黄怒波：如果我是商业地产商会在昆明多做写字楼
但问题出在，第一，局部白热化。比如成都。第二个问题在于，现在整个商业模式在变革，传统零售业都在衰退，盖那么多商场卖给谁。
“诗人”黄怒波又来云南了，这不过这一次不单单是为了普洱，而是一群大佬的聚会。登过珠峰的他神采奕奕，面对记者对冰岛投资的追问他也直言不讳。下一个十年，黄怒波将扎在普洱继续他的事业。
普洱悬崖客栈将开工
“将普洱带到高端休闲养生度假地位”
在普洱计划投资10亿做旅游地产的黄怒波坦言，旅游地产如果要完善至少需要20亿，但这是一个慢慢完善的过程，这个过程可能需要10年、15年。
记者：您普洱的项目进展如何？
黄怒波：普洱是人类北回归线上最大的一片绿洲，保护得也很好，这在云南都是少见的。
随后我将要在那边签三个协议，一个是4万平方公里的景区，第二是跨东南亚金三角的房车旅游。第三，我们挑了很多茶马古道上有七八百年历史的老村落，在里面精选了很多古院落，计划打造成古村落精品度假酒店。
这次，世界第一个建在800米高悬崖上的悬崖酒店将要奠基。有好多客房挂在悬崖峭壁上。希望从这个项目突破，将普洱带到高端休闲养生度假的位置上。
记者：普洱项目预计持续多久？中坤在旅游地产上还有没有新的动作？
黄怒波：把普洱做完就够了，光这个项目就得十年。旅游地产就是这样，很少有人能熬得住，不像做房地产就两三年的时间。
我希望将普洱做成一个智慧化旅游的地区。进入普洱之后，全部信息化，一个手机解决问题。进行有序管理，而不是为了门票。我特别痛恨宰客的现象。
东南亚房车游也是一个很大的市场，还有古村落旅游，我们首先要做的是保护规划，先把动物敏感区、水敏感区等划定出来永远不准破坏，随后我们再做开发规划，村子不许拆、老百姓不用走。
我们尝试用新的模式来开发。中坤这么多年来的经验就是，走到哪都不要侵害老百姓利益。旅游地产可能比当地老百姓呆的时间还长，如果有敌对情绪，这个地方的投资环境永远好不了。
这次项目占地面积大概有五六百亩，但我们只用了100亩，我们做了20个精品酒店和100多个独家会所。我保证将普洱打造成一个梦幻的地方，预计三年内可以体验。
“中国企业目前普遍有国际化的需求”
“冰岛项目，再不签协议我就不玩了。”对于中国企业到海外投资，黄怒波认为这只是企业战略层面的需要，但投资潜力和回报率更高的还是要瞄准中国人的需求。
记者：能否谈谈您在冰岛的项目？
黄怒波：和冰岛的谈判一直在进行，协议也在修改，因为冰岛这个国家很保守，在过去一直没有招商引资的概念。最近也许有突破，有60%-70%的可能会签订协议，但如果5月31日之前再不签协议，我就放弃谈判。实际上我们跟地方政府都在谈细节了，但每次一到关键时候，西方媒体就出来不停地炒，给冰岛形成强大的压力。
记者：除冰岛之外，中坤在海外还会有别的收购并购么？
黄怒波：会的。中国企业目前普遍有国际化的需求。如果没有这个战略，在后十年肯定要丧失优势，我们需要欧美的市场。不去冰岛也会去别的国家，中国人的需求太大了，投资冰岛这个事情被炒作了之后，冰岛的旅游业增长了2倍，都是中国人去的。但我要说明，主要的战场还是在中国，十年内，世界上发展趋势最好的还会是中国。中国作为旅游的消费大国，我们要布局更多的旅游产品。
同时，十年后，一旦北欧经济恢复了，届时，北欧本地消费也将增加。所以，我们国际化的步伐不能停。
记者：整体上是合理的么？
黄怒波：中国企业走出去买个旧楼可以，但涉及到土地，那边的政府就会很紧张，但无论如何，在最近的10年都不适合在海外大肆投资，因为经济真的不行，劳动力成本很高，只需做个战略布局就可以。真正走出去做商业地产成功的很少。
记者：您是如何看待中国旅游地产和海外旅游地产的不同？
黄怒波：中国旅游地产在国外的布局，现在只是刚起步。很多国家已经限制中国人买土地。中国企业海外投资还有很长的路要走。中国企业都是在一个暴利的发展模式中起来的。全球范围内，除了中国，哪有十年或者二十年变成世界第二大经济体的？背后的代价是廉价劳动力，土地的丧失，环境的污染，这个代价很大。
在海外做旅游地产，一系列的法律很完善，那就意味着你不能像中国这样暴利。在国际市场做旅游地产，主要是一个国际战略的布局，一个经验。到国外去做旅游地产有一个很大的好处灰色成本很低。在美国，我们几乎不需要和当地政府打任何交道，他的法律几十年不会变。
政策变动，这是中国投资地产巨大的不确定和成本。希望中国人真的走到一个法制社会和一个市场化的社会。
商业地产还未泡沫：“昆明（楼盘）写字楼投资潜力巨大”
“昆明很重要，是面向东南亚很重要的城市。这一届政府在努力解决周边问题，实际上，昆明或许会变成东南亚的领袖型城市，我对昆明的前景毫不怀疑，下一步如果我是地产商，我会多做写字楼，而不做大型商场。”不过黄怒波虽然这样说，却表示并没有在昆明投资写字楼的打算，“我一头就扎到普洱了。”
记者：您是如何看待商业地产泡沫化的？
黄怒波：总体看商业地产泡沫化是局部的。在西方国家，城镇人均商业面积是一平米左右，但是中国还远远达不到，并且在中国城镇化速度还在提升。我们的商业设施还是比较欠缺的。
但问题出在，第一，局部白热化。比如成都。第二个问题在于，现在整个商业模式在变革，传统零售业都在衰退，盖那么多商场卖给谁。
社区化商业应该是个趋势，我提倡体量大约在3万平米的社区型商业，变成城市的生活中心和交际中心。商业地产中还有一个大的亮点就是写字楼，中国经济在急速增长，一线城市写字楼是紧缺的，慢慢地已经向二线城市转移。
不过，我们看到了旅游地产的好处和长处，所以我们将战略转移到旅游地产上来。