商业地产或将占据更多市场份额风险需警惕

专家提示投资者谨慎应对风险
受楼市调控“国十条”的影响，近一段时间以来，住宅市场陷入更加浓重的观望之中。不过投资者并没有选择静观其变，相当一部分人携重金转战商铺和写字楼市场。最近的消息称，重庆某楼盘商铺遭抢购。数据显示，广州、深圳等重点城市商业地产的成交量也出现逆市攀升的局面。
业内专家认为，商业地产的升值空间等优势凸显吸引了大量投资者进入，在住宅市场受调控政策影响的情况下，商业地产会占据更多的市场份额。不过，商业地产不太可能在楼市调整阶段走出独立的行情，因此，投资者应理性分析投资风险。对于那些意欲将更多精力投入商业地产的本土开发商而言，资金、运营能力等方面的挑战则不容小觑。
部分重点城市成交量逆市攀升
国家统计局最新发布的房地产运行数据显示，1-5月，办公楼销售面积增长74.5%，商业营业用房增长45.7%，远远高于商品住宅销售面积19.9%的增幅。
与住宅市场不同，自“国十条”出台以来，随着调控的逐渐深入，并未受到直接冲击的商业地产逐渐博得投资者的青睐，在一个多月的时间里广州、深圳、北京等重点城市成交面积、价格甚至出现逆市攀升的局面。
数据显示，4月底开始，广州写字楼交易呈现异常活跃情形，4月中下旬的一周，广州写字楼录得成交面积环比增加7737平方米，成交套数增长43 .3%，成交面积增长74%，而5月的第一周，一手写字楼成交95套，共1 4 5 8 9平方米，成交量环比激升204.4%，均价亦稳中带升，最高升幅高达10%。商铺也同样火爆，另外一项统计显示，广州4月份商业地产项目中，商铺物业成交面积7 .33万平方米，同比上涨41%。
同样的情形发生在深圳。根据统计，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商铺共成交77套，环比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市场上，写字楼共成交43套，环比前一周成交的33套，增加30.3%。
在北京，根据中国不动产研究中心的统计数据，5月份北京写字楼市场继续延续4月份的销售优势，销售面积继续提升。与2009年同期相比，北京市写字楼市场出现明显的回暖趋势。成交价格上，新政后各区县典型项目价格均普遍上涨，涨幅从几千元到上万元不等。租金方面，新政出台后大量项目的租金价格有所上升，涨幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之间。
美联物业一份研究报告认为，随着新政的推出，商业地产的投资优势显现。“新国十条”中规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”按条款所述，购买第二套住房的门槛提高后，等同于购买商业地产的标准。
受调控政策影响从住宅市场撤离的不少投资者将目光投向商业地产，上周末有消息曝出，重庆新牌坊加州片区某楼盘的商铺开售现场相当火爆，虽然临街门面每平方米的价格普遍在4万元到8万元之间，但在开售当天便被热情高涨的投资者们抢购得所剩无几。
上述报告称，住宅物业未来升值空间被挤压，而工商物业升值并不受影响，现时投资工商物业能够更好实现资金的保值增值。即使不能及时转让，其租金回报率也基本保持在5%以上，少数工商物业甚至达8%以上，而据美联物业(广州)住宅蓝筹指数显示，住宅租金回报率低至3.55%。由此可见，无论是短线投资，还是长线投资，住宅物业都没有比商业地产更具优势。
商业地产将占据更多市场份额
“无论政策是否打压住宅市场，商业地产在最近十年都是一个发展的高峰期。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。她认为，随着城市化进程加快，商业地产的比重也会有所增加。
分类型来看，徐枫认为在写字楼方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的写字楼比较受欢迎，广州、深圳及东南沿海城市，300-500平方米的写字楼更受青睐，这与当地企业类型有很大关系。而商铺方面，市场可能更欢迎街铺、专业市场和shop-pingm all等物业形态。
令投资客鼓舞的传闻是R E IT S(房地产投资信托基金)试点有可能于近日启动，为构建多元化的民间资本投资渠道，合理引导社会资金投入房地产生产领域提供一个平台。
“长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”全国工商联房地产商会会长聂梅生此前接受《经济参考报》采访时说。她建议，进一步推动R E IT S的相关试点工作便是一个值得探索的途径。
