广东商业地产“井喷”入市，目前销售或会有压力，未来走势好
导读：广东商业地产“井喷”入市，目前销售或会有压力，未来走势好。
商业地产的本质，就如一个母亲怀孕，之前就要做好检查。应该结合土地的情况，街区周边的商业情况。在之前要很清晰地谈到未来的运营体系。如果在营销过程中，连未来的运营都说不清的时候，那就是忽悠投资者
“目前佛山商业井喷的这种现状，政府也就是市政规划是非常主要的 推手 ，很多地块在拍出来的时候就已经规定了商业比重。但我们需要思考的是，按照一纸规划而导致目前商业比重这么多，以后谁来消费？”
“地拍出去了，其中商业比重这么多，以后建成了谁来消费？”上周四，在南方都市报举行的一场商业地产开发运营研讨会上，有业内人士提出对于佛山大量商业纷纷上马的未来市场运营方面的隐忧。
被称为佛山商业地产“史上最大开发与供应量”的2013年，城市化发展以及产业转型升级、总部经济区相继崛起，佛山的商业中心、写字楼暴增。住宅市场“黄金十年”之后，是不是到了商业地产的“黄金期”？
通过这场由保利、万达、绿地等36家佛山主流商业地产开发商负责人齐参与的论坛，与会者对于佛山商业地产目前的发展现状、投资前景和整体走势，有了更为贴近市场一线的解读，并引发了对业态创新、差异化发展的思考。
商业地产“黄金十年”来临？
“过去的黄金十年是属于住宅市场的，未来的十年是不是商业地产的黄金期？”这是赵卓文在论坛上提出的一个问题。
不管未来是不是“黄金期”，目前佛山的商业地产已以“开弓没有回头箭”的势头，掀起前所未有的热潮。
据南都记者统计，今年佛山多个新商业项目入市。包括佛山新城的保利中心、招商依云国际、星耀101，千灯湖金融高新区的华南国际金融中心、万科金色领域、创越时代文化创意园、SG商务综合体，以及季华路沿线的禅城绿地中心、佛山市电力科技产业中心等项目，将在今年内陆续入市或者亮相。据不完全统计，年内新开售或将推出的新商业项目至少有10个。除新项目外，在售的南海万达广场今年将推出全新写字楼，大沥广佛路的广佛智城、华创商业广场，季华路上的佛山万科广场、南桂路地铁站上盖的南海万科广场等，将有新货不断入市。
从未来市场的发展来看，商业用地的供应量还会将商业地产这支“射出去的箭”送得更远。相关数据显示，广州2013年供地计划中，十区内的商业用地面积已经超过住宅。而佛山目前商业用地已占据20%比例。
“未来政府还有大量的商业土地供应，而消费者手握大量的资金准备投资商业地产。”对于未来几年是不是商业地产的黄金期，赵卓文的回答是肯定的。但他亦指出，在整体环境下，单一商业地产项目在竞争加剧的市场环境中，未来所面临的压力与机会都非常大。
商业比重这么大，以后谁来消费？
“目前商业比重这么大，以后谁来消费？广州到处都是人，是消费力，但佛山呢？”在星星华园国际营销总监柯志斌的眼中，一方面是商业地产在本地强大消费力支撑下“不愁卖”，另一方面，政府、商业地产开发者不得不思考未来商业中心的消费群体，能否撑起庞大体量的商业。
从政府的角度来看，佛山需要城市化发展，因此需要地标性的商业中心、五星级酒店、超甲级写字楼。同时，在佛山产业转型升级需要之下，三旧改造将原有的旧村居、旧厂房纷纷推到，取而代之的是一个个企业总部经济大楼、产业园区。
而从消费者的调度来说，佛山的商业环境，至少是购物环境，的确需要提升了。正如同高富地产副总经理张涛涛以消费者的角度感叹，“以前都习惯去广州消费，因为佛山很多区域的商业不能满足需求，衣服都没有新款。”
