广州写字楼空置率高　存楼压力增大

导读：广州写字楼空置率高存楼压力增大。

今年上半年广州甲级写字楼市场总体需求仍以成本节约型为主，下半年整体空置率预计将呈上升趋势。...
仲量联行7月9日发布2013年上半年广州房地产市场报告。报告显示，今年上半年广州甲级写字楼市场总体需求仍以成本节约型为主，下半年整体空置率预计将呈上升趋势；零售地产市场呈两极化发展，新增项目预租率上升，减轻了整体空置压力；豪宅市场售价增速放缓，但租赁需求增加，租金增长加快。

写字楼：

空置率上升传统区持成本优势

报告称，从整体来看，写字楼传统区域需求较为活跃，核心区继续有大宗交易，新项目的空置压力较大。2013年上半年，广州甲级写字楼市场第一季度出现增长，但是随着全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加持续抑制企业扩张的需求。进入第二季度，企业对写字楼搬迁的总体需求仍以成本节约型为主。

今年第二季度，位于珠江新城的甲级写字楼项目――珠江城大厦和邦华环球广场竣工，使上半年广州甲级写字楼的总存量增加至365万平方米。其中，二季度的新增面积约为23万平方米，而净吸纳量仅为8.4万平方米，使空置率从上季的11.8%上升至15.1%。据悉，两个新增项目因工程进度延后和整体市场需求疲弱而预租率偏低，是全市空置率上升的主要因素。

本季企业向传统区域搬迁的需求略有增加，例如从珠江新城搬往越秀区或天河区其它位置。部分珠江新城的新项目业主推出优惠措施，以吸引对租金较为敏感且有扩张和升级需求的企业，但租户仍普遍选择在较传统办公区进行扩张。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示：“目前珠江新城的租赁为了提高进驻率，普遍以低于市场价的租金报价，因此存在租约期满后，业主可能大幅加租，这将成为租户选址时的主要考虑因素。”

尽管总体租赁需求较弱，来自天河北和越秀区内续租和成本节约型搬迁降低了这两个片区的整体空置率，支撑了本季度全市平均租金的增长。在新供应集中的珠江新城，租金保持在一季度水平。租金环比增长速度从一季度的0.7%加速到本季度的1.3%，达到了至每月每平方米约154元（基于建筑面积）。

预计2013年全年共有新增供应43万平方米，年底总存量将达400万平方米，其中超过75.4%集中在珠江新城。受新竣工项目影响，全市整体空置率继续呈上升趋势，但在成本节约型搬迁的需求支撑下，现有大厦的空置率将保持相对稳定。

零售地产：

资源整合多餐饮娱乐业支撑租赁

2013年4-5月，广州消费零售总额为1078亿元，保持了16.7%的稳定年增长率，增速较2012年同期上升4.8%。据仲量联行华南区零售地产部总监林世松介绍，本季有部分连锁店零售商在天河北CBD等核心片区进行扩张的同时，整合效益不佳的店铺。另一方面，本季仍有国际品牌零售商计划进入广州零售市场，并且倾向选择位于核心片区的成熟购物中心以保证稳定客流。

新项目预租率上升，减轻整体空置压力。2013年二季度的零售市场净吸纳量仅43000平方米（基于建筑面积），是自2012年二季度以来的最低点。其中大部分来自奥园广场的餐饮和本地时尚品牌，以及在花城汇（中区）开设的新店。新开业的花城汇（中区）在本季的预租率良好，使全市整体空置率从一季度的3.2%回落到3%。

部分片区项目调整租赁策略，整体租金保持平稳。本季大部分商场的租金水平保持稳定，个别接近满租的商场的租金更出现小幅上涨，主要归功于时尚品牌和餐饮类租户对该类项目的持续租赁需求。尽管整体租赁市场仍较疲弱，但部分非核心片区的零售项目调整商场的招商定位，为了提高进驻率，将空置面积出租给本土低端零售品牌，因此租金并无变化。二季度全市零售地产租金环比上升0.6%，升幅较上季放缓。

供应洪峰使非核心区竞争趋烈。2013年共有新增优质商场57万平方米，是广州迄今零售地产供应量最大的一年。预计下半年竣工项目共45万平方米，其中90%集中在非核心区的海珠、荔湾及番禺，这将使非中央商务区的竞争空前激烈。

餐饮及娱乐业态将继续支撑租赁市场。林世松表示：“鉴于零售商对经济前景持有忧虑，预计下半年的租赁需求增长依然疲软，餐饮及娱乐业态将继续成为零售物业的重要需求来源。今年大量的新供应将对预租造成较大压力，预计空置率将继续推高。”林世松认为，由于投资者对成熟零售物业的兴趣持续，预计资本市场上行趋势不变，资本值仍将上涨。

豪宅市场：

成交量下降潜在买家转投租赁市场

今年上半年，广州共售出1150套一手豪宅单位，较2012年下半年增加10%。其中第二季度广州一手豪宅净吸纳量约为350套，仅约为第一季度的一半左右。第二季度，随着服务于非跨国企业的外籍从业人员数量的增加，中小面积单位的租赁需求支持了租赁市场；而日益严厉的调控措施使部分潜在买家转投租赁市场，带动了全市高档住宅租赁需求的上升，支撑租金以环比1.3%微升至每月每平方米80元（基于建筑面积）。

报告显示，第二季度，广州二手豪宅的平均价格为每平方米35500元，环比增速放缓至2.2%。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽指出：“一手豪宅市场成交量下降影响，珠江新城和天河北等核心片区的部分豪宅提价幅度有所放缓。二手市场的租金增长和销售量下降，使部分卖家将出售中的物业转为出租，二手市场上可出售的住宅物业因而减少。”

在上半年豪宅项目销售量上升的支持下，2013年总销量将较2012年有所增加。政府为了抑制增长过快的房价，预计中短期内将不会放松调控力度。在多轮政策打击下，投资需求受到抑制，豪宅市场将主要依靠自身需求支撑。在新推盘数量增加的情况下，如下半年无严厉的政策调控颁布，2013年全年豪宅市场销售量将较2012年有所上升。

工业地产：

去市区化带动产业园需求上升

工业地产市场中，上半年物流园无新增供应，非保税区物流园需求回暖，保税仓需求则较为平淡；部分行业的去市区化趋势带动了产业园需求上升，由于供应不足，使整体租金保持稳定增长。

报告显示，第二季度，广州优质非保税区物流园市场整体空置率比上季度下降4.2个百分点至1.7%，平均租金环比小幅增长0.8%，达每平方米每月30.5元（基于建筑面积）；全市产业园平均租金加速增长，以环比1.5%增至每月每平方米63元（基于建筑面积），同比升幅9.3%。

服务外包行业、科研部门去市区化明显，带动产业园需求上升。一些大型企业将其科研部门和后台部门搬离市区写字楼，其去市区化趋势明显，带动产业园需求上升。另一方面，部分大型物流公司和外包公司从天河区的非甲级写字楼搬至产业园，使得产业园供应不足，租金稳定增长。