深圳中低档小型办公室租赁遇上困难

“深圳商事登记改革3月1日实施以来，在家也能开公司。”深圳房地产资深投资客“貔貅陈”昨日对深圳商报记者感慨，其所投资的写字楼也不得不面临租赁需求下滑的压力。

不但注册资本可以“1元”，深圳商事登记新规更大幅度降低企业住所登记门槛，以前仅商用物业才可注册且不得共用，改革后住宅、车库也能注册。记者调查发现，改革实施两个多月，引发了深圳写字楼租赁市场一系列反应，尤其是面向小微企业、提供注册地址功能的小型办公室租赁，以及帮网络卖家托管地址的商务秘书公司，成为“重灾区”。

工商注册代理费“跳水”

在深圳从事商业地产租售多年的柯云告诉深圳商报记者，其实这次改革对高端写字楼的租赁行情影响较小，但对小型办公室（或称“商务中心”）则影响较大。

小型办公室是一种近几年新兴的写字楼出租方式：将已装修、小面积、配有办公家具的办公室提供给小微企业，还提供会议室、秘书、接待，以及工商注册、财税代理等增值服务。服务对象是个人创业者、1~8人的中小企业或者异地办事处、分公司等。

“这种模式在深圳大约是2006年兴起，企业包租下大面积的写字楼，然后再装修分割出租。但实际上，很多人选择小型办公室，纯粹是为了有个工商注册地址，根本不在里面办公。”柯云介绍说，租金一般1000多元/月，就能租下一个小型办公室。

“商事登记改革肯定会分流一部分客户。”深圳一家大规模小型办公室租赁企业负责人对深圳商报记者说，之前工商注册手续繁杂，代理费是3888元，现在则降至1000元。另外，该公司根据市场的变化，重新整合公司的服务内容，将财税代理、工商代理、地址托管、收件传真等各种服务内容“打包”成套餐，尝试最大限度地留住顾客。

商务秘书公司受打击

“其实这个新政，令依靠注册登记地址出租为收入的企业，几乎没有了生存空间。”日前，一位不愿具名的业内人士向深圳商报记者透露。

其中，商务秘书公司堪称“重灾区”。

2010年，深圳为了促进电子商务行业的快速发展，试点兴办了一批商务秘书公司。目的是降低电子商务企业住所登记门槛，允许没有办公实体的电子商务经营者，通过商务秘书公司进行办公托管，并且允许商务秘书公司“一址多照”。

李天生是网诚商务秘书的副总经理，作为深圳首批获官方批准的商务秘书公司，网诚2010年年底拿到经营资质时，李天生兴奋不已，但现在，商事登记改革，却令这种优越感荡然无存。

“这意味着很多淘宝、阿里巴巴的卖家，办公地址不需要再挂靠在商务秘书公司，未来这类客户量肯定会直线下降。”李天生对深圳商报记者坦言，未来只能多做推广，吸纳更多实体在外地的网络商家。

据了解，商务秘书公司为网络商家办理营业执照提供的地址挂靠服务，一般每年收取2000元左右的费用。由于可以“一址多照”，挂靠的网络商家越多，商务秘书公司的收入就越高。尽管有的公司还提供记账报税、网络营销培训等配套增值服务，但地址挂靠收费仍是主要的收入来源。

投资客直呼“措手不及”

在微博上一直以“收租佬”自居的“貔貅陈”最擅长的，是在有限的物业面积，精耕细作，“亩产”出最高的租金回报率。深圳商事登记改革，也令这位地产投资者直呼“措手不及”。

“小微企业对写字楼租赁需求下降，对分割式出租的写字楼影响更大。”“貔貅陈”将自购的几处写字楼物业，分割成30~50平方米的小区间，出租给小微企业办公。他之前一直担心行政部门会对10平方米左右的分割间严加管制，但没想到，政府部门对于办公注册地址的要求彻底放开。

对于未来，“貔貅陈”还是比较乐观。“注册公司轻而易举，将极大激发创业者的热情，未来小微企业的基数大大增加，有的会倒闭，但也有更多的企业慢慢成长壮大，对于正规写字楼的需求肯定会比现在多。”

未来深圳写字楼供应巨量压顶，这次商事登记改革对注册地址彻底“松绑”，无疑令业内更加担忧将来写字楼市场的消化能力。

“以前仅商用物业才可注册且不得共用，改革后注册公司只需自行申报住所，不需审批，这意味场所可共用、住宅或车库也可注册。也即未来对商业办公室有明确需求的，是做到一定阶段后的公司才有，新注册公司完全可降格以求。但深圳5-10年内却规划了近5000万平方米的商业办公室。”日前，深圳地产知名评论人尹香武在其微博发出预警。

不过，对于写字楼是否过剩也有分歧。“高端写字楼受到商事登记改革的影响并不大。企业壮大了以后，总要租个体面的办公室，对于公司形象以及员工信心，都很重要。”记者采访的多位地产业内人士表示。

以公司名义买房或上升

深圳企业主刘军（化名）最近注册登记了一家新公司，登记地址是其在后海的豪宅住所，准备投资房地产。

注册公司轻而易举，会否令以公司名义买房急剧上升？

“目前市场上这类客户较少。”美联物业福田副总经理孙佳彦表示，公司名下的物业持有成本较高，要缴纳各种税费，譬如300万元登记价的房产，一年的税费就要交25000元左右，一直缴纳到公司不再持有该房屋。如果要将公司性用房转到个人名下，就得补交土地增值税、营业税以及企业所得税。另外，银行贷款难、贷款利率高。