赵卓文也对此指出，“商业地产的市场，如果你不能辐射别人，那么就只能被别人辐射。”
在论坛上，与会嘉宾一致认为，佛山的商业总量绝对值其实并不算过剩，但存在部分区域过度集中的情况。无论是商业中心还是写字楼，佛山都有强大的消费力作为支撑，但是市场如何培养、消费习惯如何挖掘，是在商业供应大增的现状下，政府和开发者都应该思考和做出行动的。
采写：南都记者 路漫漫
观点碰撞
A
为何商业地产占比走高？政府是主要“推手”
[现状]
佛山商业地产占比已升至20%
一份来自于易居和国土局的数据显示，广州今年计划推出138块经营性用地，其中80宗为商业用地，远超住宅58宗的规模。同时，如果是按照十区内的供地面积来看，商业占地397万平方米的规模，已经超过住宅占地约286万平方米的规模。
佛山的商业用地占比也呈现走高之势。来自广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文所提供的一份数据显示，近年珠三角的土地供应结构也将会发生显著的变化，从以前是住宅占九成比例，到商业开始增量。目前，佛山的商业类用地的比重已经占据20%左右，特别是2012年和2013年增速明显。
[观点]
王芳：以前南海没地标，申请国家级旅游城市没获批
对于开发商来说，经营商业地产要比住宅项目难度更大。首先商业的价格是倒挂的。例如千灯湖区域的写字楼单价约为1.2万-1.3万元，但住宅要高于这一水平，达到1.3万-1.5万元/平方米。而且商业地产投资回报率还比较低。
但是对于一个城市，都要经历这样一个过程。首先要推动城市化的建设，倒过来才能吸引人才来南海以及佛山。举个例子，以前南海曾申请国家级旅游城市，但没有获批，南海没有中轴线，没有标志性地标，“哪里是到了南海”。后来，南海开挖千灯湖、建商业、引入星级酒店。当时媒体报道“未来千灯湖周边将有五星级酒店，和单价超6000元的住宅”，这在当时看起来很不可能。但现在看来，千灯湖片区的城市化发展和商业的前瞻性规划、建设是成功的。
赵卓文：三旧改造未来仍旧是重点
商业地产与三旧改造的关系十分密切。三旧改造未来仍旧是重点，因为这是“新型城镇化”的推进，以及综合经济未来这几年持续保增长等背景，不得不做出的选择。
房地产在去年整个行业的投资额超过7万亿，对经济的拉动十分显著。同时，核心区域土地的稀缺性超出了预期，通过三旧改造增加了土地供应量。这也是间接影响到商业地产加速发展的因素之一。
柯志斌：佛山消化力目前相对不足
目前佛山商业井喷的这种现状，政府也就是市政规划是非常主要的“推手”，很多地块在拍出来的时候就已经规定了商业比重。但我们需要思考的是，按照一纸规划而导致目前商业比重这么多，以后谁来消费？我们和广州的情况不一样，广州有足够庞大的消费力，广州到处都是人，但佛山消费力目前还是相对不够的。
采写：南都记者 路漫漫
B
商业地产供过于求？目前销售或会有些惨烈
[现状]
今年商业地产开工量“惊人”
写字楼是今年商业地产的供应主力。据记者7月最新统计，仅在禅桂中心区、佛山新城和大沥，在售、将售的写字楼项目至少有15个。
来自于中介公司的数据，也反映出今年佛山写字楼的“井喷”状态。据佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩介绍，2011年佛山写字楼新增26万平方米，2102年开工量惊人，达到85万平方米。但2011年和2012年的消化量却回到2008年以前，仅为5万-6万平方米。然而，更“惊人”的数据正是2013年。2013年禅城区的总规划面积达到166万平方米，且大部分项目到了整体开工阶段，桂城为152万平方米，其中租售约占各半的比例。整体供应放量明显。
