商业地产发展与设计之道 避免摊大饼重经营
商业地产的井喷引发了投资者更大的投资热情，但投资比重过大、项目体量过大、同质性问题严重、运营频现危局等问题也在吞噬着看似风光无限的商业地产发展。
面对这样的问题，在CIHAF设计中国系列活动之一“城镇化发展下商业地产设计的再思考”为主题的沙龙活动，来自开发商的代表绿地集团[简介 最新动态]副总建筑师贾朝晖，宝龙地产[简介 最新动态]控股有限公司总建筑师寿东，上海世茂[简介 最新动态]股份有限公司规划设计总监易利军，朗诗集团股份有限公司绿建总师郭咏海，长甲地产控股有限公司总建筑师邹熔军，以及规划设计公司代表Gensler建筑事务所副总裁、执行总监李晓梅，华东建筑设计研究院建筑一所副所长、院总建筑师助理牛斌，Aedas执行董事吴奕凯，泛太平洋设计集团有限公司（加拿大）董事长张宏伟，北京博地澜屋建筑规划设计咨询有限公司总经理、总设计师曹一勇，棕榈设计有限公司副总裁、资深合伙人王晓川，上海霍普建筑设计事务所有限公司执行董事、总经理、设计总监龚俊，SPARK思邦建筑设计咨询（上海）有限公司董事陈敏英就商业地产发展及规划定位展开了深入探讨。
一场交锋就此展开。
摊大饼式发展
记者：在各位看来，目前国内商业地产发展的现状如何，有哪些问题急需解决？
贾朝晖：绿地集团算较早介入商业地产开发的企业，成功不敢说，但经验教训确实积累了一些。
在投资商业地产过程中，我们首先最大的困惑是如何实现轻资产运营。以万达为例，大量持有商业地产项目导致资金回流的压力非常大，很多情况下是依靠销售住宅与公寓实现回流与资金输血的。为了避免企业整体发展速率下降，我相信大部分房地产公司希望向轻资产方面发展，毕竟我们和香港房地产公司不一样，它们的发展速度比较平稳，资金筹措的渠道也不一样。其次就是商业模式问题，现在商业地产项目中单独的购物中心越来越少，取而代之的是大量的综合体，其中有些项目的面积甚至是上百万平方米，是否能实现盈利是值得考问的。还有在商业地产项目中增加了体验式消费模式，这种模式很好，但如果这一项目仅是按照租金回报算投资额的话肯定要亏损，是做一个亏一个，在这种情况下怎样找到盈亏平衡点，也是未来探索的重要方向。
寿东：目前，国内商业地产的发展已经走到了一个十字路口。由于住宅市场一波高过一波的调控以及一直没有停歇的城镇化进程，使得包括万科、保利、龙湖在内的很多住宅地产开发商都开始对商业地产板块加大了投资力度。然而，许多中国人做事情往往是“一窝蜂”，且不计后果。在成都，我曾经看到一个实际人口只有二三十万的区县居然拥有6家15万平方米以上的商场，过剩得非常厉害。很多公司没有经验，连3公里范围内有多少人口、消费能力都不清楚，纯粹是以一种摊大饼式的模式在发展。如果我们以这样的速度盲目扩张的话，未来3～5年，很有可能就会达到饱和点，甚至会产生泡沫。这在未来是一定会发生的。
规划设计的重要性
记者：作为设计公司，你们如何看待国内商业地产盛行的现状与存在问题？在发展中你们又是如何定位的？
李晓梅：在发展中，Gensler公司首先注重的是项目创新与绿色理念，公司每次开会一定会强调创新以及能给业主带来的价值。其次，我们不喜欢竞赛模式，竞赛基本就是画效果图，并没有实质的意义，如何让项目方案落地并变得可行才是最关键的。
陈敏英：思邦建筑设计是境外的一家设计公司，而且规模偏小，但我们在中国市场已有10年实践经验。在合作中，一旦我们与开发商展开合作，后续的很多工作都是由同一个团队承担，这对于开发商来说是一种很好的模式。
曹一勇：博地澜屋成立至今只有4年时间，以服务二三线城市为主，我们发展定位是以相对较低的成本管理，达到最高的产出比。
王晓川：商业地产的发展问题绝不是依靠前期的规划设计就可以解决的，其涉及了各个专业，包括策划、定位及资源整合等。
具体说到设计，一个项目从前期概念设计到后期落地，需要各个业务线条间的协作，比如建筑和规划、规划和景观、经济和策划等等，如果搞不好就会形成脱节；尤其是商业地产项目的落地非常重要，如果后期不盈利，那就不是一个成功的设计。
龚俊：上海霍普只做住宅地产和商业地产的设计，专注的领域范围很窄，但一直希望能把研究做深，对于国内商业地产项目“销售+持有”并行的模式也有很深入的研究。
对于不同级别开发商，我们也有自己的评定，其实这是一个双向选择过程。在合作过程中，如果发现一个项目有可能做出精品，且业主对于质量把控能力很强，我们是愿意降低设计费的。
记者：请开发企业谈一下在商业地产规划和设计阶段，是根据什么样的条件来选择合作伙伴的，看重的是对方的资质、经验、具体案例，还是价格？
寿东：商业地产的规划、设计最重要的就是选择好设计方。实际上，为了能够促进新的设计血液和设计思想产生，我们公司每年都会增加新的设计供应方。
