数十亿地产基金入渝 看好写字楼

导读：数十亿地产基金入渝 看好写字楼。

在老凌、徐先生这些地产基金操盘手看来，值得投资的优质写字楼除了要有核心地段和硬件外，物管服务更是不能掉以轻心。
“现在陆家嘴的高端写字楼已是60000元/平米，而"重庆的陆家嘴"江北嘴现在的高端写字楼的价格还没有超过25000元/平米。”经历了上海商业地产“大跃进”的上海某地产基金操盘手老凌表示，绝不会错过已悄然起步的重庆写字楼黄金盈利期。

小地产基金逐步转移到重庆

2013年春节刚过，老凌和他的投资团队在上海完成了“高位套现”后，手持近10亿元现金悄然来到重庆“踩点”，距老凌上一次来重庆，已是时隔5年之久。

2008年初，受重庆某开发商邀请，老凌到重庆做过一次详细的写字楼市场分析，“那次主要针对南岸会展板块的写字楼，当时觉得重庆经济还不足以支撑高端写字楼市场，所以并没有下叉。”那一次的空手而回，让老凌开始格外关注重庆这个异军突起的长江上游经济中心，在他看来，2008年全球性金融危机影响了北上广，反而让重庆这个内陆高地逐步显示出它强大的经济活力，“现在进驻重庆的世界500强企业已有200多家，中国500强企业也全到了，我们没理由不来。”

据老凌透露，像他这样资金总额在10亿左右的小地产基金，有不少已经从北京、上海、广州等一线城市抽身出来，打算逐步将资金转移到重庆，“在上海我所在圈里的小私募基金，起码有7家已经到重庆了，已投入的资金规模应在50亿元左右。”

重庆写字楼租赁成交进入高活跃期

老凌的同行兼好友徐先生，早在2010年就入手了位于江北嘴的金融街金融中心，“当时的入手价格在15000元/平米左右，现在每平米涨了大概六七千元，从重庆写字楼市场发展角度来看，这只是个开始。”

仲量联行报告显示，2013年将有超过50万方优质写字楼集中入市，“伴随着大量外来资本的进入，各类机构对高端写字楼的需求更强劲。”新中地产董事总经理何伟坚介绍，“以南岸某高档写字楼为例，其主力客户基本上是来自一线城市的投资者，以"整层"大单为主，一位上海投资者更是一口气拿下6层。”

在老凌、徐先生这类地产基金操盘手看来，与北上广等一线城市已趋于饱和的商业地产市场相比，重庆作为西部唯一的直辖市和国家五大中心城市之一，正释放出前所未有的新经济活力，“从2009年起重庆的写字楼在推出量、价格、成交量方面都呈现出爆发式增长，楼宇的质量也逐渐向高端市场迈进，重庆写字楼市场租赁成交进入高活跃期，售价、租金持续走高，我们相信，重庆写字楼市场开始步入黄金活跃期。”

地产基金操盘手

在渝投资的小算盘

1 避开解放碑 北区为首选

老凌认为，解放碑的商务地位值得肯定，但从投资的角度来讲，为了追求利益最大化，新兴的商务中心更值得关注，“据我们调查，目前重庆将近65%以上的写字楼都在"三北"地区，这固然有解放碑寸土寸金的原因，但也能体现重庆未来楼宇经济发展的方向。”

已经在江北嘴下叉的徐先生表示，江北嘴可以看作是重庆写字楼市场向北的第一站。根据重庆市CBD的规划，江北嘴将成为重庆未来的金融中心，目前已经有大量金融机构入驻。

2 国际绿色认证 增值保证

“在北京、上海等一线城市，许多大型跨国企业的办公选址，首选有国际绿色认证的写字楼。”徐先生介绍，这类国际绿色认证有美国的LEED、英国的BREEAM、法国的HEQ、德国的DGNB等。

美国权威数据表明，LEED金奖认证的写字楼往往能够降低8%~9%的企业运营成本，因此带来写字楼租金或投资回报率的上升，老凌透露：“据我们不完全统计，重庆至少已有25个写字楼项目已申请注册LEED认证。可以说这些项目基本是我们投资的重点。”

3 国际物管 顾问与全程托管有区别

在老凌、徐先生这些地产基金操盘手看来，值得投资的优质写字楼除了要有核心地段和硬件外，物管服务更是不能掉以轻心。

“虽然重庆目前绝大多数甲级写字楼多选择仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行等国际顶级物管公司，但不少投资人会忽略其中的小细节是委托管理还是顾问。”老凌解释，顾问式的物管服务，虽然也是挂着国际物管的名头，但国际物管公司在新物管公司开始运营后，可能每月只到物业现场工作“检查”一次。而全程托管则不一样，“除了财务、收支及核算等工作外，国际物管公司全程接管物业管理的实质性工作，最大限度保证国际物业管理服务的品质，是未来物业升值的保证。”