[观点]
李晓波：“我们卖得不错，但离预期差一点”
今年写字楼供应一下子增多，销售没有预期火爆，大家感觉有点悲观。从保利中心的推售来看，虽然我们也卖得不错，但离预期还是要差一点。但不会因此就觉得失望。
佛山是中小企业最多、最密集的城市，注册的中小企业有40万家之多，是产业转型升级的重要龙头区域，以每家需求100平方米的写字楼来算，就是4000万平方米，写字楼市场需求潜力巨大。
总的来说，佛山写字楼市场正处在市场培育阶段，需求较大，短时间内的供应量确实表现为激增，竞争激烈，而销售上表现不温不火，但长期看，写字楼的需求是存在的，为此消化是有保证的。
崔金兆：佛山有强大的G D P支持
佛山的写字楼成交量处在低位，但佛山有强大的G D P支持，企业都需要转型谋求新发展，这些都是写字楼市场的发展机遇。目前写字楼大批上市，在销售方面暂时可能会经历一些比较艰难甚至是“惨烈”的境遇，但长期是看好的。举个例子，南宁去年写字楼销售量7万平方米，不到7亿元，但今年万达半年写字楼就卖了32亿元。
写字���市场的投资要引导。广州和深圳之前写字楼的价格也存在“倒挂”的情况，短期内出现了大批供应，且价格低于住宅。但是现在情况已经不一样，深圳写字楼是租售两旺，价格也是高于住宅的。因此，写字楼市场需要的是“大家如何一起把蛋糕做大”，同时以合理的价格入市。
李宏：环球国际烂尾后佛山写字楼一度停顿
佛山的写字楼市场曾出现过一个“断层”。当年环球国际项目烂尾之后，佛山的写字楼市场也随之出现停顿。因此，整个写字楼市场出现一定滞后。目前，我们承载的是“佛山写字楼断层之后”的市场。但这方面的需求是有的，佛山按照甲级定位建造的写字楼项目，未来都会有比较好的发展。
采写：南都记者 路漫漫
关于地产项目分布不均
南海商业地产过多，作为消费者我都“眼花”了
现状 三水高明商业项目甚少
在此次论坛上，不少发展商也对目前佛山商业地产分布不均衡的问题阐述了自己的看法。有的发展商认为，像三水这样的商业地产“后发”区域，可以进驻更多的商业地产项目，而有的发展商对此态度谨慎，认为这些地区商业地产承接力仍然有限。
“一条桂澜路上，差不多有10个商业项目。”对于佛山禅桂中心城区商业地产分布过于密集，不少与会发展商代表都“深有感触”。而在三水、高明甚至是顺德的大良、容桂，商业地产或有较大商业体量的综合体项目，总体数量大为下降。特别在三水、高明两区，新兴商业项目只有个别几个。
观点 佛山商业不多，主要是分布的问题
张涛涛表示，在佛山五区，商业地产开发的格局很分割，水平很参差不齐。没有像下围棋一样，连起来。南海“眼”太多了，作为消费者我都“眼花了”。但是五区的另一个地方，比如三水，只有一个三水广场，市民买东西并不方便。“我认为如果从全市来看，佛山的商业不多，主要是分布的问题。”
李晓波则认为在三水、高明这种商业地产的后发区域，做商业也有偶然性，政府主导的意味比较浓。三水、高明区在找开发商做商业，开发商也要把各项条件放在一起计算。毕竟在三水、高明这些地方，人口基数、人均财富对发展商做商业是有压力的。
王芳认为，有开发潜力的地方成本优势明显。“现在中心城区土地成本高昂，发展商还是要去寻找有开发潜力的、未来规划比较可期的片区。比如我们科创中心所在的三山，就是个比较好的选择，三山片区商业地块楼面地价只有1000多元，与广州南站一桥之隔。空间可观、成本低廉。”
