供应过剩 商业地产如何破局

就区域和板块而言，根据正合地产提供的统计数据，2012年市区商业市场成交区域分布呈现冷热不均的态势将延续到2013年。可以看到，2012年市区商圈发展格局及各商圈内综合体分布，春熙路核心商圈的地位无可撼动，攀成钢、东客站和世纪城商圈成长潜力较大；综合体集中分布在春熙路、攀成钢和世纪城商圈，近六成..
空置率高、招商困难、经营不佳，破解商业地产困局或许要靠时间

对于成都商业地产现状，全国各路媒体已经反复展开了多轮报道，供应量巨大、招商困难、经营不佳等已经成为关键词，而有媒体更将成都和沈阳、天津等其他城市，一并列为商业地产过量供应的“重灾区”。目前成都商业地产现状究竟如何？“眼下成都呈现两个极端，一方面是购物中心竞争的白热化、招商陷入困难；另一方面是成熟城区街铺、商业街的热销。”一位业内人士表示，破解成都商业地产困局除了精确定位苦心经营外，其他的或许就只能依靠“时间”了。

“危言耸听”的商业地产数字

包括专业财经杂志在内的全国多家媒体，之前对成都商业地产严重供过于求展开了报道，外界对成都商业地产市场格局表现出极大的担忧，地产圈内知名的“五大行”对成都商业地产市场均撰写了调查报告。

世邦魏理仕前不久发布了全球在建购物中心面积排名前十位的城市，其中中国占8席，而在建面积最大的3个城市均在中国———天津有16个在建购物中心，总面积达245万平方米；沈阳有18个在建的购物中心，面积总计218万平方米；成都共有24个在建购物中心，总面积约189万平方米。

仲量联行也发布了一份报告，截至2012年底，二线城市购物中心的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，其中一线城市的空置率从2011年7.9%增至8.4%，成都的空置率也达到12.6%。另外，成都的写字楼空置率全国最高，达到34.6%。

“一些城市的商业地产市场已经出现泡沫化倾向，如沈阳、成都、天津等，供应量巨大，短期内难以消化。”中国商业地产联盟秘书长王永平在接受媒体采访时表示，过去几年的商业地产更多是非理性、粗放型的增长，“讲数量，但不太讲质量。”

商业街一枝独秀？

在购物中心、城市综合体竞争进入白热化的同时，成都人曾经熟悉的步行街式商业开始“复辟”。各大房企、知名大盘均在去年或今年陆续推出开放式的步行商业街，而且各大商业项目都实现“名利双收”，在赢得投资者青睐的同时还树立了商业物业品牌。

“去年是华润小试牛刀，华润二十四城推出了少量街区式的商铺，推出均一抢而空。另外，翡翠城的社区邻里商业中心翡翠天地，也是开盘当天就清盘。除了华润自己持有的万家超市不出售外，其余铺子均被投资者抢光。紧邻翡翠城的华润广场在商业街内打造了十多栋中式院落，它将定位于高端餐饮、特色休闲商业等，尽管还没上市，已有大量投资者前来咨询希望整栋购买，但华润现在暂不考虑出售。”华润置地成都有关负责人透露，社区成熟度高、商业口岸好、有品质有档次的商业街，是投资者最喜爱的投资品种。

和黄·南城都汇的商业街项目“新街里”是去年最具代表性的商业之一，整个商业街长达1公里，按照和黄内部的说法，“这是按照成都人休闲生活方式，特意打造的亲天亲地的休闲商业街”。据了解，去年9月新街里第一次开盘，一批次商铺在没有沙盘、没有楼书的情况下被投资者一抢而空。

蓝光COCO旗下COCO金沙、COCO时代、COCO蜜城、COCO锦绣四大项目的商业将整体包装上市，而四大项目商业街被统一命名为“COCO红街”。“COCO红街是按照开放式步行街规划设计，最重要的是注重商业的品质、品位、格调，商业规划布局合理。而蓝光为了确保商业品相将对物业展开统一运营，成功而持续的运营将为后期带来更大价值。”蓝光相关负责人表示，COCO红街早已不是传统意义上的底商，它是科学规划统一经营的风情格调商业街。“因为蓝光开发的楼盘均为人气值极高的品质刚需住宅，入住率有保证的情况下投资者也很看好其配套的商铺，这是COCO红街热销的重要原因。”一位业内人士分析说。

商业地产破局只能用“时间”

关于目前成都商业地产是否存在泡沫、商业地产是否严重过剩，业内也存在极大的争议。“单从数字上来说，目前成都的购物中心、综合体数量显得耸人听闻，但从5年、10年等更长远来看就不一定是泡沫。成都迈向全国一线城市必须提升城市商业档次和规模，同时市场对开发商也提出更高的要求，必须开发出顺应消费趋势的商业项目才能赢得市场。”新港地产董事总经理张红兵对成都的商业地产市场抱以极大的信心。

此前也有人将购物中心和传统商业街铺进行简单比较，比较未来两者谁更有发展潜力。“其实不能这么简单对比”，四川省商业地产联盟秘书长冉立春表示，商业街和综合体是两个完全不在一个层面的对象，综合体、购物中心有可能包含商业街，比如现在的购物中心都是以商业街的形式体现，只是它更多以室内步行街、内街形式呈现，规划定位准确的商业地产项目依然有极大的发展潜力。冉立春强调，大量购物中心、综合体的集中开发使得整个商业出现大浪淘沙的过程，但有文化内涵特色的、定位准确有运营实力做保障的、紧邻大型住宅区的商业街，存在更多机会。

就区域和板块而言，根据正合地产提供的统计数据，2012年市区商业市场成交区域分布呈现冷热不均的态势将延续到2013年。可以看到，2012年市区商圈发展格局及各商圈内综合体分布，春熙路核心商圈的地位无可撼动，攀成钢、东客站和世纪城商圈成长潜力较大；综合体集中分布在春熙路、攀成钢和世纪城商圈，近六成以写字楼作为主力业态。

“除传统商圈外，随着新型居住圈层的形成，新的商圈也随之成型，这些区域成为投资者看好的片区，商铺、写字楼、综合体等商业地产都成为投资者钟爱的投资对象。”正合地产撰写的商业地产报告分析，春熙商圈、东大街、建设路等传统商圈是投资热点，世纪城商圈、攀成钢商圈则因为是众多投资者看好的未来发展方向，也是这一轮投资中的热点。