“城市更新不要一味追求酒店写字楼”

严格限定拆建类城市更新项目，将部分改造地块无偿移交政府，用于医院、学校、体育馆、停车场等城市公共设施、基础设施建设，进一步加快城市更新，优化城市功能布局，提升市民幸福感。目前已确定规划设计条件、正在改造的25个拆建类项目，全部落实了上述“补公”用地安排。

南都讯在主城区土地资源日益枯竭之际，通过城市更新改造复活的土地资源显得更加宝贵。昨天上午，市政府向市人大常委会报告城市更新工作情况。据悉，自2009年以来全市已有26个项目采取临时改变建筑使用功能等方式完成改造。由于这些项目多为商务酒店、高档写字楼等，以至于昨天在审议时不少常委会委员批评目前的城市更新工作过多追求酒店写字楼。

44个正在改造项目多为高端酒店

昨天上午的市人大常委会八届12次会议上，副市长刘学透代表市政府向大会作珠海城市更新工作情况汇报。据介绍，根据“三旧”改造数据库信息统计，2009年年底开展“三旧”改造以来，全市已有26个项目采取临时改变建筑使用功能等方式完成改造，涉及用地面积25 .18万平方米，总改造建筑面积为19 .08万平方米。这些项目主要位于香洲主城区，改造后用作商务酒店、写字楼、专业商贸市场、培训学校、研发设计楼、餐饮美食城等。

正在改造的项目44个，改造模式分别为临时改变旧厂房建筑使用功能、改建、整治和拆建等，涉及用地面积151.71万平方米，总改造建筑规模将达到438.11万平方米，主要发展高端酒店、商务写字楼、产业总部基地、城市综合体等，同时补充公共绿地、市政道路等市政配套设施。另有45个项目正在开展前期工作，涉及用地面积213.82万平方米，计划近两年内实施建设。

酒店写字楼太多珠海怕难以消化

高端酒店、商务写字楼、城市综合体……这些极具眼球效应的词汇，没想到在审议时却成为常委会委员们批评的对象。“我感觉我们的城市更新工作，过多追求高端酒店、商务写字楼、城市综合体，这对于完善城区功能配套当然会有一定的作用，但珠海的城市规模就这么大，人口就这么多，建这么多城市综合体，要考虑城市的消化能力，考虑到建好后能否吸引商家进来，能否确保商家盈利而不会走，有没有这么多需求。”一名委员连珠炮式质问，并建议相关职能部门在这类项目的审批方面要把好关，做好引导。“城市更新不要一味追求酒店写字楼。城市更新项目不是越高档就越好，而是要更科学、更和谐、更人性化。”

审议时，多名委员赞同上述观点，质疑目前城市更新所引进高档写字楼、酒店以及城市综合体等项目的建设导致供求能力过剩，并认为这些设施的配备要考虑到城市的容纳量。

更新改造计划中的多个项目放在城市综合体的建设上，此举也遭致多名委员的质疑，认为在电子商务的冲击下，庞大的城市综合体建设费用不菲，而所能起到的效用和未来的盈利能力却是未知。而电子商务占地小，灵活多变，在城市更新方面应考虑电子商务的建设。

建议先着眼民生迫切问题

一名委员认为，城市更新项目大多集中在主城区，而这都是宝贵的土地资源且非常有限，因此，更新改造工作要权衡规划后再实施，避免急忙上马导致土地资源没有得到最充分利用。有委员认为政府应该通过政策设计引导投资商去兴建公共停车场、文化创意街区等，而不是都抢着去搞房地产、写字楼等。

“城市更新工作要分清轻重缓急。”一名常委会委员认为，珠海是个年轻的城市，要避免大拆大建，费时又费力。现阶段应该结合“创文”和“创建生态文明示范市”等工作，将更多的精力放在旧村改造上面。此说法得到另一名常委会委员的响应，认为城市更新工作范围很大，眼下应该着眼于市民迫切需要解决的问题，而与民生迫切相关的更新工作无非就是道路改造、自行车和非机动车道的建设等。

困难与对策

副市长透露：

“项目启动量大但实施建设少”

审议中，除了市人大常委会委员指出目前城市更新所存在的问题外，副市长刘学透也介绍了这一工作进展所存在的诸如项目启动量大但实施建设略少、大项目不足、改造模式仍显单薄等问题，并解释其中的原因，提出对策。

问题：市场开发信心不足

报告提及，珠海经济规模对应广州深圳偏小，原城中村改造和现已批复启动的改造项目已消化大部分市场需求，城市更新项目改造成本高、改造回报周期长，政策优惠难以再提高幅度。因此，市场开发信心和市场整体参与改造的动力不足，城市更新项目主体存在观望态度。

