深二手写字楼价格已“触底反弹”

深圳住宅市场在去年完成“触底回暖”后，二手写字楼市场也逐渐回暖，但去年底深圳对于存量非住宅物业采用评估价征税办法后，二手写字楼、商铺市场一度陷入冬天。而记者日前从市场上了解到，除了深圳写字楼租金在12月内首次出现环比上涨后，深圳二手写字楼市场近期成交增多，二手写字楼价格也正式进入上升通道。业内人士分析，深圳二手写字楼市场或已“触底反弹”。

甲级写字楼整体空置率回落

来自仲量联行的数据显示，今年第一季度，深圳大部分经济指标复苏势头良好，推动甲级写字楼需求回升，而租赁成交则以内资公司居多。“深圳全市的甲级写字楼整体空置率回落，租金止跌，并出现12个月内首次回升”，仲量联行深圳商业地产部总监夏春毅表示。

“由于全球经济复苏前景的不明朗性，大部分外资企业对写字楼扩张仍持谨慎态度，租赁市场仍以承租能力较强的内资公司和国资企业为主导”，夏春毅告诉记者，在今年一季度，来自IT、石油化工和金融类企业的需求继续支撑写字楼租赁市场，其中福田区租赁表现较为活跃，使福田区写字楼的空置率相应下降，主要成交例如中石油在绿景纪元大厦租下1900平方米的面积。同时，在第一季度有不少位于罗湖和南山的部分中小企业为减轻租金压力，迁至租金低廉的其它甲级写字楼、乙级写字楼、工业用地写字楼，使该区部分项目空置率上升。

同时，在写字楼的空置率方面，夏春毅告诉记者，由于深圳第一季度无写字楼新增供应，同时，一季度甲级写字楼的租赁需求却在上升，深圳第一季度写字楼吸纳量达到6700平方米，无供应加上需求上升使得深圳甲级写字楼的空置率从12.7%回落至12.4%。

而在租金方面，深圳写字楼也在逐步走出去年下跌的趋势，仲量联行统计，深圳写字楼整体租金在12个月内首次出现止跌回升。仲量联行的报告表示，一季度深圳甲级写字楼的整体需求有所回升，业主对租赁市场恢复信心，纷纷小幅提升租金，特别是福田区，其平均租金环比增长约1.5%，而受空置压力影响，罗湖、南山区的租金则继续下调，但全市甲级写字楼平均租金仍环比微升0.3%，平均净租金每月每平方米达到171元。

未来需求持续上升，租金将转跌为升，夏春毅分析，“随着本地经济逐渐改善，业主心态较为乐观，短期内提高租金报价的可能性高，而其中位于福田区的优质项目需求持续活跃，该片区租金的上涨将推动整体市场平均租金上升。此外，受到二手买卖市场交易税费影响，更多用家将转买为租，一定程度上有助于需求的进一步增长，预期2013年全年深圳甲级写字楼市场租金将继续回升，夏春毅表示。

今年写字楼存量将达400万平方米

而在写字楼的买卖市场，夏春毅告诉记者，那些位于中心区的优质甲级写字楼受到自用买家追捧，而二手市场中小面积单位成交量也在增多，甲级写字楼售价止跌回稳，深圳甲级写字楼平均资本值一季度录得环比上升1.2%的增幅，达每平方米43700元。

而来自美联物业的数据也显示，2013年3月深圳样本二手写字楼的成交均价为44705元/平方米，环比上月上升1.34%，同比下跌1.27%。“二手甲级写字楼的价格继续小幅上升，部分样本的价格同比值由负转正，全市均价的同比值也越来越接近正数。由此可见，二手写字楼价格已正式进入上升通道”，美联物业全国研究中心何倩茹表示。

此外，美联物业统计，深圳3月份二手写字楼共成交85宗，合计10364.1平方米，环比上月分别上升了93.2%和46.9%，而与去年3月份相比，则分别上升了58.1%和51.8%，这些都显示深圳二手写字楼成交量已经从低谷中走出。

“与去年第二季度相比，被按评估价过户中断了的回暖势头已重新启动”，何倩茹表示，随着住宅市场的调控再次升级，加上国内经济的持续复苏，写字楼的需求量会不断增加。而深圳新增的办公用地多被总部企业购入，可供出售的一手写字楼数量并不会大幅增加，因此二手市场始终是写字楼买卖的主要场所。预计第二季度二手写字楼将处于量价齐升的态势。

“而未来写字楼的供应将以自用为主，预计短期内甲级写字楼需求将继续上升，空置率则将保持低位”，夏春毅表示，深圳今年全年新增写字楼供应量仍高达46万平方米，但由于其中自用面积占比将达60%，自用面积支撑了市场吸纳量，新增供应将使空置率以较温和的幅度上升。

记者了解到，今年深圳甲级写字楼新供应中包括位于华强北与福田交界的中航中心和世纪汇广场，位于福田中心区的荣超大厦和深圳证券交易所大楼，以及位于南山区蛇口的招商局广场。而截至今年底，深圳全年写字楼总存量将达到约400万平方米。