所谓R EIT S，是一种集体投资计划，通常在证交所上市，它是将投资者的资金汇集起来，投资于一项或多项房地产。德勤的一份针对中国的房地产投资研究报告称，R EIT S既可增强房地产商的融资渠道和资金流动性，又可拓宽房地产投资渠道，对散户投资者而言，除了可让他们在房地产投资中分得一杯羹外，R EIT S的股份或单位可在证券交易所自由买卖，因此散户投资者很容易就能退出投资，而相关房地产不会受到任何影响。
业内人士表示，虽然开闸后的一段时间内REITS只面向资金雄厚的大企业和机构，但随着相关法律法规的完善，大量分散的民间资本最终将有望通过REITS集中起来投资商业地产。
“房地产业在国民经济中依然扮演着重要角色，所以政府不会轻易让房地产业陷入全面萧条，在住宅市场遭到打压的情况下，商业地产势必会占据更多的市场份额。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说。
不过，他同时指出，商业地产不可能在楼市调整阶段走出独立的行情，在目前的现况下，必定也会随之出现调整，但是其调整的幅度将弱于住宅市场，如果商业地产出现转折性的改变的话，那么商业地产的税费等方面需出现有利因素。
潜在投资风险需警惕
北京某商业地产中介的一位工作人员表示，现在已经越来越多的客户咨询商铺，几个人合资购买商铺的现象也逐渐增多“他们会经常打电话过来问是不是有新的投资商业地产的机会，值不值得什么的”。
虽然投资商业地产的前景一片明朗，但对于个人投资者而言，还是需要对投资的潜在风险有比较透彻的了解。业内专家提醒，如果想通过投资商业地产获得良好收益还需迈过资金、租金收益率、相关税费政策熟悉程度等几道门槛。
“市中心的可售型优质商业项目普遍较少，而其分开销售的话必将影响到其经营和未来租金升值空间，大型甲级写字楼也有相类似的情况，分开销售对优质客户吸引力就差了。因此需要大量资金的介入，这可能是炒楼的投机者不能承受的。”陆骑麟表示，同时，外围区域的商业客流相对局限，需要时间培养，投资收益时间相对较长，而对于办公而言租金上涨空间也相对有限。
不仅如此，杭州某知名房企资深人士进一步表示，投资者投资商铺和住宅的盈利模式不一样，住宅投资这两年基本上是靠差价赚钱，商业地产的盈利模式来自于租金，商业的购买者在决定是否购买时，投资价值是唯一的参考因素，租金收益率就是商业地产升值的紧箍咒和天花板。
他认为，投资商业地产需要更专业的知识和更精准的眼光，很多住宅小区的底商至少5年内看不到好的前景，无法产生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅项目到处都是，但是对于商业地产来说，十年翻十倍的是凤毛麟角，收益好的商业地产项目也大多是主题商业地产”。
除了较高的持有成本之外，商业地产的交易成本也比住宅高，商业地产在出手时需要缴纳比住宅高得多的税费，这就要求投资者一定要对相关税费政策和标准有较为清晰的了解。另有业内人士建议，投资者应多方考察开发商的实力，包括商业本身的规划、未来前景状况、后期运营、物业管理等，切忌盲目进入商业地产领域。
本土开发商或面临较大挑战
根据专业机构的研究报告，房地产调控新政出台月余，主流住宅类房企纷纷将目光投入商业地产领域，加快了商业地产项目开发动作。
消息称，龙湖将增持投资型商业物业，计划在5至7年内完成建设并持有约200万平方米左右的投资性物业，将土地储备中的投资性物业提升至15%，力争每年租金的增长保持20%-25%的水平。万科商业地产规模将在三年内积累到200万平方米以上，其持有型物业和销售物业的比例也将达到2∶8。
上述报告认为，后地产时代，开发商多有增投商业地产的计划，而在城市化越来越追求质量的进程中，拥有成熟稳定的商业模式和良好商业地产开发运营能力的企业将获得更大空间。
不过，“就目前而言，虽然很多资金转移到商业地产领域，但开发资金所占比重比较小。”美联物业全国研究中心主任徐枫说。她认为，商铺、写字楼等物业的开发难度远高于住宅，对于大多数开发商来说，尤其是那些以开发住宅为重心的开发商而言，即使住宅市场受调控政策影响较大，但基本上还是会延续开发住宅这条路。
“大部分考虑进军商业地产的开发商，并不是因为看好商业��产，而是因为商业地产相对而言更能抗周期一些，会在一定程度上平滑业绩。”杭州知名房企资深人士透露，其所在公司很多商业项目都是在给住宅做配套，为的是能让住宅卖个好价钱。
徐枫还认为部分将更多精力投入商业地产领域的上市房企，可能出于股票评级的需要。据介绍，香港相当一部分房企都自持商业地产，原因除了丰富经营业态和分散风险外，便是在可持续发展方面获得良好评级，从而有利于融资。
她提出，虽然商业地产在未来十年都具有良好的开发前景，但对于大部分开发商尤其是本土开发商而言还面临资金、运营能力等多方面的挑战。