商业地产如何跨越升级 地产精英共探商业未来

一直以来，珠海以吉大、老香洲、拱北商圈为核心商圈。免税、茂业、珠百等是主要的卖场。但当前更新换代已不可避免，因此，随着新的商圈的异军突起，旧有的商圈格局将被打破。
当前，随着港珠澳大桥建设、横琴开发等众多利好，珠海商业项目如雨后春笋般冒出来。华发商都、中海富华里、华融时代广场等都已接近落成。在这种状况下，珠海的新的商业项目将对珠海现有的商业格局造成什么样的冲击？新商业项目和原有商业项目相比有怎样的升级？

为解答这些问题，珠海特区报社举办“2013珠海商业地产职业经理人高峰论坛”，邀请了中海、华融、安广、仁恒等项目的职业经理人就上述问题进行研讨，展开了“头脑风暴”。到会专家认为，珠海未来商业项目的供应量将达到约400万平米。随着各项利好逐渐兑现，商业项目肯定会有很大的机会，但同时消化压力也比较大。在这个过程中，旧有的以百货业态为主的商业项目将被淘汰。购物中心和综合体等实现一站式、体验式的商业项目将成为珠海的主流。此外，前山、南湾和横琴等区域将异军突起，打破传统的吉大、老香洲和拱北独霸的局面。

市场现状：珠海未来商业地产供应量达400万平米

当前，房地产的限购未放松，给商业地产带来了良机。由于商业地产不限购，因此不少开发商转战商业地产。拱北、前山、南湾以及横琴等片区是当前商业地产新增项目的主力区域。在拱北有仁恒滨海中心、华融时代广场、MoMall、恒虹世纪广场、中海富华里。前山则有心海洲、招商沃尔玛，南湾有华发商都。

珠海中海商业管理有限公司总经理许龙波介绍，珠海商业地产未来供应量即将有300-400万平米的，其中十字门和横琴供应量是供应主体。从去年六月份开始至今，横琴所拍卖用地用途多为商业、写字楼、酒店，鲜有单纯住宅用地。而当土地开发完成后，这一年的商业地产体量就有150万平方米。中山兴源房地产发展有限公司营销总监全洁铁也认为，珠海未来商业供应热点在南屏和前山，据统计，2012年前山的供应量就已超过了50万平米。

原因分析：内外因共同作用

外因：重大利好因素

商业地产的发展和经济密不可分，珠海商业项目的涌现，自然也离不开各项重大利好的推进。

许龙波认为，推进珠海商业地产发展的主要利好有以下因素，一个是一小时生活圈行程；第二个是港珠澳大桥兴建，以及横琴新区战略发展。这将为珠海带来大量的人流物流。如果重大利好能够逐步实现，那么珠海的商业项目在5-10年内也将逐步消化完。

珠海商业地产独立策划人黄元永则认为，一般城市发展有两种模式，一种是从城到市，另外一种模式是从市到城。珠海最近几年注重城的发展。把非商业服务业比作是城，商业服务业比作市，那么城市的发展已经到一定程度，可以完全有能力支撑住“市”的发展。比如说华发商都的出现，就是南湾板块成熟后形成的。

内因：传统百货业走入末路

而随着城市的逐步发展，珠海现有的商业，已无法满足消费者的需求。

珠海市金山房产营销总监叶耀明认为，商业的发展大致经历四个历程：第一代是商业街模式，即街铺形式；第二代就是百货业态，属于现在珠海比较多的模式。第三代是购物中心；中国这几年已经在朝着购物中心的方向发展；第四代则是综合体，即购物中心成为综合体的一部分。当前，国内许多大城市的商业均已发展到第四代的模式。而珠海依旧处在第二代，发展明显滞后。

景泽房产总经理唐铁军也认为，当前珠海主要的卖场，如扬名广场、城市广场均是以超市人流来带动，除超市以外楼上都人流量不大。此外像海天城、免税、米兰百货等卖场，也由于业态单一，已无法满足人们的需求。尽管他们也在往MoMall这种方向走，增加一些综合娱乐配套以吸引人流。但由于建筑结构的限制，比如车位、公共空间的匮乏，使得它们最终的命运只能是被淘汰，然后改成写字楼。

市场蜕变：原有商圈格局将被打破

当前新建的商业项目，确实和珠海传统的卖场有着截然不同的特点。心海洲、富华里、仁恒滨海中心等项目均是综合了住宅、写字楼、酒店及商业的综合体，华融时代广场等项目业态也较为丰富。这些产品的丰富将使得一些区域在珠海的商业版图中分量越来越重。

一直以来，珠海以吉大、老香洲、拱北商圈为核心商圈。免税、茂业、珠百等是主要的卖场。但当前更新换代已不可避免，因此，随着新的商圈的异军突起，旧有的商圈格局将被打破。

“珠海的商业区域格局正在发生巨大变革。随着前山和南湾商圈的局部形成，未来珠海香洲区商业格局悄然转变，打破原有的老香洲凤凰北、吉大、拱北三个原有商圈格局，形成两个完全平行的区间。”珠海红馆房地产策划有限公司副总经理谢中说。