至于衡量的标准，我们首先看重的是这个设计公司有没有做过商业地产设计。其次，不同类型的商业地产项目还要找对专门的商业地产设计公司，比如商业风情街、超高层、商场等在国内外都需要找特定的公司对接。再次，还要考虑设计方案能否落地，这包括了能否快速实现和对建造成本的控制。
贾朝晖：绿地的商业地产项目比较多，和90%以上的有商业经验的设计公司都有过合作。但是在这个过程中我们发现，即使找到了好的公司也不一定能解决问题，因为大公司里的每一个团队擅长的领域是有区别的。因此，我们现在对一些没有把握的项目都采取招投标的形式，希望能够针对具体项目选用最合适的公司和最合适的团队。
至于设计费，如设计公司在某一领域特别优秀，那它的付款条件比较苛刻也是没有问题的。还有一种设计公司是与我们同步成长的，大家在市场转型的过程中相互扶持，这种情况下需要大家相互迁就，因此设计费相对来讲可能就要低一些。
易利军：在我看来，设计院没有最好也没有最差的区别，我们一直寻找的都是一个最合适的团队。在这个过程中，一个团队的稳定性非常重要。我们有不少项目就是在开始不久后就经历了设计人员离职的变故，这对于项目的推动与实施非常不利。
另外，设计费可以很高，甚至可以以最高价中标，但是性价比才是关键，设计方一定要保证我们最后能获得最大的效益。我认为大部分设计师其实都是很有追求的，尤其是当他发现他的追求与开发商一致时，设计费的高低并不是问题，大家其实都是在寻找一种价值认同。
邹熔军：在项目准备阶段，我们通常会整合一些设计公司的资源对比分析，当然这里面也不会排斥小型设计公司。一部分原因是，经过长时间相关经历和资本的积累，小型设计公司已经有所长成；另一部分原因是，很多大型设计公司中单飞出来的有能力、有经验的主创人员也让我们不容忽视。
郭咏海：此前，朗诗集团的合作对象主要是当地的设计单位，2009年，我们成立了自己的甲级设计院，这样很多设计的方案或施工图可以自己做。这样做的原因在于我们的产品已经形成了系列化、标准化的模式，近5年来就一直在复制这种模式。当然我们也持续地和外部单位合作，不断提升和完善。尤其对于一些重要项目或新进城市的重点项目，我们仍然会选择优质资源一起进行方案的创意。
以体验式消费迎接电商挑战
记者：在商业地产发展中，规模化、精细化竞争已经成为常态，最近这两年又遇到了一个强劲的对手，这就是电商。对于电商与商业地产间竞争与发展你们有什么看法？
易利军：目前三四线城市的商业地产还有很大的发展潜力，但再过几年这些城市也会出现过剩情况。如果说用传统的商业选址标准及容量标准已经选不出可做的商业地产了，我认为其中的问题就在于这种模式还没有考虑到电商的冲击。
实际上，电商已经在抢夺传统商业地产的阵地，这从淘宝网每次活动的营业收入就可以看出来。另外，近两年来也开始有传统百货公司退出市场，这都与电商有着直接的关系。电商的崛起给商业地产带来了巨大压力。但也不是所有商品都会被电商渠道所垄断，一些特定的商品如体验式消费的商品是电商永远无法取代的。
我个人的观点是，任何电商都需要实体平台的支撑，因此，未来可能会出现一种新的形式，即实体商业平台会变成电商的组成部分，成为电商的中转点。现在就已经出现了电商将产品送到超市中，买家到超市取货的模式，这种模式在将来一定会普及，成为一种潮流。
寿东：宝龙正在做电商平台，也是因为看到了电商的发展趋势。但我认为电商与商业地产发展是可以相辅相成的。
首先，电商将取代百货的地位是肯定的，但要取代一些体验性的消费场所是不可能的。实际上，市场上已经出现了新型商业地产来应对这些变化，如苏州工业园区的邻里中心，专门针对社区型商业，开发2万～3万平方米的小型购物中心，主打超市、KTV、影院、游戏中心等商业形态，没有百货。其次，很多购���中心的招商在线上与线下同时进行，这也是回避电商的一种非常重要的操作手段。
牛斌：每次和业主讨论项目时都会遇到关于电商的问题，现在的对策基本都是向体验型、全天候和全服务等方向发展，比如一家人一起到一个商业中心，大人可以做大人的事，小孩做小孩的事，老人做老人的事。同时，我认为人始终不能生活在虚拟社会，人与人之间的交流、人与人之间的体验、人与人之间的共享都很重要。电商在某些方面肯定有不可比拟的优势，但满足人性方面的需求则是电商不能提供的。
重在经营
记者：对于商业地产未来的发展，你们的建议是什么？
吴奕凯：我认为要想打造一个可持续性的项目，商业地产的发展路径与定位要与城市及城市中的人们展开对话与互动，谋求开发商和城镇化发展的双赢。
龚俊：我觉得更多商业机会可能会来自社区型商业。现有社区商业基本都被开发商卖掉了，没有统一招商运营，整个商业品质都很差。这是因为大家将关注点都放在了商场上，这和政府的导向有很大关系。所以我觉得反而很同意万科的方向，社区型商业的空间还是非常广阔的，现在市场上也缺乏非常好的社区型商业。
张宏伟：说到建议，我认为中国内地的开发商应竭力将商业地产做到极致，为大众创造利益，当发展到一定阶段，你的资产收益一定会达到你所需求的水平，这在香港已得到了印证。