大连万达要做购物中心之王
编者按
成立于1988年、并于1992年改制为股份制的大连万达集团总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。大连万达从2001年开始涉足商业地产，截至2006年，万达集团房地产开发面积超过400万平方米，是目前中国开发规模最大的房地产企业之一。
到2010年持有800万m2购物中心，每年收50亿元租金跻身全球第三位。万达的鸿图让人激奋。为什么它能这样极速扩张？万达“订单地产”模式的核心理念实际上是以时间换空间——做强开发、低价整租，但与经营脱钩，当然也与高租金、高风险脱钩，也就是与高利润脱钩。万达模式实际上也将商业舞台拱手相让。三、五年后，也许人们只记得万达商业广场内某些主力店的品牌，而万达商城的物业品牌有被边缘化的危险。不过，这样万达才能滚动开发，快速做大规模，这是万达集团的一种商业智慧，却也是一种无奈，是一种取舍。毕竟商业广场的产权仍然握在万达手中。
万达造城雄起上海五角场
今年2月，上海第一食品五角场店的营运，标志着上海万达广场全面开业。去年12月23日开始营业的万达商业广场地处五角场市级副中心的商业区核心，是上海市目前最大的商业项目之一。总投资30亿元，占地面积6.012公顷，总建筑面积33.43万平方米，其中商场面积约25万平方米，写字楼面积近8万平方米。其地上部分划分为5个大型商业业态和3幢甲级办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。
商场上有句名言，“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”——说出了做商业地产选址重要的重要性。
五角场是上海城市副中心的之一，上海万达商业广场拥有中环高架、地下交通、地面交通、下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网，位于五角场环岛地面交通“一环五射”路网结构的中心，其辐射范围东至浦东新区，南达虹口区，西至闸北区，北接宝山区，直接覆盖区域人口200多万。
上海万达商业广场管理公司总经理王寿庆告诉记者，五角场本身虽有一定的商业积淀，但商场是可以造出来的，而商圈是造不出来的。这里有17所高校、有部队、医院等，附近还有地铁10号线站点，这里拥有足够的人流，并且都有较高的消费水平。事实上，从上海万达开业至今，很多单店如第一食品等销售额都已超过了市中心的店铺。
据王寿庆介绍，万达2002年拿地，2005年初动工，从开工到竣工仅用了22个月。这是大连万达在上海的首个项目，接下来在黄浦江边东外滩地区，万达还将建一座星级酒店，至于外界传闻的在莘庄南方商城旁建商场，目前还在调研论证阶段。但在上海建商业广场，万达的目标：至少是做5个。
万达轨迹第三代作品诞生
对于上海万达，王健林认为其无论从主力店业态、建筑总量，以及广场布局和动线安排方面，都属于大连万达所开发的第三代“城市综合体”购物中心，完全考虑了一站式的服务功能，涵盖了各种业态。
城市综合体开发是万达在中国首创的，英文叫做HOPSCA(Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment综合体的缩写)。万达第一代产品是2001—2003年开发的单店模式，如万达第一个在长春的单店投资了3亿多元，建筑面积约6万多平方米。那个时候到国外看完之后，简单地模仿，一开始觉得还行，但是后来发现，业态不够丰富，面积偏小，这种水平式的交通在商业的丰富程度上和人流的交通上不是很好。
2004年起万达进入第二代组合店模式。一般一个项目有四、五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市、电影院，通过一个室外步行街连起来做一个广场。好处一是面积较大，每个广场都在15万平方米以上，业态丰富，地下停车场方便。沈阳万达、南宁万达、武汉万达都是第二代。但是第二代也产生了问题——因为第二代全部是纯商业，虽然面积大，但是投资回报率不好。
从2005年下半年起开业的十来个项目，都叫做城市综合体。除了商场，万达一般会建写字楼，酒店(五星级或商务连锁酒店)，可能还会做公寓，如宁波万达、上海万达。万达的做法是先可以把写字楼、住宅楼销售出去，销售得到的现金流能减轻整个项目的资金压力，减少开发的投资，回报率就提高了，上海万达的3栋写字楼目前售价约1.4万—1.5万元/平方米；其次，酒店、商业写字楼综合于一体，综合效益就增加了，万达的口号叫“月光经济效益”——就是按早、中、晚三个不同的消费时段来考虑招商对象，希望导入“24小时营业”的购物中心的理念，营造一个24小时的商圈。而消费对象的定位则是“从0岁到70岁”。
万达模式首创“订单地产”
早在几年前，王健林就提出“订制模式”，在全国首创了“订单地产”的全新模式——携手知名商业企业，在全国各大城市发展购物广场，万达负责开发，租售给这些企业经营，并用主力店来带动其他店铺的出租，所以，从2004年开始，万达开始转为商业地产只租不售的策略。
目前，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议，其中有12家是世界500强企业，万达商业广场开发到哪里，这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。