除此之外，导致城市更新项目进展缓慢的原因还包括项目审批程序繁琐，原产权人安置补偿诉求高，协商困难；项目实施主体(市场主体)反复申请更改、调整已批复规划条件，项目实施主体(市场主体)经济实力有限，投资中断及村民和村集体对维护其合法权益缺乏必要的认识，城中旧村改造工作推进困难等。

对策：完善规划和配套政策

刘学透介绍，针对上述问题以及导致问题的原因，下一步，市政府将进一步凝聚共识，完善规划和产业指导体系，完善配套政策，加快已启动的7项配套政策研究工作，同时针对城市更新工作中政策尚未明确到位的问题，适时研究出台城市更新配套性政策规定。借助广交会、省政府组织的粤港澳招商推介会等大型推介活动，组织各区(功能区)、城市更新项目申报主体向世界500强和境外大型企业进一步推介我市城市更新项目，吸引国内大企业来我市投资。

建议：整治为主避免大拆建

市人大城市建设与环境资源委员会主任黄茜平也建议，城市更新工作要按照新通过的《珠海经济特区城乡规划条例》的法规框架来开展，要科学规划城市空间布局，结合城市更新专项规划、重点片区、重点项目城市设计和历史文化名镇保护规划的成果，尽快完善控制性详细规划；对事关提升城市总体形象的重点片区、重点项目以及危房集中、环境恶劣或者存在重大安全隐患的区域要有所侧重，制定相应的工作措施，重点推进。要以整治为主，避免大拆大建。

珠海城市更新方式

变废为宝

格力海疆大厦、南屏十二村旧厂房等一批闲置旧厂房，充分利用临时改变旧厂房建筑使用功能、改造模式审批环节少、改造周期短(一般约为3- 6个月)、改造成本低、显效快的优势，改建用于发展商务写字楼、文化创意产业、研发设计、专业商贸市场等现代服务业，以让闲置旧厂房“变废为宝”。

产业升级

位于城区中心的富华玻纤、丽珠医药、青岛啤酒、益力味精等一批产业项目，在城市更新优惠政策的驱动下，依照产业导向逐步向相应产业园区搬迁转移，借助园区集中的资源供给和完善的配套服务，产业产值稳步提升，实现了技术创新和产业优化升级，企业规模扩大。

节约用地

改变容积率，退让的用地用于补充公共绿地的方式实现节约集约用地。仅2012年批复的9个旧工业厂房拆建改造项目(总改造面积23.17万平方米，改造前建筑面积20.75万平方米，改造后建筑面积105 .99万平方米)提高建筑容积率后相当于节约用地18.63万平方米，节地率达80%；另外，富华玻纤旧厂房区改造项目已划出近2公顷用地(占改造用地总面积18%)同步开展主题公共绿地建设，恒信旧工厂区改造项目也划出近1公顷用地用于建设公共绿地。

新建保障房

通过城市更新项目配建公共租赁房或利用改造用地新建保障性住房，进一步拓宽保障性住房房源，有效解决中低收入群体的住房问题。如南航综合楼改造项目配建200套经济适用房，总建筑面积1.21万平方米，丽珠集团桂花北上工业区改造项目计划配建1.22万平方米公共租赁房，优特电力科技公司香洲旧厂房改造项目也将配建0.47万平方米公共租赁房。

穿衣戴帽

以香洲区为实施主体启动了拱北口岸地区(昌盛路北侧)建筑物外立面改造工作(即“穿衣戴帽工程”)，改造项目位于桂花南路以东，口岸广场以西及广珠城轨珠海站以北，全长约0.5公里，沿线需改造建筑物10栋，由华南理工大学建筑设计研究院(何镜堂院士团队)与市规划设计研究院编制昌盛路立面改造方案。目前已完成施工设计图初步设计和项目立项手续，正在按基建程序稳步推进，力争今年10月前完工。

公共配套

“我感觉我们的城市更新工作，过多追求高端酒店、商务写字楼、城市综合体，这对于完善城区功能配套当然会有一定的作用，但珠海的城市规模就这么大，人口就这么多，建这么多城市综合体，要考虑城市的消化能力，考虑到建好后能否吸引商家进来，能否确保商家盈利而不会走，有没有这么多需求。”——— 昨日，市政府向市人大常委会报告城市更新工作情况，不少常委会委员批评目前的城市更新工作过多追求酒店写字楼