从豪宅到商业地产 泰禾风险

经济观察报 记者 胡芳洁 从运河岸上的院子到泰禾红御，泰禾集团在北京项目不多，但是最高3亿元一栋的独栋别墅使其成为北京豪宅市场不可小视的角色。不过，这家以高端住宅开发闻名的企业，正在酝酿一场动作幅度极大的商业地产转身计划。

商业宏图

在2012年年报里，泰禾集团这样描绘接下来的商业地产板块的发展战略：“持续发展高端商业地产，在未来3-5年内开发10个到20个地标级、超大型城市综合体。”

泰禾集团品牌总监沈力男表示，公司会按照这一战略去推进商业地产的发展，接下来发展的重点区域有3个，海峡西岸经济区（以福建为主体包括周边区域）、京津冀、长三角。

泰禾集团开始转向商业地产是在2010年。这一年的12月，泰禾集团以8.91亿元竞得福州五四北商业地块；2011年3月，以21.6亿元竞得福州东二环综合性地块。

这两个项目，即后来的五四北泰禾广场和东二环泰禾广场。在住宅市场宏观调控时期，销售型商业地产项目显然为泰禾集团带来了立竿见影的收获。2012年底，泰禾集团手中持有的现金达到27.3亿元，比2012年初的3.7亿元大幅增加了600%以上，这主要归功于商业项目的热销：2012年，五四北泰禾广场新增的房屋预收收入达到约5.7亿元，而东二环泰禾广场的预收收入则达到14.9亿元。

从2010年底开始进行商业地产布局，到2012年，泰禾集团开始大举扩张。

2012年9月，以11.1亿元竞得福建省泉州市商业地块；今年1月，以8.23亿元，竞得福建泉州石狮市商业地块；今年4月，以19.3亿元，竞得北京市通州区台湖镇综合地块。

此前有媒体统计指出，2012年12月11日-2013年4月11日四个月期间，泰禾集团共参加了10场北京土地招拍挂，涉及昌平、大兴、房山、朝阳、通州、石景山、顺义7个区域，获得两块土地，共计耗资37.8亿元，其中包括其以绝对优势胜出、溢价112%的通州台湖镇地块。

沈力男称，北京通州台湖镇综合地块可以做的产品类型很丰富，包括创意办公、总部基地、商业街、购物中心等，目前，已经找到5、6家规划单位在做方案。

模式

商业地产可以回避住宅调控的风险，同时因为有上市平台，用商业资产进行资本运作的可能性就有了。不过，从泰禾集团的商业地产模式来看，其并没有逃脱注重销售现金流的模式。

其商业项目主要出售的产品是SOHO写字楼、商业街、写字楼底商；主要持有的部分是购物中心和高级酒店。“东二环泰禾广场70万平方米，自持了约20万平方米；五四北泰禾广场30万平方米，自持了约10万平方米。”沈力男表示。

这基本上与万达的传统模式如出一辙，泰禾集团提出“学习万达，超越万达”，还包括学习万达的开发速度、建设之前招商的“满铺开业”模式等，而其“超越万达”的地方在哪里，大致包括泰禾广场在业态布局上“去百货化”、引用反向停车引导系统、动线消费互动规划等更为先进的规划，且定位、引入的品牌更为高端。“万达的产品，是各个城市复制，外观也较为一致；而泰禾会根据不同的城市开发出不同的产品。”

泰禾集团在向商业地产的转型中吸收了提前招商、持有购物中心、去百货化、整体规划运营等经验。但是，注重商业地产项目的销售来平衡现金流，依然是其模式的核心。

“国内没有适合商业地产的生存土壤，就出现了地产主导型的商业地产模式，早先，是万达走出了这一条路，但是从长期来看，这并没有严格按照商业地产的规律来做，导致租金收入是比较差的。而现在，国内基本上延用的都是这一套路。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说。

这种现金流主导的万达模式，在早期的优势主要体现在两个方面，一是捆绑一些大企业进驻，如沃尔玛等，能拿到更加便宜的土地；二是依靠大店推销售，使得其销售型物业能够卖出更高的价格。

但是万达模式发展到今天，已经发生了众多变化。郭增利表示，拿便宜地、促销售等各方面的优势已经没有那么明显。此外，供需的变化更在使得风险加大。

“万达模式，在当时的情况下，有特定的环境支撑，而现在，住宅、商铺的供应量大大增加，尤其是三四线城市会有很大的问题，因为在这些城市，这些产品主要是服务于本地的，现在有的三四线城市，供应量已经达到每个人口一套房的地步，使得消化的压力加大。一二线城市会拉动下线城市的人口聚集到其中，而三四线城市的人口是被分流的。”郭增利表示。

泰禾集团的商业地产版图，目前在售的两个在福州，而在泉州市和石狮市的项目已经开工，体量分别达到75万平方米和45万平方米，而如果要实现3-5年发展10-20个大型城市综合体的目标，泰禾集团还需要进一步拿地，从现在看来，泰禾拿地，都是从公开的多方竞拍中获得，地价并不便宜，并不具备早期万达的扩张方式上的便利。

“包括万达，前期都没有考虑好商业地产的退出机制，这就导致后期非常艰难。”郭增利说，以前是讨论要招商前置，那么，现在是不是到了该考虑退出前置的时候？

郭增利表示，现在已经有住宅地产商开始和基金合作，先定好合作预期、约定好回报率，再去开发商业地产，包括后期的运营、招商、业态组合，都为了退出服务，来保证住宅的溢价和未来业主的服务。

泰禾集团的商业模式，目前取得了较好的销售量，但是其商业项目还没有一个开业，购物中心、商业街的运营如何，还有待时间的考验。而在此基础上就开始进行大规模扩张，并且商业模式上没有本质的创新，泰禾商业模式在接下来扩张的过程中，必然要承担这一方式所带来的风险。