多业主商业地产困境：利益需求导致分散销售

一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售两种。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为大多数的选择。
如果是十年前，谁也不会想到，曾经让世界认识北京、认识中国的“中关村”如今已经成为北京市海淀区政府心头永远的痛。中关村科贸和e世界，这两个曾经著名的中关村商业大厦，正因为当年的“多业主商业地产模式”的定位而遭遇危机，中关村如何破局也成为业界关注的话题。

与此同时，另一个话题也引起业界关注。同在北京最繁华的三里屯核心地段，两个著名的商业项目隔街相望：它们在地理位置上几乎没有优劣之分，但以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华，两个项目近在咫尺，为何冰火两重天？业内人士分析认为，又是“多业主商业地产”的模式成为制约SOHO整体发展的枷锁。

多业主型商业地产所带来的各自为政、定位分散带来的危机开始集中爆发。

多业主商业地产困境

一直以来，商业地产都有只售不租和租售结合两种方式，其中出售又分为先售后租回和整体出售两种。一般商业综合体之中的写字楼配套对商业业态的招商定位、后期的经营的要求不高，出售商铺的开发商可以快速回笼资金。加上国内开发商本身就缺乏长期经营的意识和耐心，因此采取短、平、快的纯销售模式成为大多数的选择。

然而，商业地产整体转型已经迫在眉睫。

电子商务的冲击加之地价的不断飙升，使中关村各个电子卖场逐渐陷入不转型只能等死的境地。然而，中关村科贸和e世界都存在同样的问题——多业主持有商业地产转型存在太多障碍，因为小业主会认为，虽然生存艰难，但现在干这个还能赚钱，转型做什么？怎么做？谁来做？没有收益怎么办？因此，根本无法形成转型方案。

曾参加过一次中关村科贸业主大会的北京市中永律师事务所合伙人刘欣律师回忆起当时的情况说：“太乱了，无法听到一个完整的发言，更别说形成统一的意见，确实是太乱了。e世界会好一点，业权结构会好一点，只是程度不一样，实质也很混乱。”

另一个多业主商业地产王府井世都百货也经历了同样的危机。刘欣律师曾参与过其重组和收购，他清楚地记得业主中大一点的有几千平方米，小一点的有几十平方米，大大小小70多个业主，因此也就造成了世都百货曾经一度开业又很快歇业、至今仍然停业的情况，因为业主间无法形成统一的意见，“虽然开发商一开始转让出去实现了局部的商业利益，但是到现在为止证明经营是很失败的”。

利益需求导致分散销售

据记者了解，近年来，分散销售的商业地产越来越多，“有不少开发商以营销为目的，不管后期运营，不管后期业态规划，拿出最拿手的营销手段，能卖8万元就卖8万元，能卖10万元就卖10万元，不跟后期经营挂钩，不跟投资者盈利挂钩，把投资者都套住了，有不少这样的例子。”某房地产企业总经理王杰介绍说，“没有一个商业广场不分割销售的。作为开发商不可能不分割销售，没有任何一家开发商有这么充足的资金持有这么大的物业，这是从开发的角度来说。从社会投资者的角度来看，确实存在这样的产品需求。”

王杰认为，对投资者负责的开发商商业地产业态必须规划，自持物业和散售物业的比例应该在10：3，这样在整体的业态规划，包括自持部分、分割部分就有科学的分布，要保证主力业态把人气拉起来，包括分割的商铺有经营收入，才是对投资者负责、对自己负责。他同时建议开发商必须要有一个保底式管理，如果运营商和后期的物业管理与早期的开发商不是一家，各说各话，注定失败。而且这意味着后期要给运营商补贴，前期把高收益拿走，后期经营者租这个铺子要交两部分钱，一个是物业管理费，一个是小业主的租金，小业主算自己的账，算不过来账就不买账。王杰提出，开发商必须有早期的租金补贴，才能使得后期运营、物业管理能够做到保姆式的管理。“运营管理、物业管理必须和开发商成为某种意义上的利益共同体，必须是成为一体、互相捧场的。做到开发者、投资者、经营者、物管后期运营者共赢，这是经过前期的不懈努力才得到的结果。”王杰认为，“商业物业适度分割、科学分割，一定要后期花精力去培育，这样才能有后期的成功。”“散售型商业地产有利的地方就是资本回笼快，资金周转速度快，分散分担了经营风险。弊端就是业权分散，小业主之间互相竞争，因为这种投资人不是以自己使用为前提，很多都是租出去。如果没有统一经营的话，这种恶性竞争必然会出现，这就是这种商业巨大的弊端。”刘欣如是说。

另外他也认为，“实际上集中商业的散售确实有市场需求，一方面开发商有压力，必须要这样做，不然他活不下去；另一方面市场和老百姓有这样的投资需求，所以它一定有社会的现实意义。”

尽管如此，目前投资者对商业地产的热情依然未减。龙德置地有限公司董事总经理王杰分析认为，住宅作为投资投机的需求已经被宏观调控抑制住了，但是现在很多老百姓感觉还是投资房地产最保险，这与我国房地产发展趋势是息息相关的，土地越来越少，房地产是不可再生的资源，投资者在看好房产必然增值的同时，商业地产的商业性经营收益也会大大吸引投资者。