供应高峰加上宏观经济疲弱，写字楼租赁需求整体在低位徘徊，造成以成都为代表的多个城市空置率攀升至近年新高或历史极值。

供应高峰虽未对租金表现造成即时冲击，但整体市场租金增长有进一步放缓的迹象：北京全市优质写字楼平均租金的上升势头在持续了超过三年之后于本季度戛然而止。在上海市场，写字楼租赁成交主要源自续租与搬迁，全市优质写字楼平均租金已连续4个季度环比微跌。从全国范围来看，华西市场租金微幅走跌，华北及华东市场基本持平，而华南市场由于租赁活动仍相对活跃，租金微升。

但各城市的高品质写字楼物业仍有较好表现。即使是在大体量物业集中入市空置率急升的成都，本季度仍有个别优质物业表现抢眼：某核心商务区近期入市的优质租赁型写字楼吸引当地某金融公司租下整层，面积共计约1900平方米；而位于供应密集的天府新城在售高品质散售型物业，吸引到国内某证交所及中东某航空公司分别购置高区的5层整层及其它楼层整层作为自用。

商铺：整体租金环比微涨

第二季度全国零售租赁活动相对平稳。受多地物业推迟入市影响，在世邦魏理仕跟踪的十五个城市中本季度仅有北京、大连、杭州、宁波及成都五个城市有新增物业入市，全国新增零售物业总量约50万平方米，环比下降近6成。

所有新入市物业开业率及商家签约率均保持良好，其中大连位于非核心商圈的万达广场几乎以满租状态开业。全国优质商铺空置率环比微升0.1%至9.3%，整体租金环比微涨0.7%。

整体而言，奢侈品牌在中国的扩张速度明显减缓，零售市场的主力需求开始逐渐向快时尚品牌、设计师品牌、餐饮类及超市类等租户转移。

值得注意的是，各地零售市场各种因经营不善而选择撤出、停业装修重新定位、指定有经验的专业零售商进行运营管理的案例开始增多。其中，表现欠佳的沈阳市场继上季度多个项目停业装修或租户调整之后，本季度伊势丹百货选择整体撤出，金廊商圈华联购物中心也选择关店装修重新定位。

鉴于目前即将开业项目的预租率多数仍表现良好，预计短期内零售物业市场将继续保持较为平稳的态势。但随着供应量不断攀升，相对平稳的供需关系将被打破，预计多个二线城市的空置率将会走高，租金增速将明显放缓。

工业物业：电商拉动市场上扬

部分电子商务企业转而倾向自建物流的动向成为本季工业市场的焦点。基于成本及管理运营角度考虑，以京东、阿里巴巴及亚马逊为代表的多个大型电商着手考虑或已经开始自建或定制物流仓储。

例如，亚马逊、京东、凡客诚品及一号店等开始选择搬出北京，向廊坊及武清等周边地区转移，其物流策略亦从过去的单纯向第三方物流租赁转变为部分继续租赁，部分自建。

对于这一趋势，世邦魏理仕认为：目前部分大型电商纷纷转向自建仓库，或将在一定程度上影响电商对仓储物流的租赁需求增长。另一方面，鉴于自建物流体系的集合度、专业化程度及对资金规模及资金回报周期的要求，中小型规模电商转向自营物流的可能性并不太大。总体而言，世邦魏理仕认为未来工业市场走势将继续维持稳中有升的态势。