调控下住宅产品趋于功能性 商业地产渐成片区化

另外苏州古城区的商业最繁华，但是古城区是低密度的区域，随着地铁开通以后，这种格局会得到逐步改善，我想苏州商业地产可能要看得更远一些。
2013年4月24日14：30，由365地产家居网独家策划组织的地产沙龙“聚焦苏州楼市三岔口，论剑新政下的房地产走势辨色金三银四”于苏州尼盛万丽酒店隆重举行，苏州房地产各级市场业界专家和地产大佬畅谈行业话题，把脉苏州四月楼市，破局苏州楼市后续发展。平江港龙房地产总经理聂亚军从苏州楼市现状出发，发表了自己的看法。》》》走进直播间：聚焦苏州楼市三岔口论剑新政下房地产走势

三限下，住宅产品更趋于功能性的提升

平江港龙房地产总经理聂亚军表示，“三限下的三房”。既限购、又限贷、还限价。限价是通过金融手段，限购是行政手段，这体现了三个纬度的管理机制。在基础之上讲一下三个房，房价、房市，还有房型。对于房价的影响，我们用苏州的房价跟M2相比是非常吻合的，2001-2011年，M2增长5倍，而苏州房价从5千到1万也是翻了5倍，基本上房价涨幅跟M2增幅相同。

苏州公布的房价目标跟苏州GDP增速基本相当，基本维持在2位数水平，这个数字和这个数字也会是一个巧合。苏州整个房价的均价维持在13-15%左右的涨幅水平，这是大家可以预期到的，或者大家可以看得到的。同样在房价的判断下来讲，讲一下房市。目前我们对二手房产生一个刺激，让二手房在3月底集中爆量。以前我们提了很多90、70的问题，现在不提了，实际上90、70的影响已经形成了。在目前限购的策略或者在新国五条策略下，在2011年、2012年，苏州整个住宅产品方向发展一个改变，就是88平米的2+1房和89平米的功能性两房，选择性会很大。也就是说在三限状态下，产品更贴近市场，以前更多是直接把价值做出来，通过营销手段去定价，卖多少钱不知道。现在基本上拿了这块地，在这个区域，卖多少钱是知道的，这在定位上是发生转变了。

中国要逐步通过城镇化道路释放中国以前人口红利消退以后的经济增长。城镇化过程当中怎样实现转型？以前没有提城镇化，没有提三限的时候，大家都是一步到位。现在通过限价以后，第一波买的人减少了，还有一部分人被限制了。农村向乡镇购房，乡镇购房逐渐向城市购房，原来是一步跳，现在是两步跳。

这当中就形成了几个制约，第一个制约短期的刚性和长期居住品质的影响。目前因为限制的单价相对而言，总价得到限制，那么产品更多向功能化趋化，这个政策对整个房地产市场化来讲是背道而驰的。区域人员的流动形成制约，从整个区域来讲东南西北人口流动区域很大，不管讲输入，还是讲输出，要讲一个概念就是人员流动。还有，人员流动过程当中形成一个空置或者闲置怎样去市场化的问题，这对人员的流动和跨区域流动形成一个制约。

新城镇化在这期间形成短期的支撑，如果周期很长，放到三十年周期来讲实现中国城镇化，又会形成一个问题，三十年以后，一个小孩，结婚以后两个小孩，未来房子会很多，这个部分是长期跟短期匹配的问题，这是对住宅市场的基本看法。

商业地产区域片区化，消费区域逐渐形成

对于商业地产来讲，目前我们可以看得到苏州的状态，已经开始逐渐形成区域片区化。我们讲苏州几个高点，远去的制高点在东方之门，吴中区制高点是中润，姑苏区的制高点是双塔。大家都在寻找制高点，姑苏区三大商业网点是最突出的，那么从另一个角度，园区是以金鸡湖周边为商业圈，那么新区是以狮山路和长江路为板块，这个形成来讲，大家对消费观念来讲，消费区域逐渐形成，那么商业地产在2010年以后，或者金融危机以后，整个商业来讲推的地块越来越多，产品越来越杂。苏州这个地方是人口密度布告的地方，而且还有人口消费外流极高的地方，所以形成苏州商业很难形成。很多一线品牌没有进苏州，跟苏州的地域有关系。它离南京（楼盘）也近，上海（楼盘）也近，所以苏州可能需要五到十年的孕育。

另外苏州古城区的商业最繁华，但是古城区是低密度的区域，随着地铁开通以后，这种格局会得到逐步改善，我想苏州商业地产可能要看得更远一些。