商业地产投资借势上位 选对产品才能降低商业风险
写字楼，商铺和公寓，投资哪一个的投资回报率更高？这是商业投资者经常询问的问题。投资回报率，商业物业出租后的年收益除投资的金额，就是年投资回报率的计算方式，按这个方式计算，租金收入成为决定商业投资回报的关键因素。
当越来越多的“平民阶层”将目光瞄向商业地产时，商业地产的投资日渐火热。不过，商业地产投资的复杂性和专业性要远远高于住宅地产，如何投资才能保证降低商业风险，取得预期收益？业内人士提醒，在商业地产风起云涌之际，选对产品，才能在竞争激烈的商业项目中，寻找到最合适的投资项目。
写字楼：配套设施最重要
交通配套
在交通拥堵越来越成为城市病的都市生活中，对于商务人士来说，时间成本更加宝贵，所以，对于写字楼来说，交通的便利性成为越来越多购买写字楼的投资者更为关注的问题。
苏宁广场李珠认为，具备升值空间的写字楼要有占据核心区位、交通发达便捷、周边环境优越、强大品牌实力、顶级硬件标准、多功能空间、人性化软件配置等众多要素的支撑。
紫晶悦城商业营销总监张磊分析，写字楼一定要紧邻城市主要干线，交通便利是写字楼成功的必要条件。
物业配套决定写字楼的升值和贬值走向
写字楼后期物业公司的打理，是写字楼有无升值空间的重要因素。紫晶悦城营销总监张磊认为，后期物业水平的管理，甚至影响到写字楼后期贬值速度的快慢。“在电梯间拥堵、车位紧张、治安混乱的写字楼中，肯定是贬值速度最快的。”张磊认为，后期物业管理涉及到入驻企业的直观体验，如果物业管理不到位，将导致企业纷纷搬离写字楼，必然造成写字楼空置，进而影响写字楼的升值空间，甚至出现贬值。
苗向华认为，收益率高的写字楼，大都是聘请的外地的专业公司来运营和打理的。“石家庄有许多写字楼，从自身品质和规格来说都比较高，但目前的租金收益并没有达到理想的状态，与写字楼后期物业的管理有很大的关系。”
凌家彦同样认为，写字楼是否由好的物业公司打理，是否由高端的团队运营，是写字楼在产品扎堆时期能否脱颖而出的关键。
开发企业的品牌
“选择写字楼时，要选择大品牌和有实力的公司开发的产品，大品牌公司在市场调研和产品研究中更加有经验，产品会更加适合未来市场的发展需要。”张磊建议，选择品牌开发商，对产品预见性把握大，未来投资收益更高。“投资的写字楼要是城市的地标性建筑。”苗向华认为，地标性的建筑升值空间较大，与商业类似的道理，如果购买的写字楼知名度很低，市场认可度较差，那升值空间自然不会很高。在选择写字楼时，投资者要将这一因素考虑进入。
商铺：考虑未来区域发展空间
商铺作为传统的商业投资形式，更加为投资者所熟知和认可。随着城市综合体遍地开花式的涌现，商铺区域范围和数量也越来越大，越来越多，如何打破传统思维，选择合适的商铺呢？张磊认为，选择商铺时要考虑其所在区域的后期发展前景。“市中心地段稀缺，且商铺价格较高，相对投资回报率低。选择市中心以外的商铺，则需要考虑整个区域未来的发展空间，区域空间将带动商铺的运营环境，并提升商铺的投资价值。”张磊分析道。
同时，商铺价格偏高，投资者需要量力而行，量入为出，避免造成经济负担。
公寓：选对地段很重要
公寓产品对地段要求非常高，由于市区内地段属于稀缺资源，市区内的公寓稀缺性也将逐渐显现出来，升值空间也将被带动起来。
随着万达、华强公寓概念的推出，在石家庄公寓产品逐渐被接受。“选择公寓产品，最好与商业形态相伴随。”河北省商业联合会秘书长曹润亭分析，一个商场中，涉及到的品牌达上千个，每个品牌商均需要接待客人办公的场所，商场并不能提供如此庞大的场所，所以与商场相连的公寓产品便能够满足供应商的办公和短暂休息的需求，这时公寓产品便有着较大需求。
同时，选择公寓产品，同样需要投资者具备前瞻思维，市区地段的稀缺性决定公寓产品不能满足每个投资者的需求，选择其他区域的公寓产品，则要认准区域内未来发展的空间，判断未来商圈的发展前景。
投资商业不要计算投资回报率
写字楼，商铺和公寓，投资哪一个的投资回报率更高？这是商业投资者经常询问的问题。投资回报率，商业物业出租后的年收益除投资的金额，就是年投资回报率的计算方式，按这个方式计算，租金收入成为决定商业投资回报的关键因素。
而在华强营销总监吴剑涛看来，计算投资回报率是亏本的算法。“应该计算商业物业的升值空间，如果按每平方米的升值空间来计算，整个物业的升值空间要远远大于按租金计算的投资回报率。”
吴剑涛向记者算了一笔账，以公寓为例，如果按第二年租金上涨500元计算投资回报率，每年租金收入增加量仅为六千元。而如果按升值空间计算，每年每平方米上涨1000元/平方米，以50平方米的公寓为例，每年的升值空间即达到5万元。“而对于商业来说，每平方米上涨一千元，是最为保守的计算方法。”
认准商业物业的升值空间，是投资商业地产的不二法宝。而对升值空间的把握，还是要认清区域内未来的发展空间。