商业地产并购狂潮提前来临？

“未来2年内，中国的商业地产将迎来一个大并购时期，先是项目并购，然后是企业并购。”网联会（中国城市商业网点建设管理联合会）副会长宁江生近日向记者公布了他的预测。
 
经济下行，大部分人开始缩减投资量，宁江生却认为现在是中国商业地产的“挖地”时期，即最好的投资时期。他说现在中国商业地产行业需要的是清醒的头脑和专业的决策，待市场优胜劣汰完成、经济恢复上行后，收益便会显现。
 
一位中国地产公司的总裁曾预言2012年会是中国商业地产的收购兼并年，然而虽然投资速度放缓，2012年商业地产的增幅依然达到了25%（2011年同比增长31%）。
 
2013年，商业地产的颓势显现得更加明显。据网易财经披露，目前沈阳、郑州、北京和成都各地购物中心的空置率分别达到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%。尽管开发商纷纷放下身段几次下调租金以招揽更多零售商，但市场成效并不明显。
 
尽管如此，后续的大规模供应还在持续。
 
业内分析，2013年，中国一二线城市新增零售物业将达到400-500万平方米，北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，即2012年开业量的2.9倍；2014年，二线城市零售物业总体将达到近800万平方米。
 
新增商业地产的速度远远大于零售商的开店速度和零售额的增长速度，最近警惕商业地产泡沫的论调唱了主导。
 
中国的商业地产真的过剩了吗？
 
我国商业地产的井喷式增长始于2009年住宅类地产限购政策的实施。经过十几年的发展，中国目前有商业地产3100多家，业内预测未来三年内数量会再翻倍。
 
不过，宁江生认为过剩并不存在。“评判商业地产是否过剩主要依据人均商业地产面积的大小，还要考量人均消费水平的高低。”他觉得一些城市出现的较高空置率与当地小范围内商业地产的过分密集有关，也可能是某种业态的高密度造成的，不能代表整个中国商业地产的饱和情况。
 
一些业内人士也持有相似观点。
 
安徽金大地商业管理公司总经理王辉承认中国目前局部出现了商业地产过剩的情况，但辩护称地产都需要发展期，随着中国消费水平和城市人口增长，如今的增长速度与未来的消费需求相比并不过剩。
 
南京1912集团副总裁赵文也表示，虽然目前市场投资风险加重，但从未来发展角度来看，人均商业地产面积是合理的。
 
其实，中国商业地产发展过快和投资量过大的问题并不是近期才出现，宁江生认为，业内及媒体今年开始加剧对过剩的担忧是经济下行的大环境导致的，整体经济下滑导致收入水平及消费水平下降，空置率及营业额开始波动，进而引发了对持续现象的集中关注。
 
相对国外商业地产，中国呈现出短时间集中爆发的特点。曾有分析家认为，国外驱动商业地产发展的直接力量是城市化、老龄化、消费能力变化等引发的市场需求，而在中国是地产上行周期中诱人的增值收益。
 
在宁江生看来，中国的商业地产开发堪称一种“乱象”，而这与中国开发商资金充裕和政府放地审批容易有很大关系。他在英国考察时发现，伦敦很多商业地产项目在开发、决策阶段要耗时12到18个月，地产商决策严谨、考察周密，政府部门审批严格、为市场把关。而这些过程在中国最短花8个月就能完成。宁江生曾为此自问：这样的商业地产有未来吗？
 
“中国的商业地产存在很多机会，但这不能成为地产商草率开发的理由。专业、清醒的开发团队和严格、谨慎的审批程序是中国商业地产行业目前最需要的。”宁江生这样总结。
 
目前中国商业地产行业“诸子百家”，可以预见的是，大一统前的混战不久就要来临了。