王健林认为，一定要颠倒程序，把住宅开发的惯性思维颠倒一下，招商在前，建设在后，以上海万达为例，广场内有10个以上不同业态的主力店，签订10—15年合约，面积均在1万平方米以上，如巴黎春天4.4万平方米、特立屋2.2万平方米、第一食品2万多平方米、上海书城1万多平方米、万达影城和歌城6000多平方米，还有亚洲最大的珠宝城、大型超市、数码广场等等以及专业百货品牌“宝大祥”，业态和专业“能想到的都覆盖了”。
王健林设想的战略合作主要有四个方面组成——共同选址、书面确认、平均租金、先租后建，加在一起叫做“订单地产”。
总体而言，在规划之初就与合作伙伴签约，对方需要多大面积就在规划中预留多大空间，从而避免了盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本，而且又能合理设计商场格局，使得租金收益最优化；同时节省建设成本，加快了资金流转速度，又降低了租户的租金水平，寻求开发商与主力店之间的共生关系。
据美地行提供的调查显示，目前五角场的高端商铺均租已接近40元/平方米/天，价格直逼市中心南京东路。而万达商城内的主力店所承担的租金水平比附近同类商场的主力店租金要低——平均日租约3.3元/平方米，但即使如此万达的年租收入也超过4亿元。
王健林相信5—10年之后，中国的商业地产开发将迎来百舸争流的战略机遇期。但在目前，王健林的投资之道是，下一个订单，一年可收1000万元租金，那么开发投资额无论如何不能超过1亿元。因为租金要扣17%的税，控制在1亿元以下，还能有8%的投资回报率。专家姜新国认为，大连万达的“订单式”模式，其实是房企、商企结成同盟，各取所需，商业得到的是低租位优的商场，而万达得到了稳定年租以及物业增值。
万达资本内外通道一齐打通
商业地产的难点是长期的资金支持。要想做商业地产，首先要打通金融链，所以，大规模开发的万达，把“长期稳定的现金流”定位为万达的生命线，王健林说，万达1989年叫住宅开发公司，到1992年改制，万达的核心竞争力靠工程质量，此后，万达的竞争力就是跨区域经营的规模竞争，而从2001开始，万达转型到持有型物业，核心竞争力就是长期稳定的现金流。
目前成熟的商业地产不再是房地产企业行为，而是一个金融企业的资产证券化的行为。国外购物中心的房地产商或者营运商，超过90%会选择基金方式融资，或者发行债券和股票，然后由证券机构、证监会、交易所来监督，审批程序很严格，但这种投资才是真正的商业地产发展方向，此时，国内的金融环境逼着万达到海外寻求金融通道——万达决定走国际资本市场融资道路。
在第一批的四大投行摩根士丹利、摩根大通、麦格理和法国里昂证券中，由于麦格里设计的模式对万达更有利，双方建立起一个麦格里万达中国基金，成为全球第一只专门针对中国商业地产进行收购和投资的基金。
凭借近几年98%以上的收租率，万达基金也被国际知名的评级机构所看好——标准普尔和穆迪都分别给了A、A++的评级。有了这么一个稳定的资本通道，万达每年可以获得几十亿元资金，加上万达每年稳定的收租，国内银行也愿意大力支持，工商银行，中国银行、农业银行都给了万达巨额的授信支持，去年央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业(全国只有两家企业)。王健林说，三大行给我们的授信额度，我们去年仅用了60%多。
万达速度争入行业世界前三
短短6年多，大连万达在全国19个城市开建了25个购物中心。按照王健林的计划，每年开建5—8个购物中心，到2010年开发总量将达到50—60个的规模，总面积预计700—800万平方米，年租金收入50亿元以上。
万达集团的版图涵括了东三省、华北、华东、西北、中南、西南、华南等各大区域，尤其在长三角地区的6个城市高度密集。每个万达商业广场都成为城市标志性建筑，能全方位满足购物需求，并新增近万个就业岗位，为城市增加近亿元的税收。
王健林说，中国商业地产开发公司只有200多家，大型购物中心综合体在中国处于起步阶段。在全面分析了世界前100个购物中心发展商的资料后发现，如果达到800万平方米、50亿元租金收入这个规模，那么我们就可以在购物中心这个领域进入世界前三名，因此万达确立了2010年总面积700—800万平方米的奋斗目标。目前，世界第一名是澳大利亚的西部集团，它下属两个公司，合起来有1700万平方米的购物中心面积，这是万达集团的标杆，也是万达努力的发展方向。
王健林认为，商业地产发展要有三个前提，第一是收入水准，人均GDP4000美元的时候，购物中心才能发展起来；二是市场需求，目前全球百强零售企业前50强几乎全部进入中国，市场需求巨大；但最关键的第三点是，中国房地产信托基金还没有开放，全世界购物中心发展比较好的国家，无一例外地都使用房地产信托基金。只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展。
以万达已建的420多万平方米商业地产项目，在国内已经首屈一指，若以每年开发100万平方米的速度增长，到2010年，万达购物中心总面积700—800万平方米，而以王健林的年租目标仅为50亿元，则平均目标的年租单价仅720元/平方米(日租2元/平方米)，而目前上海万达的主力店实收日租3.3元/平方米，所以万达制定的目标租金水平应该说极为可行。这个目标其实也回答了万达集团何以在这6、7年间迅速做大的原因——以规模化的庞大建筑体量达到租金的低端化，又以低端化的租金推动项目的高效开发，如此良性循环已经得到证实，目前，万达系年租金收益已经超过20亿元。