商铺租金涨幅逐渐收窄 外围商业综合体带走商家需求
零售业面临的巨大经营压力，不仅来自经济减速带来的影响，也来自日益上涨的租金成本。全球商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)昨天公布对今年二季度杭州商铺租金价格调查，指出核心商圈租金稳步上扬，平均首层租金为36.8元/平方米·天，环比上升3.4%。
不仅是优质商铺，小店街铺的租金也没有停止上涨步伐，经营者们苦思种种招数来应对。
核心商圈租金超过北京？
最新公布的杭州核心商圈重点商业项目的首层租金为36.8元/平方米·天，这让人产生了杭州核心商圈优质物业价格甚至比北京还高的疑问。
因为高昂的租金，位于北京的国贸商城一期的星巴克不得不搬家，这是星巴克在中国的首家门店。据说是国贸商城一期的70元/平方米·天的高昂租金吓退了星巴克。
中国商业地产联盟秘书长王永平曾对此表示，这说明一些核心商圈优质物业的租金涨幅有些过快，部分经营业态已承受不了。根据全球房地产服务提供商第一太平戴维斯的报告显示，自2010年以来，北京商铺租金每个月都在上涨，截至2012年年底，高端购物中心首层平均租金已经达到了近29元/平方米·天。
“不过，这并不能由此得这样的简单结论，杭州的核心商圈重点商业项目租金比北京还高。”杭州世邦魏理仕分公司董事总经理马英枢说。各大地产服务公司对于核心商圈的租金存在统计口径的差别，采取的统计样本不同。北京核心商圈甚至有商铺物业价格高达八九十元/平方米·天，杭州也有商铺物业高达四五十元/平方米·天，延安路一些沿街商铺租金也曾到过80元/平方米·天。
马英枢解释，36.8元/平方米·天是对杭州武林、庆春、湖滨、吴山、钱江新城等核心商圈的19个大型商业物业调查了解之后得出的。在今年二季度，杭州优质商铺市场供需两旺，空置率虽略有上升但仍处于2.8%的低位。
马英枢说，这说明市场上有积压的需求，新出现的优质商铺被这些需求消化了，比如本季湖滨银泰二期开业，为市场带来了约75000平方米优质商业面积。
今年以来奢侈品品牌在杭州的扩张速度有所减缓，但快时尚品牌和一些国际二线品牌仍积极开出新店。本季GAP、MCM入驻湖滨银泰，万象城内的尚泰百货也借调整之机引入Red Earth及The Face Shop等亲民品牌取代之前的奢侈品品牌。
预计在下半年，解百A楼将完成重建，商业面积达120000平方米的城西银泰城也将开业。杭州的商业版图正加速从核心区向外扩张，除城西银泰城以外，未来两年还有城北银泰城、新天地、万达广场等项目陆续入市。世邦魏理仕认为新商圈的兴起将吸收周边居住人口的日常消费需求，这一方面将对核心商圈的商铺需求产生一定的替代和分流作用，但同时也是推动核心商圈不断升级的动力。
服装小店躲进写字楼
核心商圈商铺租金不断上涨，正推动店面经营者改变经营思路和方法。
雷鸣原本在体育场路(靠近武林广场)开了一家10平方米左右的服装店，生意还不错。不过，在房东通知她租金要从6万元/年涨到6.5万元/年之后，她就果断选择把服装工作室搬到附近酒店的商务楼里去。新搬的地方面积扩大了一倍，租金是原来的一半。
前阵子，雷鸣和几个在武林路开服装店的朋友聚在一起讨论了一下，发现大家面临的困境大同小异，租金上涨和淘宝网购是他们面临的双重压力。大家共同的感受是，现在的人在服装店里买衣服没有以前那么舍得花钱了。淘宝网店抢走了不少生意，价格还可以淘得更便宜。
服装销售连续下降，一些原本热门的服装街铺目前的租金价格只是维持，有的甚至悄悄下降了一点。中原地产的商业地产部门介绍，以女装知名的武林路上不少服装街铺的租金还维持在去年的水平。
服装店的开店数量也在缩减，雷鸣的一些同行最近已经开始收缩开店数量，有的人曾经开出过好几家分店，现在只留下一家老店。“只有不懂这一行的人才会在这个时候跳进来开新店。”雷鸣说。
把服装店从街边开到写字楼里去，肯定会损失一些客源。雷鸣说，这需要一定的把握，她在十多年里积累了一批熟客资源，此外她还为顾客提供服装搭配和修改。顾客可以把以前在她店里买的旧衣服拿来，改短袖子或者是加一些装饰后又有了新意。
便利店转而寻找次一级地址
“便利店需要人流来支撑，总是选择在主要街道上开店。杭州的街铺价格还是有些偏贵。”杭州佑驿站便利连锁总经理顾方溥说。在便利店行业，店铺租金占营收的百分比达到12%为正常，而佑驿站前两年为了打品牌，在延安路、庆春路等主干道边开出了不少旗舰店，租金高达营收的17%。顾方溥说，便利店的租金承受能力比餐饮和服饰行业更低，最好能把租金占营收比控制到10%以内，现在无疑是偏高了。
便利店与业主的租约基本3年一签，协议上同时规定，租金每年上涨5%-8%。顾方溥说，为了达到规模优势，佑驿站还将继续扩大开店数量。不过，接下来将不再追求A类商圈的A类地点，次一级的地址也可以考虑。
黄龙沃尔玛重新招租
因为租金太贵，租户们在租约到期后不再续约，位于黄龙体育中心的沃尔玛超市的招商区域正在重新招商。
其中一位商户介绍，某服装品牌租下了黄龙沃尔玛超市招商区域的大片面积，其他小商户再从这个服装品牌手中租下小块的面积来经营其他服装、首饰、皮具等门类，租金从每月几千元到一两万元不等。
虽然旁边有麦当劳、必胜客、一茶一坐等知名餐饮，但是这片招商区域中的商户生意并没有被带旺。“因为并不是特别知名的品牌，生意并不好做。”一位商户说，支付完每月6000元的租金，还有人员和其他成本之后，收入非常有限。
记者观察
核心商圈租金接近阶段峰值
从曲线上可以看出，杭州的核心商圈重点商业项目租金从2008年开始高速上涨，而近两年内上涨的速度明显减缓。有业内人士分析认为，随着核心商圈的供应面积增加(以湖滨银泰二期等项目为例)、新兴区域商圈的分流，杭州的核心商圈重点商业项目租金正在接近一个阶段峰值。在高租金之下，一些受冲击较大的业态如服装行业(同时受网店冲击严重)，以及一些租金承受能力较低的业态(如便利店)，已经选择转移到租金更加便宜的地段。
未来，杭州还将供应大量新的商业面积。据世邦魏理仕此前调查，杭州位列全球十大最活跃购物中心开发市场，在未来3年将交付100万平方米的购物中心面积。随着杭州地铁二期建设规划(共包括4条线路，分别为2号线二期、4号线一期、5号线一期和6号线一期)在2019年底前全部建成，杭州大部分地方都可实现地铁到达，将带动新兴区域商圈的繁荣，很多原先想努力挤进核心商圈的商家，可能因此转向新兴区域商圈寻求发展。