拉低价格升级配套 旅游地产大步跨入刚需时代

曾经在网上有个帖子：“两个朋友，一个在深圳，一个在丽江。一个人年薪十万，买不起房，租住着几十平的小房间。一个人无固定收入，住在湖边一个破旧的四合院，以摄影为生，没事喝茶晒太阳。一个说对方不求上进，一个说对方不懂生活。”在我看来，如果没有对对方生活的羡慕嫉妒，哪来说对方的“不求上进，不懂生活”。

综观整个社会的主流趋势，似乎所有人都在默认，房子已经成为了生活的必需品，然而在饱受生活压力的同时，我们更希望这套四方间或对着碧海蓝天，或对着葱葱绿林。聪明的开发商也嗅到了其中的商机，把地产与旅游进行了有机的结合，且改变了以往旅游地产“奢”字当头的路线，纷纷着力于经济型产品。

旅游地产等来了“上海机遇”

据国家统计局发布，2012年全年中国国内旅游人数达到29.6亿人次，旅游收入突破2万亿元，旅游休闲消费已成为全民化的经济生活行为，而传统的旅游休闲模式也正在发生巨大的改变，由“门票旅游”正在被“深度体验”所取代，原本作为“少数人的奢侈品”的旅游地产，正逐渐成为大众目标。

高涨的市场需求也成为开发商的战略指引。据克尔瑞数据显示，2012年中国旅游地产投资总额破万亿元，同时区域集中性特征更加突出，其中，长三角是全国五大旅游地产开发的主战场之一。而像上海这种因旅游资源相对匮乏，而长期与旅游地产尴尬相处的城市，也趁势出击，深度挖掘自身优势，倾力打造旅游地产，促使上海置业者对旅游地产的购买圈回归本土市场。

与旅游地产的“开山鼻祖”海南相比，上海旅游资源贫瘠，因此，目前上海的旅游地产多为一些拥有自然景观资源的住宅产品作为旅游度假之用，比如奉贤海湾板块、金山新城板块、崇明岛等。

另一方面，在以都市观光为主的上海，讨巧的开发商另辟蹊径，充分利用上海展会资源，打造目前上海颇具影响力的地块之一——世博板块。此外，开发商也结合主题公园、配套、商业、酒店等设施的综合项目，比如，世茂集团已首次揭幕了其旅游地产项目——位于佘山 (论坛)的世茂纳米魔幻城 (论坛)，项目总占地约42万平方米将建造集超五星级深坑酒店、儿童主题乐园、低密度住宅于一体的旅游度假、居住复合型项目。

对于未来上海旅游地产的发展潜力，华燕置业市场研究中心副总监张晴怡指出，还是很有前景，不过主要看开发商如何打造吸引别人的热点以及如何打破旅游地产经营模式的瓶颈。

旅游低价产品走俏

在上海旅游地产中寻找热点和打破瓶颈，开发商们自然已经找到法门所在。据克尔瑞数据显示，在去年全国旅游地产客户偏好的物业类型中，普通公寓占到了24%，产权式酒店公寓也占到29%，两者叠加的总量远远超过35%的度假别墅，由此可见，为迎合刚需大军的需求，开发商们不再让旅游地产曲高和寡，而是放低身段，打“亲民牌”来吸引购房者。

如位于奉贤海湾板块的绿地香颂 (论坛)(小区网 论坛)，产品除了坐拥奉贤海景资源外，产品还涵盖高层公寓、别墅等多类户型，有购房者表示，产品公寓价格在8800元/平方米，此外，125平方米的联排别墅总价也就在200万元/套，性价比确实成了不容忽视的优势。

此外，在去年占据各大媒体版面的恒大·海上威尼斯也算是旅游地产的代表作之一了。产品是集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。在去年开盘时，产品就热销超过20亿元。有业内人士称，恒大·海上威尼斯位于启东，但在距离启东不远的崇明，与之相对应的产品价格翻了三番，因此低价的“民生”盘才能获得市场的认可。

此外，作为旅游地产的另外一种形式——以板块内旅游资源反哺产品，这样的典范就当属迪士尼板块了。然而，就目前迪士尼板块而言，由于概念透支，经过前几轮上涨的行情，如今即使迪士尼破土动工，但板块价格基本维持在24230元/平方米，与周边金桥和航头板块价格相当，且目前价格平稳，没有呈现快速增长，趋向高端化的走势。

专家观点

配套升级促“候鸟”变“全栖”

张宏伟同策咨询与研究发展中心总监

在旅游地产中，大多以优美的景观资源为核心，但事实上，我们可以发现，如果仅仅只有美景，看多了也会产生视觉疲劳，而且，由于缺乏相应的旅游度假设施和生活服务配套，许多地区的旅游地产出现了严重的“售后空置”的现象，这是对土地、资源等方面极大地浪费。所以在旅游地产的开发上，完善的旅游度假经营设施一定要紧跟上，其中涉及餐饮、休闲、娱乐，尤其是一些特色项目，才是持续有人气的根本所在。