闵正良：商业地产政策稳定李沧应抓住发展机遇

我谈一下借势发展，任何一个地方的发展，不管是企业、国家和地区，基本的思路是发挥比较优势、抓住机遇。
我发言的题目是《把握定位、抓住机遇、快速发展》

一个是宏观经济形势与政策，我们国家目前的经济形势是这样的，在21世纪以来，我们国家总体来讲经济发展是比较快的，总体特点一个是经济增长速度比较快，进入21世纪以后，总体速度每一年平均9%-11%，从2008年以后，美国经济发生了危机，对我们国家经济产生了连累，即使是这样，我们的增长速度下降了，但也没有低于7%，从全世界范围来看，这么一个增长速度是难能可贵的，西方很多国家对我们的经济发展用一枝独秀来描述。

第二个特点是经济总量规模不断的扩大，2010年经济总量超过了日本，进入世界第二，在此以后，中国的经济增长速度总规模在不断的上升，大概在10年以前，世界很多研究机构预言中国的经济总量大概需要30-50年才赶上美国，但是现在的预言不断的调短，最近的一个是需要5年就可以超过美国。

第三个特点是人民生活水平提高，消费结构发生了变化。这几年大家看得非常清楚，老百姓的收入在提升，出游的人增加了，消费结构当中购车的家庭越来越多，房子从小变大，购房人不断的增加，消费结构从过去的百元级上升到千元级，从千元级上升到万元级，从万元级上升到数万元级，从数万元级上升到百万元级、千万元级。

第四个特点是固定资产投资规模大幅度增长，我们国家作为发展中国家，总体来讲基础设施和西方国家比还是比较欠缺的，但是对于我们国家来说，这也是一个优势。由于我们可以在固定资产方面投资比较多，对经济的拉动是比较大的，经济增长的稳定性也比较好，这也是一个有力条件。

第二，当前我们国家面临的形势。

首先，我们国家经济长期向好的趋势不变：

第一，我们国家城市化进程的过程已然在加快，2011年城镇人口比重达到了51.27%，中国城镇化从现在到2030年还会保持一个较快的增长，到2030年城镇化比率将提高到65-70%左右，每一年以1.2%的增长速度发展，根据研究发现有一个规律，城镇化率每提高1%，可以替代出口10万亿元，按照现有的城镇化速度，社会消费的总水平，可以从10万亿级上升到20万亿级，平均20万亿元以上的投资规模我们国家还会再维持20年，我国城镇化发展速度从过去2002年到2011年，每一年增长2090人，这为城市发展创造了有力的条件，同时也注入了活力。

城市化进程的推进，工业产值在国民产值当中比重在不断的上升，这对基础设施的建设提出了要求，这也是整个经济增长较快的重要因素。

还有一个因素，我们国家由于过去的历史已经形成了东、中、西三个不同的经济带，它的发展水平不同，从东到西的经济发展水平在递减，这辩证的来看也是一种潜力，潜力也是一种优势。

再一个，国内市场消费潜力不断的增大，国家政策也不断的调整，在未来从消费角度来看，消费的总需求也在不断的增长，这些都是加快经济增长速度的重要条件。

第二小点，经济持续稳定所面临的挑战：

一个是经济结构出现了一些失衡，主要是低附加值的产品占的比重比较大，高附加值产品占的比重比较小。

一个是收入差距有一定的扩大，这也是要引起我们的住住。

一个是生态环境恶化，这种形势也需要引起我们的重视。大家也普遍感觉到城市空气污染在不断的加剧，水污染问题也变得越来越突出，工业污染问题也变得严重，农村污染问题也有了进一步的显现。

第二，我谈一下国家的宏观政策。

我们国家目前发展处于三个转变时期，一个转变是由依靠投资、出口拉动向消费、投资、出口协调拉动转变，第二个转变是依靠第二产业带动向第一、第二、第三产业协同转变；第三个转变是物资志愿消耗向劳动者素质提高转变，中央政府继续出台相关政策，这对经济各方面的影响将是深远的。

