商住倒挂写字楼投资好时机仍卖不过住宅

目前成都的写字楼投资潮也正在形成，记者从美年广场、喜年广场、新希望大厦、金沙万瑞中心等在售写字楼项目了解到，其销售状态持续良好，价格涨幅目前还不大，与同区域高端住宅尚有一定差距，呈现出较高的性价比水平。但也有开发商表示，随着投资升温也不排除明年价格会有较大涨幅。
业界专家认为，商住倒挂对写字楼投资者是难得的好机会

记者在近日调查中发现，成都部分区域写字楼与住宅售价倒挂明显。戴德梁行专家指出，高档写字楼、高档住宅同为回报率相对较高的物业类型，长期以来都得到投资者的追捧。而商住价格倒挂现象，对于价格相对稳定的高端写字楼物业而言，下手投资将无疑是难得的机会。

价格倒挂同区域写字楼卖不过住宅

目前，成都住宅价格节节攀升，电梯房售价早已迈过万元门槛。即将在国际城南亮相的电梯豪宅誉峰，定价大约在1.6万至2万元左右，其顶跃500平方米户型，总价将达到千万元。同样在城南，长城·半岛城邦、城南1号、龙湖·世纪峰景等项目价格均超过万元。而在国际城南同区域几乎没有发现单价高于1.5万元/平方米的写字楼，且大部分高端写字楼单价还未过万元。

无独有偶，北京、上海、广州等城市近期楼市也呈现出不同程度的“商住价格倒挂”现象。如北京崇文区、宣武区，几乎没有单价高于2万元的写字楼，而区域内电梯公寓的单价已达3万元，最高达到3.5万元。上海普陀长征板块、浦东金桥板块；广州的CBD区域等写字楼、住宅售价也都倒挂明显。

相比同区域写字楼和住宅价格间高达数千元的差额，戴德梁行专家指出：高档写字楼、高档住宅同为回报率相对较高的物业类型，长期以来都获得了投资者的追捧。当前许多区域都存在办公与住宅的价格倒挂现象，反映了整个写字楼物业市场呈现出低迷的状况，但当前随着住宅市场价格水涨船高，未来升值空间将受一定影响；而价格相对稳定的高端写字楼物业必将迎来新一轮投资热潮。

专业性强开发写字楼存在更高风险

“开发写字楼物业的风险其实比住宅项目高很多，需要很强的专业性。”万瑞置业品牌经理涂科告诉记者，甲级写字楼建筑开发成本远高出同区域高档住宅的成本，成功开发写字楼也是对开发商市场判断能力、资金运作能力、开发水平的巨大考验。“前几年出现的烂尾楼多为写字楼，就能说明这一点。”涂科说，写字楼对车位、电梯、中央空调、网络、建筑立面、大堂等的要求都很高，而且开发周期也相对较长，如果开发商对市场需求的把握不准，产品定位不准，就容易陷入开发风险。

“成都写字楼市场也明显受到了全球金融危机的影响导致商住价格倒挂。去年大的经济环境又不是很理想，很多企业都暂缓了扩大办公场所的计划；另一方面写字楼项目纷纷入市，供应量增长对销售形成了一定的压力。”花样年成都公司营销总监杜响莹说，去年开发商为了减少开发风减，低价销售写字楼也是不得已而为，但是今年市场明显感觉有回暖的趋势，写字楼价格也有望回归市场应有价值。

记者调查发现，目前东大街热销的喜年广场每平方米均价1.3万元，与紧邻的时代豪庭新房源价格持平；城南的美年广场新推的LOFT实得面积价格仅四千多元，比周围住宅价格低了不少。但是，写字楼的租金收益却是住宅项目无法比拟的。以城南的丰德国际广场为例，其商务公寓的租金大约在每平方米30元，而写字楼租金则可以达到每平方米80元；也使不少长期投资地产的人士对写字楼一直都情有独钟。

前景乐观写字楼投资潮正在形成

戴德梁行专家表示，目前或许将是投资写字楼市场的最佳时机。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。但由于在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，另外在出租收益上政府又要征收较高的税等因素，都抑制了写字楼和商铺的投资需求。

而据上海统计信息网的统计数据显示，上海1-8月，貌似火爆的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京，1-8月，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。

目前成都的写字楼投资潮也正在形成，记者从美年广场、喜年广场、新希望大厦、金沙万瑞中心等在售写字楼项目了解到，其销售状态持续良好，价格涨幅目前还不大，与同区域高端住宅尚有一定差距，呈现出较高的性价比水平。但也有开发商表示，随着投资升温也不排除明年价格会有较大涨幅。