旅游地产“高歌猛进” 需警惕滥竽充数者

【地产中国网·独家报道】2013北京春季房展会已然落幕，然而来自全国各地旅游地产项目揽客的火热场面犹在眼前。据春展组委会的统计数据显示，本次北京春展上，国内项目约200多个，其中来自全国各地的旅游地产项目就有四五十个，与北京本地项目、海外项目三分天下。不少城市更是组团参展，搬出地方特色的歌舞、美食、服饰等吸引人群，场面非常火爆。然而，在地产中国网记者的走访中却发现，看似狂热的旅游地产开发背后却隐藏着不少“陷阱”。（相关报道：多区域分食旅游地产蛋糕严重同质化引担忧）

“旅游地产”成卖房噱头

“纯美海岸、阳光生活、度假国度”等极具诱惑力的宣传标语在北京春展旅游地产项目的展台上几乎随处可见，然而在记者的实地调查中却发现，不少号称旅游地产的项目，实际上只是“挂羊头卖狗肉”。在旅游地产的开发热潮涌来之时，旅游地产概念成了不少开发商卖房的噱头。

“我们项目在荣成的新城中央，有一线海景、湖景，还有湿地公园，非常适合旅游度假。”来自山东荣成的自在香滨项目销售人员对记者介绍。从展位上的沙盘来看，该项目在售的两栋楼均紧邻海边，按标注距离计算，离海实际不到2公里。

然而，记者进一步了解才发现，该项目实际只是当地的刚需盘。工作人员告诉记者，该项目在当地主打刚需，85%的购买人都来自当地，说起以旅游地产的名义进京参展，该销售人员坦言：“目前在售的两栋楼因为离海太近，当地人觉得过于潮湿，销售情况并不理想。但是项目的自然环境在外地人看来却是非常好的，目前北京的购房者便占到外地客户的约30%”。

无独有偶，记者调查发现，以旅游地产为噱头行卖房之实的项目并不在少数。

“我2007年在三亚买了一套房子，当时一是看中那里的环境，二是它承诺会有多种配套，三是总价比较低，而且开发商的知名度也比较高。然而直到我入住四五年之后，周边配套才基本建设齐全，但也仅限于生活所需。”旅游地产置业者张先生告诉记者，他希望项目还能配置电影院、酒吧等休闲娱乐设施。“毕竟我买这个房子现在是作为旅游度假，以后还要用来养老度假的。”张先生说。

和张先生有同样经历的人不在少数，为了尽快卖房回笼资金，不少旅游地产开发商卖房之初便打出各种承诺，甚至人为拔高项目配套设施，夸大项目规划。然而，由于旅游地产大多开发周期较长，配套到位严重滞后。更有甚者，卖完房之后便一走了之，最初的承诺则成泡影。

诸如此类的“门道”不胜枚举，然而，因为旅游地产项目一般距离北京较远，很多购房者并不能及时辨别。“对于长期在内陆城市生活的人来说，买海景房什么位置海风大，什么位置海浪大，这些都是没有概念的，所以他们其实不是真正知道在海南应该买什么样位置的房子，所以很容易出现错误选择。” 中信泰富（中国）投资有限公司品牌营销部总经理兼中信泰富海南公司副总经理朱华越便如此表示。

“北京的空气质量越来越差，买个海边的房子环境好点。销售员说项目挨着海边，能旅游度假，我一听挺好的，就拿了份资料。”刚从某展位出来的张阿姨对记者说道。

开发模式弊端凸显

“究其根本原因，还是旅游地产开发模式的问题。现在国内的旅游地产开发还缺乏很好的模式，基本都是复制先前的住宅开发模式，将原先建在城市中的住宅搬到了旅游地、搬到了风景秀丽的地方而已，充其量只能算旅游地地产。建完房子就卖掉变成盈利回收，很少考虑旅游的需求，所谓的配套大多也只是流于口头承诺，跟做成是两个概念。” 全经联文化和旅游地产委员会副主任刘少军指出。

对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌也表示了同样的担忧：“我国的旅游地产还处于低级阶段，国内有相当多的旅游地产仍然延续着之前开发住宅的产业模式，同质化很厉害，这样的一种模式恐怕要思考。我们要还原旅游地产的本质，要把当地的环境、资源充分挖掘出来。”

“‘挂羊头卖狗肉’是中国旅游地产发展过程中最为显见的问题。如果这样发展下去肯定是有问题的，会出大事的。我非常担心用传统的房地产开发模式，可能会在旅游地产上碰壁。”刘少军断言。

那么，什么样的项目才算真正的旅游地产？

早在2012年，第三届中国旅游地产软实力峰会上，就有专家提出，旅游地产，是先有旅游再有地产。旅游分三个阶段，第一个阶段是我想去；第二阶段是我想再去；第三个阶段是我想住下来，想跟我的家人、朋友一起住下来。

除了居住，在政府对房地产保持高压调控的政策背景下，旅游地产项目成为房地产投资的新焦点。而要满足投资需求，旅游地产项目还必须注重旅游景点培育和旅游资源培养，更要培育固定的旅游群体。

对此，刘少军认为，探讨旅游地产的属性，首先要考虑其面临的目标客群，一类是旅游者，一类是小业主投资者，而旅游者当中又分为有私密度假需求的一部分人、成功的企业家和家庭式旅游人群，所以在中国做度假类的产品一定要想办法满足这类人健康养生的需求，满足他们去周边旅游地观光的需求，满足他们娱乐、运动的需求，只有成功吸引了这类客群，才能进一步吸引小业主的投资。

“配套不单单是要有，跟商业地产一样，还需要后续通过运营管理服务来提升物业的价值，来获得长期的运营收益，来给旅游休闲的人群提供符合他们期望的产品以及服务。而现在的模式还没有确立以旅游为主、以持有型物业为主、以住宅为辅的思路，有些项目即使配备了高级别的酒店、商业，但基本是为住宅做配套，为销售服务，而不是反过来将住宅作为其辅助性的内容。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为。

而北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授、旅游发展与规划研究中心主任王衍用则指出：“旅游地产就是卖一种生活方式。真正好的旅游地产，首先，外观形象应是一种民族风情符号建筑和现代风格混搭来的建筑，这是一种主题地产和文化地产。第二，区域风情、生活是另一种全新的生活方式。因此，对于旅游地产来说，首先营销的是一种生活方式，其次是营销环境的品质，再次是营销高品质的服务，房子反而不是非常重要的环节，更多的是成为一种载体。未来的旅游地产，应该首先考虑主题，不要总是考虑载体。营销不是卖最好，而是卖不同。”

大潮刚起，遍地都是游泳者，潮水退去方知谁在裸泳。目前，我国的旅游地产正处于发展初期的投资高潮阶段，众多参与者的分食，让市场鱼龙混杂。对于有旅游地产投资置业需求者来说，最需要做的就是擦亮双眼，拨开雾霾，选择真正能满足自身需求的项目。