金融街加大商业地产开发月坛项目或受限价令冲击

每日经济新闻(博客,微博)记者王杰发自北京

4月初，以商业地产为核心的金融街（000402，SZ）发布了2012年年报，《每日经济新闻》记者注意到，2012年金融街住宅产品的增速却远高于商业地产的销售增长。

在住宅产品业绩去年同比增长超过135%的背景下，金融街今年仍将加大对商业地产的开发力度。金融街控股副总经理王志刚近期就公开表示，金融街将增大对商业地产的关注，大型综合体项目的开发和销售，依然是未来公司支柱性营收来源。

不过，从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，近期北京（楼盘）市住建委主任杨斌在媒体上的表态，对金融街2012年的月坛项目会有怎样的影响？业内分析人士表示，这或将影响项目的推盘节奏。

2013将偏重商业地产

2012年也许是金融街住宅销售业绩最好的一年。

2012年年报显示，金融街整体销售突破200亿元，全年实现销售签约额约205亿元。其中住宅产品销售签约额约111亿元，较上年增长约135%，占全年销售额54.15%；全年实现商业地产销售签约额约94亿元，较上年增长约13%，占全年销售额45.85%。而在2011年年报里，金融街实现的130亿元签约额中，商务地产销售约为83亿元，占比63.85%，公司住宅销售约为47亿元，占比36.15%。

虽然金融街2012年住宅项目的销售取得了非常好的业绩，但公司方面仍偏向在商业地产领域的发展。公司在2012年年报中称，将积极把握外部环境变化带来的机遇和挑战，强化商务地产特色，围绕经营增长与盈利提升开展工作，打造竞争、健康、和谐企业，实现公司的可持续发展。

事实上，金融街的2012年年报显示，商业地产行业的整体形势并不容乐观。全国办公楼的开发投资额超过3300亿元，同比增长31.6%，销售额为2700多亿元，仅同比增长12.2%；商业营业用房的开发投资额达到9312亿元，同比增长25.4%，销售额为7000亿元，仅同比增长4.8%。

显然，商业地产的投资大于需求的风险已露出苗头。相比之下，住宅市场的情况看起来要好一些。全国全年投资总额4.94万亿元，同比增长11.4%，但销售额却达到5.35万亿元，同比增长10.9%。

对于公司加大对商业地产开发投入的原因。金融街品牌经理付韵韵对《每日经济新闻》记者表示，这其实是保持对商业地产的关注。虽然2012年住宅销售相比以往占整体销售的比重较大，并且是历史上最大的一年，但按照公司原来的战略，还是以商业地产为主。

月坛项目或受制限价令

尽管金融街采用仲量联行研究数据，来表达公司对北京商业地产市场的看好，如2012年北京甲级写字楼供应平稳，空置率稳步下降，租金涨幅超过10%，但在业内看来，北京的商业地产市场并不像金融街所认为的那么美好。

近期，北京市住建委主任杨斌在媒体上表态，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

而金融街公告显示，2012年9月24日,金融街西扩地块月坛南街地块，以34亿元被金融街控股股份有限公司竞得。该地块土地面积1.62万平方米，折合楼面价30429元/平方米。

记者在北京市住建委的网站上，以“月坛”为项目地址进行搜索，只查到4个预售许可证，取得时间从2001年~2005年不等。最近一个项目是2008年的融泽府嘉园，其住宅拟售价格仅为1.6万元/平方米，而其最高成交均价也仅在16713元/平方米，其销售价格仅为金融街月坛项目拿地成本的6成不到。

同时，该地块所在的月坛区域，目前已是比较成熟的高档社区。周边中介工作人员向《每日经济新闻》记者证实，2008年以后，区域内基本已无期房住宅供应。该区域最近几年无新盘入市。

那么，金融街月坛地块这种近期无新盘推出，2008年的价格水平无法参照的情况，该政策对公司会产生怎样的影响？

记者致电金融街相关负责人，询问该项目的开盘时间、预计售价、建设成本等问题，均未能得到回复。

对此，房地产行业分析人士对《每日经济新闻》记者表示，个别城市通过收紧预售许可证发放过程，延发高端楼盘预售许可证的方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价。从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳，“但对于项目本身而言，短期内难以回收资金，从而影响项目的推盘节奏。”

上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进也表示，金融街竞得月坛南街地块，倘若没有限价令出台，该项目前景仍较好。限价令出台，可能会打乱该项目的既定思路。

事实上，去年虽然北京甲级写字楼租赁市场不错，但销售型的商务地产还是遭遇 “寒冬”。以往依靠销售北京甲级写字楼，曾有过非常不错业绩的SOHO中国，2012年的合同销售额仅为94亿元，SOHO中国由售转租，一度也被认为是北京写字楼销售不佳的一个原因。

为了避免写字楼市场滞销带来的冲击，部分房企在明知会受到处罚的情况下，依然违规“商改住”，把商业性质的写字楼改成公寓进行销售，一定程度也反映了北京销售型写字楼的困境。