商业地产长尾时代来临

而对于投资来说，商业地产投资依然是一个高危动作，但我个人认为依然有很多投资机会，不然不能解释为什么很多基金频频进入成都，动辄整体购买。而对于散户投资者来说，投资商业物业，也应该像住宅一样，盯准刚需，即商业刚需的时代已经来了，或者说商业地产的长尾时代已经到来。
像这种鬼话———“住宅限购，投资商业地产的时代来了”，你还会信吗？

两年前，商业地产就是利用这种舆论制造，迅速蹿红，并把投资者烤焦的。

两年后，还有媒体把这种忽悠术做成标题，还做封面导读，竟然还敢用超大粗黑体。

2010年下半年开始，成都商业投资，从购物中心的散售商业到LOFT、SOHO，从写字楼再到底商街铺，全线套牢很多投资者，五六万一平方米的商铺满大街都是，还出现过20万一平方米的商铺，这种商铺，在合法的经营范围内，能通过租金回本，无论是打死我还是打不死我，我都不会信。我没有具体的统计数据，但是根据我认识的很多投资者，最近两年投资商业地产的，租金回报基本上跑不赢房贷，跑不赢CPI，两年前买到的商业投资产品，基本上还可以原价再买入，价格不跌就算好事。所以2012年全年，成都商报房产版，连续三次预警成都商业地产投资风险，主题为《忧商》。

天下没有免费的午餐

住宅限购后，从2010年开始到2011年两年的商业狂涨，已经用完了商业地产增长的红利。2013年，很多商业地产在租金回报现形的影响下，我们看到很多“返租”这种形式开始在市场“还魂”，尤其是一些酒店公寓、SOHO、LOFT产品等，签订一家酒店，说一个动人的回报率，这个回报率基本能跑过CPI或者理财产品，但是这个看上去的美丽投资中，投资者依然险影重重。首先，很多投资回报率并不是市场给的，有的甚至是开发商为了带动销售，通过暗中补贴，让投资回报率看上去还不错；其次，返租协议做局，签订返租的只是物业的一小部分，大部分物业需要自己找商家，所以，开发商的返租协议大多只是一个局，我给你一个投资回报率的参考———你看，我这里的房子可以租xx元，然后这就转化成投资者的回报预期，而实现这个回报很难；再者，很多返租协议只签订三年，三年后开发商哪里管你洪水滔天，所以看到高于市场平均回报率的合同，投资者立刻念三遍“天底下没有免费的午餐”，有这样的回报率，开发商为什么自己不持有呢？最后，很多返租协议一签签20年，中间只涨一次租金，而且只涨5%，20年一个固定的回报率，这基本无视通货膨胀带来货币贬值的存在。

人气才是第一原则

2013年，商业产权物业，正在消化“土地高商业比例”带来的阵痛。在过去几年，很多商业物业的产生，并不是企业的意愿，而是在土地规划上“被商业”，动辄50%的商业比例，大量的企业没有能力运营，最后只能弄一些LOFT和SOHO去完成指标。而在2013年的计划土地供应中，商业指标已经有所下调。

而对于投资来说，商业地产投资依然是一个高危动作，但我个人认为依然有很多投资机会，不然不能解释为什么很多基金频频进入成都，动辄整体购买。而对于散户投资者来说，投资商业物业，也应该像住宅一样，盯准刚需，即商业刚需的时代已经来了，或者说商业地产的长尾时代已经到来。

所谓长尾，即那些我们经常忽略的商业品种，却蕴含着巨大的商业机会，长尾理论的作者把它描述为，我们的文化和经济重心正在加速转移，从需求曲线的少数热门（主流产品和市场）转向需求曲线尾部的大量利基产品和市场。按照传统思路，商业投资应该追龙头、“傍大款”，但是长尾理论告诉我们要关注那些被忽视的市场。

在商业也要盯刚需的指导思想下，我们要改变以往总是盯着高端或者富人的想法，转向年轻人甚至屌丝。城东三环外某小区，品质不高容积率挺高，毫无卖相，但是想不到的是小区底下的商铺竟然可以租到200元每平方米，这就是商业刚需。而记者曾经到访过龙泉一汽大众的厂房，因为大量的产业人群，在厂区门口卖各种小吃的摊位摆满了一条街，人气爆棚；而高新西区富士康周围，一个卖水的大妈可以月入一万，这就是商业的刚需品种，而这正是商业地产投资的蓝海。

让品相高端、定位等虚头巴脑的东西见鬼去吧，人气才是王道。