社会经济发展催生写字楼 新政打压下写字楼成新宠

广西区发改委经济研究所所长蒋升湧在广西干部学院做演讲时，曾对广西GDP进行过预测。他认为，到2015年，广西全区GDP总量将达到22303亿元。
时逢四月，雨水逐渐增多，而在南宁房地产市场，广源国际大厦、南湖名都广场、万达中心、华润中心、恒大国际金融中心、德利AICC……一批耳熟能详的写字楼写也像雨后春笋一样破土而出。“甲级写字楼”、“5A写字楼”、“商务集群”等词眼充斥着我们的生活，给人们的一种“满城尽是写字楼”的感觉。到底是什么原因让写字楼变得如此火热？火热的写字楼背后又藏着什么？在这火热的背后，我们应该冷静下来进行一番思考。

社会经济发展催生写字楼
任何一个区域，一个城市，其对写字楼的容量是有限的，写字楼的市场容量和社会经济以及消费水平相关。
广西区发改委经济研究所所长蒋升湧在广西干部学院做演讲时，曾对广西GDP进行过预测。他认为，到2015年，广西全区GDP总量将达到22303亿元。他之所以敢做出这样的一个判断，主要是其根据2006年—2010年以来，广西GDP增速均排名全国靠前位置。而国家对广西的重新定位和北部湾开发成为国家战略，给广西带来新的发展机遇。而据公布数据显示，2012年广西GDP为13031.04亿元，增长11.3%，在全国排名16位。
根据南宁市统计局公布的数据显示，2012年南宁全市GDP突破2500亿元，按可比价格计算，增长12.3%，连续11年保持两位数以上增长。社会固定资产投资突破2500亿元，财政收入突破400亿元，工业总量和社会消费品零售总额规模持续扩张。在消费水平方面，去年南宁市社会消费品零售总额达到了1255.59亿元，全市城镇居民人均可支配收入22561元，比上年增收2556元，增长12.8%，南宁经济实力在全区排名第一。
从这些数据可以看出，南宁甚至整个广西，都具有较强的经济实力和消费水平，这给写字楼发展提供了温床。而2013年南宁第一季度经济开局平稳，保持两位数增长，这就不难理解为何写字楼如此火热。
新政打压下写字楼成新宠
据不完全统计，截至2012年，南宁目前已经投入使用的商住和商务办公写字楼项目有40个左右，共计商务面积140万平方米。其中写字楼面积80万平方米左右，占62%，像地王国际商务中心、金源CBD现代城、永凯大厦、德瑞大厦等高端写字楼占市场总量的20%。在这批写字楼的带动下，近几年来南宁写字楼的供应量都在30万平方米左右，而消化量也在30万平方米左右，在单价上万元的情况下，写字楼依然供货奇缺。
业内资深人士陈戈预测，2013年南宁写字楼的需求量将达到52万平方米。有需求基础的存在，写字楼火热也是正常的现象。陈戈说：“南宁写字楼火热的另一个原因，就是‘国五条’的推动。‘国五条’非常明确，要打击商品住宅市场投资投机行为，而投资商品住宅的获利空间被压缩，投资者就会转向商业地产。在南宁的商业地产中，相对于商铺投资，写字楼特别是CBD现代写字楼或者写字楼集群在南宁刚刚兴起，投资写字楼的升值空间更大，写字楼市场远远没有饱和，而且租金每年递增8%~13%。”
南宁青秀万达广场投资有限公司副总经理李义涛也认为，南宁，作为对接东盟的桥头堡，商务发展亟待高端写字楼，而且这股需求很旺盛。万达中心国际5A甲级写字楼集群也正是顺应市场需求而生。
近几年来，国家屡屡出台政策对住宅地产市场进行调控。而在住宅地产形式相对严峻的今天，受政策影响较小的商业地产特别是写字楼，便成了房地产开发商竞相追逐的“宠儿”。据记者观察，南宁市场上目前在建或在销售的写字楼项目也不少，如华润中心、万达中心、广源国际大厦、恒大国际金融中心、德利AICC、天健商务公寓、金源CBD·东城、南湖名都广场、荣和摩客写字楼和汇金中心等等。“写字楼肯定是未来房地产领域的风向标。”陈戈说。
投资写字楼不只看回报率
写字楼在南宁的火热，投资者找到了一个投资的出口。而写字楼自身具备的高投资价值，也使得投资客愿意投资写字楼。而我们总能在媒体上看到“年回报率6%”、“超高回报率”等字眼，到底是不是回报率越高越好？
对此，陈戈认为，写字楼回报率是相对而言，并不能简单地说高回报率就好，投资写字楼应该更看重其增值的空间是否大。他说：“写字楼和住宅产品不一样，其回报率由所在的商圈或写字楼未来的发展前景决定。因此，对于写字楼投资来说，地段是十分重要。”
在陈戈看来，目前南宁东盟商务区板块写字楼价格相对较高，溢价空间也就相对小，其他比如凤岭北板块、东葛路延长线板块、竹溪大道和快环一带，都是具备较高投资价值的板块。
此外，投资写字楼，最好尽量考虑投资甲级写字楼。写字楼的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。