关于项目运营
“连未来的运营都说不清，那就是忽悠投资者”
现状 有特色的商业地产项目相对匮乏
在佛山，商业地产项目开发量激增的另一面，是很多项目在定位和业态上“重复”的几率很高，同质化也成为业界公认的佛山商业地产顽疾。
在赵卓文看来，在五区大部分区域，有特色的商业地产项目相对匮乏，大型购物中心、星级酒店等业态，仍是商业地产项目惯用的“套路”。
观点 工业地做商业，对行业不公平
“我不太主张工业用地用于商业的开发，不然公平何在。其次，政府不应该参与到地产项目的开发，这也是不公平的。对于租地发展商业，个人也不太赞同，如果是租赁回来的用地，他们会用心投入吗？”严锐军表示，在佛山开发商业地产，还是应该遵循这个城市原有的商业基础，承载原有的人文特征。不一定要照搬北上广深的发展模式，佛山GDP构成是以第二产业为主，在商业地产开发时，必须考虑到本地的特色。
商业地产的本质，就如一个母亲怀孕，之前就要做好检查。应该结合土地的情况，街区周边的商业情况。在之前要很清晰地谈到未来的运营体系。如果在营销过程中，连未来的运营都说不清的时候，那就是忽悠投资者。对于综合性商用物业，尤其是写字楼这种特殊功能，要考虑“用家”使用的对接。
关于投资回报率
“若商业地产5-10年没有增值空间，我建议你放弃”
现状 鲜有写字楼租金超100元/平方米
在佛山，商业地产投资回报率，一直是投资者较为关心的问题。随着商业地产土地成本变高，导致商业地产价位不断拔高，其投资回报率一直不理想，而业界则认为投资者更应该关注中远期转卖收益。据记者调查，以写字楼为例，目前佛山高档写字楼租金普遍为80-100元/平方米，鲜少有超过100元/平方米，比起广州而言有较大的落差。而写字楼的售价则从原先10000元/平方米左右，攀升至近20000元/平方米，收益率有所下降。
观点 第三产业偏少导致回报率不高
刘世恩认为，佛山现在写字楼虽然很多，但租金回报率低，其出租率比较高，但租金普遍在80元/平方米左右。租金并没有好的表现，主要是因为佛山的第三产业比重偏少。
“如果这一个商铺5-10年没有增值空间，我建议你放弃。”崔金兆认为，对于商用物业投资来说，更看重的是应该增值的空间。“商业投资关键不在于你买进，而是在于你卖出。”万达的商业之所以受追捧，是因为虽然是高价“进”，但能够以更高价“出”。
关于“钱荒”
虽然闹“钱荒”，但商业地产不愁钱花
现状 近期各地频闹“钱荒”
在佛山，“钱荒”给房地产企业带来的阶段性影响莫过于一些楼盘反映，从6月底起，商品房放贷周期变长、审批难度加大，顺德有楼盘的首套房贷款利率从原先9.5折左右的优惠调高至基准利率。
观点“钱荒”只是阶段性
李晓波觉得现在是银行在闹“钱荒”，但民间不缺钱，民间的钱还是放在一个“池子”里，不会跑掉，而房地产企业，包括我们保利、中海等企业上半年业绩都不错，现金也是比较充裕的，房地产企业的资金面也比较好。
钱荒主要还是政府希望让银行信贷发放更加健康，是一个必经的过渡阶段，让银行信贷更加合理一些。当然这会在一定程度上给投资者带来一些恐慌性的情绪，但我觉得还是短暂的、阶段性的。
采写：南都记者 周晓南
[精彩语录]
“目前佛山商业井喷的这种现状，政府也就是市政规划是非常主要的 推手 ，很多地块在拍出来的时候就已经规定了商业比重。但我们需要思考的是，按照一纸规划而导致目前商业比重这么多，以后谁来消费？”
———星星华园国际营销总监柯志斌。