徐州办公市场快速发展东区写字楼恐供大于求

导读：徐州办公市场快速发展东区写字楼恐供大于求。

从2012年徐州办公物业区域供求量来看：办公物业供求量集中于主城区的鼓楼、云龙、泉山三区;经济开发区由于高铁商务区规划利好，2012年新增供应19.69万㎡，但配套缺乏，成交仅5.53万㎡。

据中国房地产决策咨询系统显示，2012年徐州市区办公物业新增供应45万㎡，成交28万㎡，成交均价7842元/㎡，供求比1.62：1，同比(2011年办公物业新增供应34万㎡、成交20万㎡、均价7709元/㎡)分别上涨32.35%、40.00%、1.73%。
新城区以及高铁商务区的建设，正推动着办公市场的快速发展。大量写字楼的入市，让市场供应陡增。未来两年内，随着万达广场、绿地集团项目、中茵广场、永嘉新城中心、万象广场等项目的巨量写字楼供应，供过于求的风险正在悄然增加。

数据：办公产品供应量较大

据中国房地产决策咨询系统显示，2012年徐州市区办公物业新增供应45万㎡，成交28万㎡，成交均价7842元/㎡，供求比1.62：1，同比(2011年办公物业新增供应34万㎡、成交20万㎡、均价7709元/㎡)分别上涨32.35%、40.00%、1.73%。

随着商品住宅价格涨幅缩小及政策面的不稳定性，社会资金向商办物业市场转移，但本地居民更青睐商业物业，使2012年办公物业价格涨幅较小。

高铁开通使东区成为商办物业又一热点区域，促使2012年东区办公物业供应量占全市大半，拉动全市供应量大幅上扬。据悉，2012年徐州市区办公物业成交价格达7842元/㎡、环比上涨1.73%，远低于供求面积涨幅。

“办公物业上市量集中于东区，配套缺乏，价格较低，使全市办公物业价格涨幅较小。像万象广场、中茵广场、新城中心等一大批商办项目开盘后，很可能会拉低办公物业的均价。”业内人士分析说，特别是新城区的几个项目，像“中茵广场”临湖的半圆形办公非常有特色，很有钢铁侠住宅的感觉，“万象广场”超大城市综合体，地理优势绝佳的“新城中心”……这些项目非常值得期待，性价比也高。

“对普通市民来讲，投资东区的办公产品需谨慎。”一位熟悉徐州商办物业的业内人士介绍说，徐州甲级写字楼很多，但大多数企业青睐老城区写字楼。“市中心办公物业的缺乏众所周知，而几个在建的超高层项目很可能是裙楼先开业，办公类产品供应相对滞后。如果购买，可以先等待东区其他几个商办项目开盘。”

代理商：写字楼销售压力大

“最近两个月，写字楼实在是太难招商了。”一家营销代理公司的负责人告诉我们，最近一段时间，东区市场写字楼供应呈现井喷态势。

“目前徐州市中心城区在售办公项目较少，剩余体量仅2万㎡左右，市场竞争趋缓。”该负责人表示，虽然相距不远，但是东区和老城区仍然无法相提并论。

“老城区的写字楼始终处于供不应求的状态，和信广场的写字楼产品定价在1万元左右，曾创下“10天签588套”的惊人纪录。而东区配套还不够完善，很难招商。”该负责人说，作为政府规划的新兴商务区，开发区、庆丰路和新城区始终是徐州楼市的重要支柱。但是办公产品和住宅不一样，除非企业自持或降价，否则在目前的市场背景下，写字楼无疑是所有产品中最难销售的。

相关报告显示，徐州目前房地产投资比例在11%左右，较前几年有所提升，但占固定投资比例仍然在15%以下，房地产投资比重较低，市场发展并不活跃，整体经济对房地产依赖度不高。国土资源局网站显示，2007年是徐州土地市场的成交高点，市场供应近600万㎡;2008-2009年，随着新城区城市框架基本成形，政府放缓土地出让步伐;2010-2012年，高铁商务区及新城区配套建设进入高潮，拉动全市土地供应大幅上涨。

我们发现，近两年我市商办类地块比重高企，2011年、2012年商办类地块分别占总量的33%、26%，给市场增添了风险。

投资写字楼，要看性价比

“今年年底到明年有更多更好的写字楼上市。”在采访中，也有投资者表示，商办类产品的大规模供应，给投资者提供了更多的选择。因为那时候有更多的优质写字楼可供选择，而且价格会更低。

“坊间传言东区写字楼价格最低能降低到5000多元，现在我就先观望一阵子吧。”刘先生是一家教育机构的负责人。在他看来，写字楼有着多项对比指标，如位置、装修标准、价格、物管等。他最看重的是性价比。另外，处于优势地段的写字楼在配套设施、商务氛围和公司形象展示等方面有着独特优势，如果买入时价格较低，其抗风险性显然更强。

业内人士介绍：徐州写字楼目前最适宜在老城区投资，东区供应量过大，而配套欠缺。在当前市场背景下，只有各块功能不同的区域组合在一起，才能孕育出成熟写字楼市场。反之，商办市场则较难发展起来。从这些方面来看，东区办公市场仍面临着很大考验。