北京：库存下降供求矛盾凸显

4月是“国五条”新政落地的首月，北京的纯商品住宅成交量降幅明显，高达五成，房价统计数字也呈现滞涨，但供求矛盾仍凸显。业内普遍认为，京城商品住宅后市取决于市场博弈。

今年前4个月，北京市新建商品住宅市场经历了一次较大的起伏。1月份、3月成交量均维持在万套以上，但在新政与供给不足影响下，4月份纯商品住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有数据表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市场网签套数为15844套，二手房市场为6736套，环比分别下降了41%和86%。根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更为明显，总计105套，环比下降88.35%，同比下降40.34%，为2012年3月份以来最低值。

4月份北京楼市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世纪不动产分析，受新国五条影响，3月份北京房地产市场集中成交，行情一度达到爆棚，这在一定程度上透支了市场的交易量。进入4月以后，尤其是二手房市场，前来门店咨询的客户寥寥，连续多天成交挂零，直到4月20日以后，经纪人带看的客户才逐渐增多。价格方面，受到20%个税影响，二手房市场部分区域出现了降价的现象，但整体基本稳定，新房市场在政府强力管制下，体现在统计数据上的房价呈滞涨。4月份顶级高端住宅成交量下降带来的基数值减小也使高端二手住宅呈现被动的价格下降。

据链家地产市场研究部统计，4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21.4%，同比去年同期下降26.3%。链家地产认为，受新政影响4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的最低值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。开发商短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。随着传统销售旺季到来，预计5月上旬市场供应或会出现小幅增长，但较难出现集中释放，低量供应的态势依旧会持续，导致库存不断下降，这将使商品住宅市场的供需矛盾突出。

由于目前北京新建住宅预售证监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格，虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，新建住宅价格停涨，进而影响着二手房的价格。中原地产市场研究部分析，北京楼市后市主要要看新房市场。北京新建住宅市场如果没有限价房入市稀释房价的情况下，北京预售证监管的力度不会降低。虽然短期内纯商品房的开发商可以延缓获得预售证，但如果政府监管时间超过两个月，开发商不仅要面临客户需求变化的影响，房企的资金压力也将明显加大。所有预期在1-2个月的市场博弈后，很有可能出现部分项目加快预售。预计房价在目前3个月内零上涨的可能性非常大。