第二个问题，我谈一下民营经济发展目前遇到的困难以及我们拥有的对策，首先谈一下环境，从客观来看，市场在收缩，土地、劳动力成本在上升，这对企业来说都构成了较大的压力，目前很多行业总产能过剩，企业压力还是比较大的。从主观来看也有几个问题应该引起重视，首先是促进民营经济大发展的环境还有待于进一步的形成；还有政府热衷于搞一些规划、招商，对民营经济的扶植、培育重视不够。同时，我们还应该看到民营企业自身也存在一些问题，尽管经过多年的发展，民营经济也再不段的壮大，总体来看还是不错的，但是也存在着一些问题，主要是数量少、规模小、档次低，管理上也出现一些非规范化和非科学性，自身素质还有待于提高。

第三，我谈一下自己对李沧区的有利条件和及其利用的看法，李沧区的地理优势来看，地处青岛市的滨海和内陆的过渡带，和市南市北相比，有待于开发的空间比较大；第二是区内的优势比较好，李村河等天然河流的开发还是比较好的，经过多年的发展，已有的基础也是比较好的，同时还有一个很有利的条件，世园会开幕在即，这对于经济来说也是很好的契机。

我谈一下借势发展，任何一个地方的发展，不管是企业、国家和地区，基本的思路是发挥比较优势、抓住机遇。

我谈两个小点：一个是挖掘和发挥自己的优势资源，李村河在改造工程上已经取得了很大的成就，但是还可以再继续挖掘，另外一方面，机遇是城市化，从整个国家来看，是城市化、城镇化，这是一个大机遇，我们不能错失。从李沧区自身地方来看，世园会对我们来说也是一个很难得的机会。另外，青岛市尽管这么多年发展在不同时期口号有变化，但是整个来看，有一个大的趋势对于李沧区很有利，整个城市的重心在逐渐的北移，这对于李沧区的发展来说也是很难得的机遇。

第四，我谈一下当前房地产政策，首先中国现阶段房地产政策的大背景是城市化，房地产的大发展是社会在这么一个阶段上的客观要求。第二，我们要看到房价过高需要政府来调节，这是可以理解的，但是经济的基本背景是城市化、工业化，在这么一个大背景下，大背景没有变，我们应该把所有的经济活动都放在大背景当中来理解，这对于李沧区的经济发展也是十分有利的。

第二小点，商业房地产的特殊性，我谈一下个人的理解：一是商业作为地产产业是第一产业、第二产业繁荣发展的必然结果和表现，也是人类生活质量提高的要求。第二小点，商业地产是商业发展的载体，这个表达方式就是商业地产，商业地产和商业政策之间又是什么关系呢？商业地产政策应体现经济发展的客观要求，中国多年来的商业地产政策总体来看有变化，但是是比较稳定的，有利于商业地产发展的，这都是我们在李沧区经济发展以及李沧区聚集的重大项目的时候应该来把握的。

闵正良教授谈李村大集：应保存下来成为特色

我想借着茅老的话来说，任何一个地方经济发展应该需要比较优势，这个优势是比出来的，对于李沧区来说，它的大集是一个特有的东西，一个能力绵延400多年历史的大集，背后肯定是有原因的，肯定是老百姓做了各种权衡，背后有历史、文化、经济等等原因，在未来的发展当中，我觉得我们首先应该珍惜这么一个难得的十历史沉淀留给我们的好东西，在未来的李沧发展当中，想办法要把大集保存下来，要和现代城市的建设，想办法兼容，作为一个特色。

我们讲到一个人的时候，说这个人有什么特色，其实一个地区、一个企业也是同样的道理，一有彰显出自己的特色，才有魅力，才会对大家产生吸引力，所以对于未来的李沧区发展当中，我个人看，希望能够把李村大集保存下来，可以和高楼大厦、超市建设并存，以一个合适的方式让它发展的更好。