蓉写字楼市场将临供大于求 市场分化加剧

2013年4月24日，成都 — 世界领先房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。
2013年4月24日，成都 — 世界领先房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)今日发布《中国办公楼实情调查》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。据世邦魏理仕研究部的统计数据表明，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4,080万平方米，增幅达80%。当然，由于普遍存在的工程滞后现象，写字楼在未来四年的实际供应未必如上述数据显示一般严峻。然而各大城市是否有足够的需求来吸纳未来的供给也有不同的解答。世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟先生评论道：“从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，而像天津、沈阳和重庆市场在未来几年将出现供过于求的情况。”

成都市场将面临供大于求压力，未来市场分化加剧

截至2012年底，成都优质写字楼总存量约375万平万米，空置率为34.6%。若新增供应均能如期交付使用，在未来4年，成都将有约480万平方米的新增供应量。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，总体写字楼市场供过于求的风险在未来几年有可能会加剧。其中天府新区的写字楼市场由于未来供应充沛(预计未来四年的供应有可能达到230万平方米)， 该区域的办公楼租金及空置率将面临相当大的挑战。

虽然近期成都写字楼市场的高空置率一直备受瞩目，但是不同等级的写字楼表现分化。根据世邦魏理仕的市场数据，成都的蓝筹写字楼在过往三年无论在租金增幅及吸纳状况等重要指标上的表现均明显优于整体市场。我们预期未来成都的租赁需求将以办公空间升级与企业扩张为主，而这一类需求的相当一部分将以蓝筹写字楼为租赁目标。另一方面，未来4年蓝筹写字的供应也相对比较均衡，仅占总新增供应量的14%。因此，我们预期蓝筹写字楼在未来几年仍将继续有较为突出的表现。

蓝筹写字楼市场表现突出

蓝筹写字楼，即处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼。根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年办公楼数据的分析，蓝筹写字楼市场无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。具体来说，蓝筹写字楼的租金在过去三年(2010-2012)累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；蓝筹写字楼过去三年的平均空置率只有7%， 比整体市场的14%低7个百分点；租金收入在同期也因此比整体市场高出15个百分点。根据我们的分析，蓝筹写字楼在未来供应当中的占比仍偏低，而其面临的竞争也相对较少。我们相信，蓝筹写字楼在未来的市场竞争当中将继续保持优势并享有更好的发展空间。

位于新兴区域的写字楼市场将面临最大挑战

相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府为刺激财政收入，大力发展新CBD并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。根据我们收集的数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域，而这个比例在天津则达到了72.9%。在这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

我们建议的缓冲办法

面对如此大批量的未来供应，我们预期一些城市，特别是一些二线城市的写字楼市场将面临巨大的挑战。为了减缓这种过度供应所带来的冲击，我们提出以下建议以供各方参考：

地方政府：大力发展新兴CBD的地方政府应根据未来市场对写字楼的实际需求而调整甚至暂缓其写字楼土地供应；同时加速在这些新兴区域建设及完善配套各项基础配套设施，并提供鼓励政策来吸引企业进驻。

开发商：着力提供高水准和更有竞争力的优质写字楼，并以差异化的策略在高度同化的市场竞争当中脱颖而出；以优惠租金吸引优质企业进驻以提升本身写字楼的档次和知名度；在可能的情况下，分阶段开发项目以避开供应高峰所带来的竞争。

投资者：根据如上分析，投资者应关注供给相对平衡的一线城市及二线城市的蓝筹写字楼。